房價因何而漲，還會再漲嗎？

作者：謝作詩

浙江財經大學經濟學教授、人文經濟學會特約研究員

房價瘋了，大宗商品瘋了，中國瘋了。

一線城市房價暴漲，二線城市房價也暴漲，國慶長假，九城市再次出台限購政策。

房價到底因何而漲？網上有文章說政府和開發商做局，即政府承諾土地出讓金部分返還，開發商出高價製造地王，引導預期，推高房價。還有，開發商僱人排隊買房、捂盤惜售，製造短缺假象，誘導人買房。我無從考證這些事情，然而我不同意這樣做就能推高房價。

這邏輯就相當於發改委認為的企業、中間商可以製造通貨膨脹（價格上漲）一樣。如果說這樣就能推高房價，那麼2009年、2014年政府和開發商為什麼不能如此推高房價？

首先要說，地價跟房價沒有關係。道理怎麼講？在西湖邊，白送你一塊地，蓋了房子，你會便宜地賣給大家嗎？在西湖邊，用1億元一平米買了地，蓋了房子，你能1億元一平米賣給大家嗎？房價跟土地供給有關係，地價跟土地供給有關係，但不能簡單說地價決定房價。

地價推高房價完全是胡說八道。不是地價把房價推高的，而是房價把地價拉高的。是終端的房產市場上房子賣得太火爆、太賺錢，於是開發商們拚命去搶地，把地價拉高的。

地王可不可能影響房價呢？通過影響預期，確實可以影響房價。但問題的根本，還得要有錢才行。我明知北京、上海、深圳的房子還要漲，為什麼沒有買？因為沒有錢，買不起啊！

一切價格都是由供給、需求兩個方面決定的，房價當然不例外。

從需求方面來說，就是錢多。而且如果出現普遍的價格上漲，則必須有貨幣的推動。

有人根據中國M0（現金）擴張並不厲害來證明政府沒有超發貨幣。問題是，美國、日本、歐洲M0巨富擴張，為什麼其M2（存款）之擴張遠不如中國呢？須知，中國M2已經是美國的兩倍了。答案當然是中國的存款貨幣遠遠高過美國。然而存款又從哪裡來？來源之一是信貸。

進一步問：為什麼美國、日本、歐洲的信貸不巨幅擴張呢？答案是：他們的銀行是私有銀行，經濟下行，謹慎放貸；他們的企業是私有企業，經濟下行，不願意擴張。逆經濟周期擴張，這一度被認為是國有體制的優越性。但是私人都不賺錢，國有企業和政府能賺錢？這不是優越性，而是隱患，是用未來更大的問題替代今天不夠大的問題。這是後話，此處不表。

2016年1季度新增貸款2.56萬億，高於2009年的水平，創歷史新高。這些貸款主要由誰貸去了？主要由國有企業和地方政府貸去了。從M0的增長看，央行似乎沒有超發貨幣，因為超發的貨幣都是內生出來的，是微觀經濟主體自發的選擇。但是央行、國有銀行、國有企業、地方政府不都是「政府部門」嗎？那麼說政府超發貨幣又有何錯？再說了，明明知道國有企業、地方政府有貸款衝動，國有銀行有放款衝動，你央行就不能按一般標準增發M0！

2016年8月以來，政府政策轉向積極財政，可是財政的錢最終從哪裡來？老百姓不傻，在中國財政與貨幣是沒有辦法分家的！今天的財政擴張，意味著未來的貨幣繼續放水。

也有人說，貨幣超發是因為房價漲。不能說這說法全錯，的確，房價漲，用房子做抵押就可以貸更多的款，派生出更多的存款貨幣。但房價難道會無緣無故自己在那裡漲嗎？

政府獨家壟斷土地，控制土地供給，這是房價上漲的另一重要原因。

土地政府獨家壟斷導致高房價的另一機制是缺少貨幣池子，天量貨幣只能裝在房市、股市有限的幾個池子里，房價怎能不高。反之，如果土地私有，可以自由買賣，人們就不一定在城市買房，而會去農村買地。960萬平方公里的土地都成為貨幣蓄水池，房價就很難高了。

去庫存去出房價暴漲來，降槓桿降出加槓桿來，這也只能在我們大中華髮生啊!

