清代房地產熱與經濟蕭條

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《姑蘇繁華圖》（局部）

文｜李木

「曉看」（xeyeview）授權本號轉載

你們以為今天的樓市是史無前例嗎？錯，早在300年前的清朝早中期，就曾經出現過北京房價暴漲的熱潮。當時的清政府根本沒有什麼適應市場經濟的管理辦法，未能控制住房價的上漲，導致清朝中後期的社會經濟全面蕭條，最終導致了王朝的崩潰。

王朝更迭

事情要從清軍入關開始說起。

明朝算是中國曆朝歷代最硬氣的王朝之一，如果提前南遷，以江南的富庶和民心，重新組織起來，尚可再戰。所謂「江東弟子多才俊，捲土重來未可知」。

然而南遷不符合「天子守國門」的核心價值觀，誰提誰就是漢奸，所以無人敢提，直到北京成為一座孤城，想走也走不成了。

平心而論，崇禎並不是一個亡國之君，初期的作為，甚至讓晚明有了中興的氣象。但是卻沒有天時地利人和。天時，遇到到了小冰河周期，農田歉收，大面積乾旱，老百姓走投無路。地利，一入關就是首都，來不及組織有效抵抗。人和，官民離心離德，早已大廈將傾。

加上滿清和李自成的組合拳，一個在東北正面戰場高舉高打，一個在內部四處遊走。雖然搞游擊戰的李自成率先入城，但還未來得及樹立起共同信仰，自己就先腐化墮落戰力銳減。

一直在正面戰場拼殺的滿清抓住機會，山海關一站秒殺翻盤，成為天下共主，鼎定乾坤。

清軍進城後，人口劇增，不僅住房緊張，安全也成了問題。面對龐大的被征服民眾，清政府覺得並不安全，不能混住在一起。事實上，漢人的反抗精神證明，他們想多了。

清軍以征服者和鍘刀的名義，對社會財富進行了重新分配，沒有遇到一點障礙。他們佔領了明朝故宮，以及各級官員留下的豪宅，圈佔了普通人家的宅子，把原住民全部趕到外城，城內只允許旗人居住。

滿漢分居

這種滿漢分居的格局，從北京開始，成了滿清一朝最基本的城市格局。今天，成都的寬窄巷子已成為最著名的景點，其實這就是當年成都的滿人所居住的「少城」的遺迹。歷史的弔詭就在這裡，過去這裡是征服者顯示權貴的場所，今天成為普通民眾的遊玩之地。

成都寬窄巷子舊照

滿漢分居，在事實上形成了兩種房屋產權制度。在體制內的，是滿人，他們住在內城。享有朝廷分配的內城住房。當然，這些都是搶來的，現在成了朝廷的。

在體制外的是其它民族，主要是漢族的居民，他們無權居住在內城，也無權享受政府分配的住房，只有靠市場機制調節。因此，滿清的房產制度就形成了計劃和市場兩種制度並存的格局。

普天之下，莫非王土。滿清建政之初，分配給旗人的宅子都是清政府所有，旗人只有居住權沒有所有權。但只要沒有因犯罪而被收回，子孫均可居住，這就事實上改變了房屋的所有權。

到了康熙朝，政府開始允許內城旗人之間進行房屋的買賣。這說明政府默認了房屋所有權的改變，但這並不是真正意義上的產權，政府保留了犯罪則收回的權力。

到了雍正朝的時候，政府財政空虛，改革已經勢在必行。由於原有分配房屋所有者都是為清朝打天下的功臣的子孫後代，是強大的既得利益集團，指望他們掏銀子買房子是不現實的。但是新建房屋是可以的。

從雍正起，政府新建房屋由官兵購買或者租住，從獲得房屋的旗人薪水中「扣奉」用於後續的「蓋房之資」。

「雍正改革」使得原有的政府分配房屋變成了政府經營房屋，同時也促進了房地產的計劃經濟向市場經濟的轉型，政府也從中獲利。

從雍正九年到乾隆七年，僅北京一地，陸續通過剋扣俸祿賣出官房「七檁至三檁房共一萬一千三百七間半，作價銀十四萬四千七百二十九兩四錢。業經滿限交足」。

平均每間房12兩白銀，一兩白銀大約相當於人民幣六七百元，也就是說大概每間房在7000-8000人民幣左右。

不過這樣的住房，只有體制內的人才能購買，一般人沒有資格購買。到了乾隆時期，這個價格漲到了14兩白銀一間房，相當於八九千元人民幣一間房。這說明，在這套制度實施早期，體制內房產價格保持了相對的穩定。

房價暴漲

然而在完全實施市場經濟的外城房地產市場，房地產價格卻呈現出不斷上漲的趨勢。先是在順治初年，原來住在內城的居民被遷出，導致外城居住需求量猛增，市場供不應求，賣家隨意提高價格，動輒一漲就是幾倍。

工科右給事中魏象樞在給皇帝的奏章中大聲疾呼，「罄家所有不足以卜數椽之棲。」並建議「祈天語申飭，令該管地方等官，概平一價，凡買者賣者典者賃者，各勿增減，共相保恤，庶比屋可封，國本永固矣。」

他寄希望於最高統治者下達行政命令，把價格降下來，並把這事上升到了事關國本的地位。

然而，皇帝陛下壓根沒聽他的，只是批准用官地安置遷移居民，並未控制房價。原因很簡單，政府也需要錢啊！滿清房屋契稅是3%，價格越高，政府收入就越多。結果導致房地產價格飛漲，連年翻番。

清華大學歷史教授鄧亦兵研究發現，順治五年時外城房價為每間房6.5兩，之後房價上漲一倍，達到15.91兩。到了康熙年間，已經漲到40.11兩，是順治年間的5倍。在雍正、乾隆時期有所下降，但到了嘉慶時期，已經漲到了41.29兩。

全面蕭條

與官方視角中的康乾盛世完全不同的是，從經濟活力來看，隨著房地產價格的暴漲，整個滿清的社會經濟陷入到了蕭條之中，被學者們稱為康熙蕭條、嘉道中落、道光蕭條。

日本學者岸本美緒指出，「（康熙前期）經濟問題以全面物價下跌及與之相伴的滯銷、收入下降等不景氣的形式出現在人們面前。」

吳承明先生認為，「將這一時期的蕭條稱為『康熙蕭條』較為恰當，它始於 17 世紀 30 年代，持續長達半個多世紀。」

到了後來的嘉慶、道光年間，更是每況愈下。燕紅忠綜述前人研究指出：「史學界一般將嘉慶、道光時期清朝的國勢下衰稱之為『嘉道中落』，並將其根源主要歸結於吏治的腐敗。而經濟史學界則將注意力更多的放在鴉片戰爭前夕的白銀外流、銀錢比價等方面，並將這一時期的經濟下滑稱之為『道光蕭條』」。

清·《坐唱圖》

這一判斷，也被第一次來到中國的西方外交使團，英國的馬嘎爾尼使團所記錄，他們親眼目睹了一個停滯的帝國，以及普通老百姓驚人的貧困和溫順以及麻木不仁。他們認為，清朝就是一個泥足巨人，只需要輕輕一推就會被擊倒。事實也果然如此。

然而伴隨著蕭條的，是各大城市房地產價格的不斷上漲，和貌似繁榮的商業活動。有歷史學家以此來反擊「蕭條說」。卻不知道，這只不過是那個年代的房地產泡沫而已。通過製造泡沫來化解增長難題，難以打開新的發展通道，結果就是內卷和內衰。

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