宋朝的房地產市場有多火？

作者|吳鉤，《原來你是這樣的宋朝》作者

來源|本文摘自《原來你是這樣的宋朝》（長江文藝出版社2016年9月）

歷史上，房地產市場最活躍的時代，非兩宋莫屬。當時的房地產換手率極高：「貧富無定勢，田宅無定主。」為滿足頻繁的房地產交易，宋朝城市滿大街都是房地產中介，叫做「庄宅牙人」。

為什麼宋朝的房地產市場這麼活躍？不必奇怪，宋代商品經濟發達，城市化方興未艾，人口流動頻繁，跟今天的趨勢一樣，宋人發跡後也喜歡往大城市擠。南宋的洪邁觀察到——

「士大夫發跡壟畝，貴為公卿，謂父祖舊廬為不可居，而更新其宅者多矣……自村疃而遷於邑，自邑而遷於郡者亦多矣」。一個人從農村搬到城市，首先必須解決的就是棲身之所，或購房或租房，催生了一個火爆的房地產市場。

據包偉民的估算，北宋後期，汴京市區的人口密度約為12000-13000人/平方公里（單位下同）；南宋淳祐年間，臨安府市區內的人口密度約為21000，咸淳年間，甚至可能達到35000。今天紐約、倫敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下，東京與廣州市區的人口密度為13000，北京約為14000。換言之，宋代特大城市的人口密度居然超過了今天的國際大都市。

如此之高的城市人口密度，勢必導致大城市的商品房供不應求，房屋的銷售價與租賃價越推越高。北宋前期，汴京的一套豪宅少說也要上萬貫，一戶普通人家的住房，叫價1300貫；而到了北宋末，京師豪宅的價格更是狂漲至數十萬貫，以購買力折算成人民幣，少說也得5000萬元以上。

難怪宋人要感慨說，「重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價，非熏戚世家，居無隙地」。

租房族

由於首都房價太高，宋政府又沒有為所有京官提供官邸，所以許多宋朝官員都買不起京師的房子，只好當了「租房一族」，有北宋名臣韓琦的話為證：「自來政府臣僚，在京僦官私舍宇居者，比比皆是。」

歐陽修官至「知諫院兼判登聞鼓院」，相當於上議院議長兼國家直訴法院院長，還是只能在開封租房子住，而且房子非常簡陋，他曾寫詩發牢騷：「鄰注涌溝竇，街流溢庭除。出門愁浩渺，閉戶恐為瀦。」

當過御史中丞（相當於下議院議長）的蘇轍，也買不起房子，一直住在出租屋。他的朋友李廌喬遷新宅，蘇轍寫詩相賀，同時也表達了他的「羨慕嫉妒恨」：「我年七十無住宅，斤斧登登亂朝夕。兒孫期我八十年，宅成可作十年客。人壽八十知已難，從今未死且磐桓。不如君家得眾力，咄嗟便了三十間。」

直到晚年，蘇轍才在二線城市許州蓋了三間新房，喜難自禁，又寫了一首詩：「平生未有三間屋，今歲初成百步廊。欲趁閑年就新宅，不辭暑月卧斜陽。」

蘇轍

在那個時代，連宰相都要租房子。祝朱熹考證說：「且如祖宗朝，百官都無屋住，雖宰執亦是賃屋。」宋真宗時的樞密副使（相當於副宰相）楊礪，租住在陋巷，「僦舍委巷中」，他去世時，宋真宗冒雨前往祭拜，發現巷子狹窄，連馬車都進不了，「步至其第，嗟憫久之」。

直到宋神宗時，朝廷才撥款在皇城右掖門之前修建了一批官邸。這批官邸，只有副國級以上的宰相、參知政事、樞密使等官員才有資格入住。部長以下的官員，還是「僦舍而居」。

開發商

由於租房需求旺盛，宋朝城市的租賃市場一直很火爆，要是在宋朝大城市擁有一套像樣的房產出租，基本上就衣食無憂了，司馬光做過一個估算：「十口之家，歲收百石，足供口食；月掠房錢十五貫，足供日用。」

每個月15貫的租金收入還算是少的。南宋時，建康府（今南京）的「有房廊之家，少者日掠錢三二十千」，每天收到的房租至少有二三十貫。因此，宋朝的有錢人家，幾乎都熱衷於投資房地產（另一個投資熱點是放貸業）。現在的房地產開發商基本上都是蓋房子出售，宋代的開發商則是蓋房子出租。