我至今堅持2013年6月的「錢荒」表明中國經濟槓桿斷裂了的一貫判斷。

未來房價還會漲嗎？只有鬼知道！我可以預期人口會減少，可以預期經濟會繼續下行，我也可以預期，長遠來看還會繼續超發貨幣，但是我無法預期超發的程度，我也無法預期土地政策。老實說，這一輪房價暴漲就超出了我的預期。我只是說一線城市未來有可能繼續漲，然而我沒有預期到漲這麼厲害，我更沒有預期到二線城市也漲這麼厲害。

但是房價能永遠漲上去嗎？因為預期貨幣會繼續超發，房價就會繼續漲上去嗎？

我認為，經濟高增長時，不能用房價租金比、房價收入比、空置率等指標判斷房市泡沫，但經濟下行時，這些就可以成為判斷房市泡沫的有效指標了。肖仲華老師近日在廈門考察，300萬元的房子，年房租只有3萬元。這樣地段的房子，這次漲價可能是你賣出的最後機會。

像這種沒有真實收入做支撐的房價，不管哪裡，哪怕是在東京，也只是一個需要新買主、新資金不斷進入才能維持的龐氏騙局。我過去講一線城市可能繼續漲，理由是日本1.2億人口，東京3千萬，中國13億人，北京只有2千萬，放開戶籍等限制，人口還有可能向一線城市彙集。但這次，即便是一線城市，我也要提醒真實的租金收入能否支撐那裡的高房價了。

我認為，經此一役，土地財政基本到頭了。這一輪房價暴漲，解除了開發商、地方政府、銀行的巨額債務和壞賬，讓全國人民和成千上萬的炒房客買單，政府已經「成功」了。未來，替代土地財政的稅源只能來自於房產稅。房產稅在國外增房價，但在中國一定是降房價。

大家要注意一個現象，這次貨幣天量超發，然而房價也只是一個結構性的暴漲。一、二線城市房價暴漲，三、四線城市並沒有漲，甚至還有跌的，東北的房子就沒有漲。成都城南房價大漲，城北卻沒有漲。杭州一些區域大漲，一些區域沒有漲，甚至還有跌的樓盤。

經此一役，中國經濟再無回天之力。不要給我講經濟企穩，經濟靠刺激是不可能企穩的！

再說一遍，過去不能用房價租金比、房價收入比、空置率判斷房市泡沫，現在可以了。由於土地公有、資本項目管制，可以給房價適當的溢價，但是溢價是短期的，也不能無限高。買房買的是位置，一概而論意義不大，你需要仔細甄別你那裡的這些指標到底是個什麼情況。

還會超發貨幣，負利率時代一定會到來，但人們為什麼不像日本人那樣寧肯買保險柜持有現金，也不去炒房子？何況，螞蟻搬家，人們總可以棄人民幣資產，而重新配置美元資產。

總體而言，房價漲多高，匯率就會跌多深，現在持有美元好，讓我們拭目以待！

評議

人文經濟學會榮譽理事陳天庸先生點評此文

陳天庸：總體同意謝作詩教授分析。現在上海房價與年租金比，基本也在1%略多，絕大多數都低於1.5%，而新推地價樓板價普遍高於二手房，買地的都是大佬與國企，這預示他們押寶房價仍會漲。

我也這樣認為，因為人民幣趨勢將是金元券，日元化了。&@治國已沒有底線，不能用常規思維預測經濟與房價。

現在接盤買房的，主要是有剛性需求的白領中產，面對一直向上漲的房價，越來越心慌，拚全力買第一套房，或子女漸長大，抓緊換套改善型房。少有富人現在還買房投資的。由於階層固化，近幾年新冒出的大款富人已很少，近十年前已富裕的階層，都已持有很多套房產，很少需要再買房了。

但大城市是全國大學生主要的謀生地，永遠還有很多大學生往大城市擠，家長變賣財產東借西挪湊錢給買房，韭菜還可割很久。這些僅有一套房的買主，是無法拋售房產的，他們是更好的接盤俠。所以指望大城市房價跌不現實。

就投資來說，有條件換美元當然是更正確的選擇。昨天我給一位我很尊敬的教授建議是：別買房了（如一定要買，買上海近郊佔地大價格低的別墅，性價比相對較高），租房住，將錢換美元，給孩子辦移民。

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