紐約房產投資5大「雷區」——不做冤大頭！

從歷史上來看，紐約房產是穩定安全、保值、增值強的市場。並且這是一個非常國際化的市場，它不完全依賴美國本土的經濟，全世界各地的有錢人都會到紐約來購置房產，所以紐約的房產是一直穩步上升的。

但是如果不了解紐約房產規律和特點的話，就易誤入投資陷阱，有錢也別做冤大頭！

特別指出了海外客戶，在紐約購置房產時，容易犯的錯誤！！

不用本地專業房產團隊

購買房產，要一批專業人士為您服務，除了地產經紀以外，還要有地產律師，貸款專員、會計師等，這些專業人士最好都是本地的，他們對紐約地產非常熟悉。

有些海外買家在中國是大老闆或是公司高管，有的在外州有自己的公司，他們都有自己常用的律師、會計師等，因此在購買紐約房產時，也打算用自己的人。

但是紐約房產和別的州很不一樣，如果沒有一個本地團隊對紐約房產非常熟悉的話，交易有時就很難做成功。很多時候，律師對紐約地產不了解，合同寫的不完善，客戶的利益就會受很大的損失。還有貸款，銀行一定要對紐約的公寓很熟悉，否則貸款就很容易出問題。

購買房產的目的不明確

不清楚購買房子的目的是什麼，投資和自住常常把兩者混在一起考慮。

自住：

你會有很多個人的感情因素，要在預算範圍內滿足個人需求。比如有些客人認為離上班公司近很重要，有人認為一定要有健身房或是有游泳池，有的人是為了小孩子讀書，上好的學區，每個人買房的目的因人而異。

投資：

那就要排除個人感性的因素，用理性，數字來做判斷了。你不應該被華麗的表面打動，應該更多考慮，作為出租用途，是否很容易出租或租金更高，這時候就要計算投資的收益。

首先要看長期效益，也就是打算長期持有，期待房產升值。這種情況應該選擇一些正在處於房產上升的區域。

其次要看每年的現金回報率，也叫caprate。Cap rate = (Gross income – expense)/purchase price。還有一個是：Cash on cash return = (Gross income – expense – debt service)/cash paid。如果你用貸款的話，cash on cash return 更說明問題。每個人的cash on cash return 會很不一樣，因為你貸款時用的現金數目，你能拿到的貸款利息，都因人而異。

以為紐約的投資回報率很高

有很多人都知道紐約是投資房地產的好地方，所以期望值很高。但是當他們看到具體的每年的投資回報率的話，很多人很吃驚，因為cap rate比起別的州，別的城市來說算低的。

在曼哈頓，住宅房產的cap rate大約在2-3%, 商業房產大概是3%到4%。

紐約房產安全，穩定，房價一直穩定上升，在紐約購置房產更多的是為了長期資產的升值潛力。從短期來講，投資回報率在紐約並不高，但從長期資產增值的角度來講是明顯的。比如在1980 年，中央公園西81街的Townhouse才$65,000, 現在最便宜的也要4、5百萬。

將紐約當作炒房的天堂

紐約的房地產市場非常成熟，也很規範。如果你打算短期炒作，將得不償失。

因為在買賣的過程中，都要付出不少費用，這些都算購房成本。作為買家來說，費用有保險費，貸款費用，律師費等closing cost，一般是3% 到 4%。作為賣方來說，要付經紀人費用，以及紐約州市的交易稅等, 總共大約是8% 到 10%。轉買轉賣的代價較高。

合作公寓並不適宜海外人投資

如果是買投資房的話，Condo更合適，Coop不適合做投資房。

coop的買家要經過大樓的資格審查，一些樓比較喜歡有工作的成年人，因此家長買給孩子會被拒絕。

一些樓只賣給作為主要居住地的買家，如果是買了當度假房的，買方將會被拒絕。一些樓更喜歡「一般的」居民（無名人士），因為居民不希望名人入住後被狗仔隊騷擾。

（本文整編自網路，版權歸原作者所有。）

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