脫歐中的英國樓市：英鎊閃崩是抄底機會還是高位接盤？
導讀：在全球貨幣泛濫和資產價格高企的時代，發達國家的房地產市場亦出現了嚴重分化。英國和倫敦的房價目前是在階段性底部還是高位？
在很多投資者心中，要說全世界哪個國家的樓市資產可以與美國媲美，那就是英國；英國倫敦的房價，也可以對標美國紐約。
因此，作為房地產投資炙手可熱的英國，在脫歐後的樓市變化牽動人心。
在英國脫歐初期，金融市場劇烈震蕩，公投未知性負面衝擊樓市，彼時，包括英國財政部在內的多個機構均預測，英國樓市將下跌。
然而，在脫歐後的三個月，英國樓市雖成交不振，但價格依然穩定上行，表現出很強的抗跌性。
進入9月，在英鎊急劇貶值的刺激下，部分投資者認為英國樓市抄底機會來了，其中不乏很多中國買家。
北京師範大學教授鍾偉指出，在全球貨幣泛濫和資產價格高企的時代，發達國家的房地產市場亦出現了嚴重分化。英國和倫敦的房價目前是在階段性底部還是高位？恐怕很難判斷。
一般而言，一國貨幣、匯率和資產價格密切相關，在英鎊跌勢未盡之時，投資者應該保持警惕。
脫歐後的恐慌
英國，是除美國之外房價最為堅挺的國家，而倫敦的房價，在過去20年獲得了超過5倍的增長。
據房產中介Jackson-Stops Staff最新調查，目前倫敦的房價與1995年相比增長了566%，官方數據達48.89萬英鎊（約400萬人民幣）/套；而在1995年時，倫敦約75%的房產售價還不到10萬英鎊。
脫歐是否將終結英國和倫敦房價的上漲？6月24日，脫歐公投結束後，英國金融市場出現劇烈震動，英國最大的一個房地產投資基金Standard Life 英國地產基金宣布終止交易，隨後的一星期內，就有7家資產管理公司凍結了房地產基金的贖回，資金超過100億英鎊。
當時，各方均對英國房地產持悲觀態度，英國財政部預測，脫歐會導致英國房地產在未來兩年下跌10%-18%。
從成交數據來看，官方公布的最新數據為截至6月份，當月英國樓市成交大幅下跌，英格蘭的銷售數量同比降低32.2%（57637套），威爾士降低27.1%（3046套），北愛爾蘭降低21.6%（4075套），蘇格蘭降低7.4%（8620套）。
事實上，從2016年4月1日英國開始實施新的印花稅政策以來，樓市成交就一直在下跌。該政策內容為，凡購買包括第二套住房和購房出租房等額外住宅的買家，將必須支付印花稅額外的3個百分點，附加費適用於當前「土地印花稅」利率。
英國統計局指出，自2016年4月印花稅改革後，英國房屋的銷售數量持續下跌，成交量在連續幾年上升後驟然回落，已跌至低於2013年同期成交量。
7月29日，英國最大的房地產中介Foxtons報告上半年利潤下跌42%至1050萬英鎊，營業額也下跌3.1%至6800萬英鎊。該公司將這歸罪於退歐公投所帶來的不確定性。
如果說印花稅新政對樓市成交形成負面衝擊，那麼脫歐無疑加深了市場的不確定性，削減了購買者的信心。
據SJW英國房產投資有限公司負責人王靜介紹，脫歐後三個月的房產投資金額大約為87億英鎊，這是2009年金融危機以來的最低點。
9月需求反彈？
回顧脫歐後的英國樓市表現，王靜表示，6月底脫歐後短暫恐慌，7月繼續低迷中期信心漸穩；到了8月市場信心繼續恢復，而9月買家需求開始緩慢反彈。
根據英國國家統計局和土地註冊署對房價的監測，英國6-8月的房價同比增長維持在8%以上水平，9月與10月的同比增長率為9.4%和9%。
環比來看，樓市價格也基本穩定。6-8月的樓市套均價格分別為213927英鎊、216750英鎊、218964英鎊，7-10月的樓價每月環比增長率為0.4%、1.3%、-0.1%、5%。
經過脫歐初期震蕩以後，海外買家對英國房地產市場似乎更為熱衷。
