賭國運的時候，樓市必須「揮淚斬馬謖」！

自政治局會議以來，這兩周樓市風聲越來越緊，我們不知道是不是真的有一場「狂風驟雨」正在醞釀，襲向今年上半年那些「肆無忌憚」的「地王」們，拯救將被他們抬升50%的房價。但我們知道，若再不「斬殺」、任由樓市如此發展下去，中國將駛入誰也不知道出路的絕境。

高歌猛進的樓市今年已得到兩次決策層的口頭「敲打」：一次是5月9日權威人士在《人民日報》上的發言，「房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮化去庫存，而不應通過加槓桿去庫存」。

第二次是7月26日的中央政治局會議，非常罕見地提到了「抑制資產泡沫」這個話題。

上周開始，樓市終於挨到了執行層真正的「悶棍」，而且是一棒接一棒。先是史上最嚴的「銀行理財監管新規」出台，斬斷開發商從銀行拿來拍地的錢；隨後，證監會出手，禁止上市房企拿股市上籌集的資金買地。（具體請見7月28日《銀監會、證監會都對房地產出大招了！下半年「地王」將成「稀有動物」》）

另據澎湃新聞報道，有股份制商業銀行下發文件稱，對於2015年三季度以來拿地且土地成本過高的項目，原則上不介入；同時，文件要求嚴格控制商辦項目的信貸發放。應該說，這是一個更強烈的信號。

樓市的這一輪政策牛市，顯然已經走到了盡頭。首當其衝的，就是去年三季度以來，特別是今年以來誕生的地王。這些項目及其開發商，弄不好會成為官方揮淚斬殺的馬謖。

中原地產最新數據顯示，2016年上半年，全國50大城市土地出讓金高達9655.9億，同比上漲38.5%。其中，超過100億元的地塊就達到3宗，分別出現在杭州、深圳、天津。1—6月份，全國50個主要城市誕生的「地王」（統計口徑為單宗土地金額超過10億元的地塊）多達219宗，其中的蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。

不要以為誕生地王多的城市房價最容易失控，事實上那些誕生地王不多的中心城市反而更危險，因為這些城市沒有多少住宅用地可以轉讓了，比如深圳。

從歷史上看，一個城市的房價往往是被地王項目帶起來的。只要地王誕生，周邊樓盤就會漲價，位置更好的房子更要漲。雖然在諸如「非典時期」、「全球金融危機爆發時期」，曾出現了地王被套的情況，甚至有開發商找政府退地，但從長遠看，絕大多數地王要麼成功解套，要麼賺了錢。

正因為如此，開發商才肆無忌憚地敢於拿地王。尤其是央企、上市房企，他們有更多渠道拿到低成本的資金，甚至有能力長期捂地，或者最終低成本退地。所以在不少人眼中，這些身份特殊的開發商跟地方政府之間有「合謀」關係，涉嫌共同坐莊房地產市場。對此，連新華社都發表過評論。

亢龍有悔。這種瘋狂的玩法顯然越來越難以被高層忍受，如果放任今年這110個地王，則意味著三四年之後中國一線城市和部分強二線城市的房價將翻倍。到那時，恐怕人民幣匯率要出現劇烈貶值才能穩住資產價格。

抑制資產價格、防範金融風險是中央政府的重中之重。不這樣，經濟就可能出大問題。所以，只有讓這200多個地王中的大部分虧錢，中國經濟才能有曙光。如果這這些地王各個都賺錢，則實體經濟將慘不忍睹。

這是賭國運的時刻，雖然我們長期看好中國大城市的房地產市場，但更願意看到這大部分地王被中央政府「揮淚斬馬謖」。他們太瘋狂了，瘋狂到了無法承受。

那麼，管理層將採取何種手段「揮淚斬馬謖」？其實很簡單，通過央行控制住M2增速，年內不再降息；此外，通過銀監會和證監會控制住貸款和股市融資的使用；在熱點城市重啟限購限貸，目的就達到了。

【背景新聞】部分銀行停止對地王放貸 開發商：這不怕 最怕監管層

8月2日，澎湃新聞記者近日獲悉，某股份制商業銀行近期下發的2016年房地產行業授信政策中明確，對於2015年三季度以後拿地且土地成本過高的項目，原則上不介入。

記者獲得的文件顯示，該行要求對加強前端融資管理，對全國前20名的房企，融資比例不超過土地成本的60%，其他房企則不超過50%，原則上不介入2015年三季度以後拿地且土地成本過高的項目。同時，文件要求嚴格控制商辦項目的信貸發放。

分析人士稱，銀行不介入地王，意味著這些高價地塊後續想從銀行獲得開發貸款，或者合作方通過融資進行股權併購，從而參與地王開發的可能性降低。目前，並沒有看到銀行監管機構出台相關政策，應該還是個別銀行對於房地產項目的風控政策調整。

對此，某不願具名的開發商坦言，個別銀行改變政策並不可怕，可怕的是監管層對於層出不窮地王現狀的態度轉變。

證監會在近日召開的內部會議上表示，開發商通過再融資補充流動資金將受到嚴格限制，再融資所募資金只能用於房地產建設，而不能用於拍地和償還銀行貸款。

所謂的再融資，指上市公司通過配股、增發和發行可轉換債券等方式在證券市場上進行的直接融資。

某上市企業相關負責人表示，在房企上，主要體現為通過股權融資，資金成本很低，停止再融資用於拿地，對於不少A股上市房企影響較大。

上述人士稱，房地產項目一般兩部分，土地款和項目開發建設資金，土地款一般要求是自有資金，這部分銀行是不給予貸款，但是開發商通過各種諸如信託、私募、再融資等籌措資金，他們會企業在拿地錢約定，如果拿到土地會給予資金支持，因此一般開發企業自身的出資比例僅占土地款10％－15％，後續的建設資金，一般選擇向銀行申請開發貸款，因為資金成本最低。一個房地產項目，開發商自己出資的佔比非常低。開發商申請融資的渠道很多，單個銀行調整貸款政策，對房地產行業影響不大，但是無疑會增加房企的融資成本。

克而瑞研究中心副總經理林波在《2016年中國城市房地產投資前景排行榜》報告發布會上表示，下半年房企的融資肯定不如之前那麼順暢，但是目前大多數房企，因為銷售狀況很好，銷售回款十分充裕，因此融資渠道收窄對其影響並不會快速反映出來。

但也有房企人士表示擔憂，上半年土地市場競爭激烈，很多企業是沒有機會拿地，因此暫時沒有資金危機，但是要保持規模，就要持續補充土地資源，隨著土地資產的快速升值，對資金的依賴度只是繼續上升，如果越來越多的金融機構改變對於項目的預期，收緊風控，將大大提升房企的成本和風險。

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