有些貪婪的官員，違規經營房地產業，如徽宗朝的宰相何執中，「廣殖貲產，邸店之多，甲於京師」，「日掠百二十貫房錢」，每日租金收入有120貫，月入3600貫，是宰相月俸的8倍。北宋「六賊」之一的朱勔更厲害，「田園第宅富擬王室，房緡日掠數百貫」。

但最具商業頭腦的開發商還得算真宗朝的宰相丁謂。他在汴京冰櫃街購置了一塊地皮，冰櫃街地勢低洼，經常積水，同僚都笑他傻。其實丁謂很聰明，他在宅基地附近開鑿了一個大水池，既可將積水蓄於一處，挖出來的泥土又可以用來墊高地基。然後又修建了一座橋，再向朝廷奏請開闢保康門為通衢，很快冰櫃街便成了汴京的繁華地段，地價與房價都蹭蹭往上漲。而丁謂的房子恰好處於商圈的要害位置，「據要會矣」。

宋朝政府是歷代少見的商業驅動型政府，眼看著房地產市場如此有利可圖，也積極投身進去，在都城與各州設立「店宅務」，專門經營官地與公屋的租賃。天禧元年（1017年），汴京店宅務轄下有23300間公租屋；天聖三年（1025年），京師公租屋的數目又增加到26100間。

宋政府設「店宅務」經營公租屋，目的有三：

一是分割房屋租賃市場的利潤，以增加財政收入。

二是將公租屋的租金設為專項基金，用於維持當地的公益事業。

三是為城市的中低收入者提供基本住房。

相對於私人放租的高檔房屋，「店宅務」的房租比較低廉，天禧元年開封府一間公租屋，每月租金約為 500文；到了天聖三年，在物價略有上漲的情況下，租金反而降為每間每月430文。當時一名擺攤做小買賣的城市底層人，月收入約有3000文，每月四五百文錢的房租，還是負擔得起的。

房市調控

房子不僅是開發商與政府的搖錢樹，更是居民生存於社會必不可少的容身之所，因此，宋政府也不敢放任房價一再飆升，動用行政手段干預市場是少不了的。

今人見識到的「限購」政策，其實宋朝政府已經在使用了。宋真宗咸平年間，朝廷申明一條禁約：「禁內外臣市官田宅。」即不準中央及地方官員購買政府出讓的公屋，希望將申購公屋的機會留給一般平民。

宋仁宗天聖七年，宋政府又出台「第二套房限購」政策：「詔現任近臣除所居外，無得於京師置屋。」現任高官除了正在居住的房產之外，禁止在京師購置第二套房。

由於兩宋時期大城市的房屋自住率不高，「租房族」數目龐大，宋政府將房市調控的重點放在房屋租賃價格上，時常發布法令蠲免或減免房租，如大中祥符五年（1012年）正月，「詔：以雪寒，店宅務賃屋者，免僦錢三日」。

不過，有時候，宋政府也會要求私人出租的房屋與公屋一起減免租金，如北宋至和元年（1054年）二月，仁宗「詔天下州縣自今遇大雨雪，委長吏詳酌放官私房錢三日，歲毋得過三次」。但是，這裡的「度」需要政府把握好，否則勢必受到業主的抵制、市場的報復。

南宋末有一位叫做胡太初的官員，就對政府頻繁放免房租的做法提出非議：「不知僦金既已折閱，誰肯以屋予人？積至塌壞傾摧，不復整葺，而民益無屋可居矣。是蓋不知貧富相資之義者也。」

意思是說，官府老是要求業主將租金打折，那今後誰還願意將房屋租給別人居住？就算租出去，房屋壞了，業主也必不願意掏錢修葺，最後租戶將「無屋可居」。官府的做法看似是恤民，其實是不知道「貧富相資」的道理。

宋朝畢竟是商品經濟很發達的時代，人們對市場的定價機制並不陌生，如葉適認為，「開闔、斂散、輕重之權不一出於上，而富人大賈分而有之，不知其幾千百年也，而遽奪之，可乎？」

對富人的財產權，宋人也明確提出要給予保護，如蘇轍痛罵王安石：「王介甫，小丈夫也。不忍貧民而深疾富民，志欲破富民以惠平民，不知其不可也。」所以才有明白人站出來非議政府的減租政策，強調「貧富相資」的道理。

本文摘自《原來你是這樣的宋朝》（長江文藝出版社2016年9月），作者吳鉤。

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