上海秉睿投資諮詢有限公司負責人Terry Clarke說，除孩子教育需求買房、移民買房外，近期以投資目的買房的需求增加。
「脫歐以後，我們英國房產的諮詢量上升了50%，投資者認為英國房價比中國更為便宜，且有更高的回報率。」他說。
21世紀經濟報道注意到，英國樓市區域市場也發生了分化。許多購買者意識到，曼切斯特與菲利普等地的投資回報率更高，而且價格較倫敦更便宜。
全球最大的海外房產投資平台居外網數據顯示，9月中國買家對曼徹斯特的諮詢量比去年增加了205.6%，高於倫敦的106.5%。
21世紀經濟報道記者在倫敦2、3區碰到了一些來看房的投資者。來自香港的莫雯說，英鎊下跌，港幣升值，她就想來倫敦買房投資了。
在距倫敦一個小時車程的牛津郡，一棟棟美麗的小別墅與牛津大學為鄰。「在這裡買套房也不錯，可以給孩子留著。」雖然是送僅8歲的女兒來英國讀語言，來自中國山西的王蓉也已經考慮來英國投資買房了。
機構投資者也很積極。王靜告訴記者，在脫歐後的三個月里，倫敦市中心的商業地產有78%是被海外買家購買。其中歐洲買家的購買金額總值約4.82億英鎊，亞洲買家的投資金額超過6.95億英鎊，香港買家尤其活躍。
而中資企業中也有許多對英國房地產市場表現出投資意願。
如上置集團9月分別以8450萬英鎊（約合1.1億美元）和3250萬英鎊（約合4242.8萬美元）收購倫敦金融城重要地段兩處物業，其中包括法國興業銀行英國總部大樓。今年9月初萬科以1.15億英鎊（約合1.5億美元）收購位於倫敦市中心梅費爾的寫字樓物業；同期碧桂園也與英方簽署諒解備忘錄，將在伯明翰及周邊地區開發房地產項目。
抄底謹防風險
目前來看，脫歐並未削減海外投資者的熱情，其中重要原因是被貶值的英鎊刺激。
6月24日，脫歐公投當天英鎊兌美元一次性貶值10%，至今英鎊已累計下跌近20%，且跌勢尚未停止。Terry Clarke認為，英鎊貶值，將印花稅改革對投資帶來的負面影響抵消了。這是投資需求回升的重要原因。
對此，已有機構發出警示：英國樓市的調整還遠沒到位，國際投資者試圖利用英鎊的大幅下降來購置房產的行為具有風險。
瑞士信貸稱，房地產市場與英鎊密切相關，英鎊疲軟，房地產市場也會表現欠佳。以往的衰退周期中房地產市場（尤其是寫字樓等商業地產）出現更大幅度的下跌和供大於求的狀況，也許將會再次出現。
事實上，對於一直高位增長的英國樓市，也不乏其價格已出現泡沫的警示。以海外買家最熱衷的倫敦為例，2016年均價達到48.89萬英鎊每套，同比增長12.2%。
9月27日，瑞銀髮布全球房地產泡沫指數，全球18個金融中心中，倫敦是房地產泡沫風險第二高的城市，僅次於加拿大溫哥華。
有觀點認為，英鎊暴跌將導致投資快速撤離英國，隨後將刺破房地產泡沫。一旦房地產泡沫破裂，投資者將可能被深度套牢而成高位接盤者。
The Bank of England Angents' Summary分析指出，在倫敦及其周邊地區房地產的活躍度仍在繼續下降。居外網也認為，在未來三個月，倫敦及其周邊地區的房價將可能出現下跌。
不過，房產中介和不少投資者依舊看好英國未來的樓市行情。居外網有關負責人表示，「在未來十年，我們預計中國對英房地產投資會增長到每年2000億。」
王靜則預計，英國樓市中長線依然被看好，未來三個月英國的大部分地方樓市價格會持續上升，因為英國房市規範化很強，周期性較為明顯，且有匯率優勢，脫歐後還出現了一定的折扣空間。
Terry Clarke則認為，英國房屋價格與租金回報仍在穩定增長，且房屋仍供給量不足，因此對投資者來說存在一定空間。同時，由於印花稅等市場力量的存在，房價不會總是漲，英國房地產市場會繼續保持一直以來的穩定。
本期編輯
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