葉檀：買房的人要小心 不要再瘋狂了 調控以後房地產市場是這樣的

圖片來自網路

文/葉檀財經女俠 | 毒舌善心

拚命購房等待升值的人看過來，不要再瘋狂了，房地產將進入新周期。

一二線城市迅速上漲期過去，未來兩三年高位盤整，如同現在的股票市場，上漲不得，下跌無能。而三四線城市在承接了一定的溢出效應後，又會回到噩夢般的過去。

9月30日到10月6日夜間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門等共計19個城市先後發布新的樓市調控政策，主要措施是限購限貸。

此次調控的16個城市都是前期房價瘋狂上漲的城市，抑制一二線熱點城市過快上漲，此次政策導向很明確，保證穩定，確保不出現系統性風險，三四線城市去庫存的同時防止房價進一步狂漲。這一政策絕不意味著政府試圖讓房價大幅下跌。從政策來說，是想保持房價總體穩定、在盤整中逐漸改變高者恆高、低者恆低的結構，因此政策的空間是狹窄的，並且是一城一策，不會出現全國性的房貸收縮等政策。

此次調控舉措不是釜底抽薪。釜底抽薪的辦法是大規模出售土地、大規模加稅，執行嚴厲的貨幣政策，增加首付比率大比例槓桿，徹底改變房地產對沖貨幣貶值的作用。

受到約束，一些釜底抽薪的政策不可能在近兩年推出，比如物業稅、空置稅等，限購、限貸、物業出售條件、價格約束等，已成常規武器。要判斷未來房價，一看貨幣，二看房地產投資。

此次16個城市執行限購，就是減少需求，尤其是減少對中小戶型房的需求。南京規定單身人士限購1套住房，多地對外地戶籍購房作出明確限制。限購不會減少需求，但會拉長周期，原先瘋狂的一到一年半周期，可能拉長到兩年以上甚至更長時間。

房地產開發投資與供應不會大幅增加，這有利於房地產價格維持在高位。從公開數據看，有的城市實際土地供應量不到供應計劃的兩成，一些城市數年將土地供應數量維持在出售水平，以維持終端價格。

根據國家統計局9月13日公布的數據，今年1到8月，全國房地產開發投資64387億元，同比名義增長5.4%，增速比前七個月提高0.1個百分點，8月開發投資有所增長，預計9月數據會進一步增長，但開發商總體較為謹慎。開發商在一線城市製造地王、重點拿地，無非是圍魏救趙，製造輿論，他們不會瘋狂地砸金在全國各地拿地，在非熱點城市製造庫存，把燙手的山芋握在手裡。今年地王多，但土地供應面積反而是萎縮的。

地方政府出台的政策嚴厲到恢復90、70傳統，要求配建保障房，但相信沒有一個地方政府會對最終出售的土地面積進行硬性規定。我們可以稱之為土地飢餓療法。

銀行不會讓房價下跌，讓自己成為接盤者。各家上市銀行的做法很明確，減少開發貸減少房地產供應，增加居民房貸推高房價，在房價高漲聲中去庫存通過按揭利潤削除農業、製造業等領域創造的巨大不良資產。

2016年上半年上市銀行新增按揭貸款2.36萬億元，同比增長111%；按揭貸款餘額16.55萬億元，同比增長31%。與此相對的是，2016年上半年房地產開發貸款新增5700億元，同比減少25%；房地產開發貸款餘額7.07萬億，同比增長僅10%。

在這次房地產新政中，最嚴厲、真正起作用的是提升首付比例，北京、廣州等城市的二套房幾乎全部需要現金支付，這對於藉助槓桿撬動投資的人幾乎是毀滅性打擊。假設樓市瘋狂期投資佔比50％，這意味著每個月房貸起碼會下滑數百億左右。

北京購買首套普通自住房的首付款比例不低於35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低於40%。已擁有1套住房的居民家庭，改善型需求首付款比例均不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%；南京，有貸無房或有房無貸的居民再購買住房商貸首付比率將不得低於50%；廣州，申請個人住房公積金貸款購買首套自住住房的繳存職工家庭，執行最低首付款比例30%的規定。無房無貸款記錄首套首付比例最低30%，無房有貸款記錄首付比例不低於50%，有房二套貸款首付比例不低於70%。

換句話說，中產收入階層以下希望通過低息房貸炒房的，會被趕出市場。由於中產收入階層佔據炒房市場一半以上，因此一二線城市的投資需求會有所下降。

從貨幣政策層面上說，央行既不可能降准降息，也不可能暗示商業銀行提高房貸，貨幣政策騰挪空間很小。房地產繼續有抵抗貶值的能力，問題變成了，央行會不會繼續大規模推高信貸規模，讓房貸成為信貸市場主導力量，可能是在現狀下有所壓縮。

從成交量上來看，限購令實施之前，成交量瘋狂上漲，實施之後，成交量瘋狂下跌。

房地產總體處於高位盤整狀態，在狹窄的區間內震蕩，很有可能，房地產會走現在股市的糾結走勢，通過不斷的小幅震蕩消除內在的壓力與風險。從房地產與股市的走勢可以看出，中國經濟騰挪空間非常狹窄，就像在黑暗的地道中通過不斷摸索，走出一條路。

加入我們

聰明人在一起說人話

TAG:哲學園 |

※想要在這些城市買房需要謹慎了，原因就是這個！
※買房要小心，這樣的風水買不得
※買房子除了要有自己的喜好和原則，還要看準房屋風水！
※樓市出大消息，以後買房要花更多錢，買房要抓緊了
※現在想買房的要當心！比房價下跌更重要的是你現在沒錢買房了！
※需要買房子的看看吧，樓房住這幾層最好，別選錯了還以為撿到便宜
※要買房的注意了！樓房住這幾層最好，別選錯了還以為撿到便宜
※普通人要冷靜，在調整下，只要穩住才是為了更好的買房！
※「要麼買房，要麼分手！」這樣的感情你要嗎？
※不買房，真的要後悔？這幾項都不出台，別幻想房價會跌
※買房的人說的最多的是房價要漲！沒房的人說的最多的是房價要跌！
※樓市不穩，買房還是賣房是很大的問題！
※買房的幾大風水大忌，每個都重要，一定不要買這種房
※沒買房的恭喜了，炒房的哭暈在廁所！
※準備買房的看好了，這4種戶型的房子千萬不能買 買了絕對要後悔的
※面對當前的房價，年輕人要不要買房？
※房地產市場開始調整，現在是買房的好時候嗎？
※買房看到這種的房子一定要注意！
※要買房的注意了，圈內人教你如何買房不吃虧！