融創孫宏斌一文講透宏觀環境、樓市政策及房企邏輯

知識 11-30

導讀：亮點一，對於中國宏觀經濟，話少但句句值得揣摩，建議多品品；亮點二，聽孫宏斌是怎麼評房地產，對我們看明白當下樓市很有幫助

我的題目是「中國房企的投資邏輯和風險控制」，這是命題作文，給的命題作文里前面還有未來兩個字，但是我把未來去掉了。我們這個行業的投資邏輯在未來和今天、昨天是一樣的，因為這個行業是一個很古老的行業，有人的時候就有人蓋房子。

那時候的房子是用木頭、土坯，現在用磚、石頭，原來窗戶都是紙糊的，現在有玻璃。根本的價值點沒有變，要的還是安全、舒適、地段好，要有錢才能蓋房子。

我覺得投資邏輯是一樣的，所以我把未來去掉了。

我覺得特別好，剛才專家講對中國宏觀經濟的判斷，因為專家弄得很複雜，其實我們需要簡單的判斷。因為你沒有對宏觀形勢的判斷，投資邏輯怎麼來的呢？

一、對中國宏觀經濟的判斷

從企業的角度最有用的有六點：

（一）全球、包括中國的經濟下行的壓力特別大。

中國說6.7%大家都不信，我覺得沒有那麼多，也沒有必要那麼多，因為是多少就是多少。經濟增長不管是4%還是5%還是6.7%，這個經濟增長還是挺多的，這是挺重要的事。中國經濟下行壓力比較大，但在全球還是增長最快的。中國經濟增長最差還有4%，中國經濟下行壓力比較大，但還是挺好的。

還有一點判斷，只要在經濟下行壓力特別大的時候，不管全世界哪個政府都會選擇量化寬鬆、低利率。這幾乎是必須的選擇。全球央行都是這樣的，日本都30多年了，美國歐洲也是這樣的選擇。

中國即使經濟下行壓力很大，增長4%、5%還是有的，或者還有6.5%。其實在這種增長下，還是會有挺多的機會。

（二）流動性。

流動性寬鬆，利率很低，會改變嗎？專家總是分析拐點。什麼叫拐點？沒有拐點。因為你沒有辦法。

如果說有變化的話，那可能是M2原來的增長是13%，變成12%或者11%，不可能變成不增長。所以你擔心什麼？13%變成12%、11%對企業沒有什麼影響。

利率會漲嗎？美國肯定是要加息的，共和黨本來是要加利率的，特朗普要修路、修橋、要減稅，這兩點對通脹有預期，所以美國加息可能會快一點。但是美國加息中國就加息嗎？不太可能的。

所以第二個判斷就是：流動性很多，還要繼續印錢，利率很低，這個是不會變的。

你覺得這個會變的話，就不知道幹什麼了。

（三）匯率。

我覺得人民幣匯率應該是8-9。

2014年之前，人民幣的增值大概是35%，現在貶值是12%-13%，增的那些還沒有貶完呢。人民幣貶值壓力肯定有的，只是快點貶還是慢點貶的事。這個對我們也挺重要的，因為它可能會影響資產價格。

為什麼我們最近對一家香港的境內公司的併購沒有做成？我跟你談的是人民幣價格，就付人民幣，對方要港幣，我說付港幣打八折。人民幣談價人民幣付錢，港幣付錢打八折，否則我的風險非常大，因為我覺得它是要貶那麼多的。

（四）關於去槓桿。

去槓桿、去產能、去庫存。去產能和去庫存相對容易些，但是去槓桿挺難的。

因為差的企業，要想讓它活著，就要借他錢，讓他還利息，你不借他錢，還不了利息。

好的企業，銀行想借他錢，所以槓桿肯定是要加的。如果說結構性改革成功了，壞企業都死了，好企業銀行更想給錢了，然後槓桿就更高了。

在經濟下行壓力大的時候，有很多併購的機會。誰能借更多的錢、更便宜的錢、更長的錢，可以穿越周期的錢，就有很大的優勢。如果有這個機會不去做，反而減槓桿那是不對的。

去不去槓桿，還要看企業的情況。如果你的素質好、資產質量好、操作能力強，那你是可以加槓桿的。如果你的資產質量差、運作能力差，你的槓桿越多死得越快。

（五）全世界的貧富分化越來越嚴重。

這個事我已經關注了10年，我從2006年開始關注這個問題。

其實在2008年之前，美國老百姓的工資漲的很少，老闆的錢更多了。邏輯就是，因為全球化把工廠搬到中國了，老百姓沒有工作了，但是老闆成本降低了。或者是有了信息化系統以後，比如說沃爾瑪商場，收銀員少了，但老闆的成本降低了。

2008年以前的趨勢是，有錢人越來越有錢了，老百姓收入增長很慢。2008年量化寬鬆以後，美國的貧富分化更厲害。

量化寬鬆那麼多錢都去哪裡了？窮人的收入並沒有很多的增加，錢都去有錢人那裡了。所以，美國的貧富分化、歐洲的貧富分化都是很多很多年存在的事實。中國的貧富分化其實也是很嚴重的，不會比歐美要好。

這個問題怎麼解決呢？

西方是通過選舉和稅收來調節財富的重新分配，所以才會出現這樣選舉結果。中國怎麼辦？我不知道。

但是有了這個判斷之後，我們做房地產怎麼定位，就知道怎麼變化了。融創做的是高端，如果算老百姓整體的收入房價比，怎麼算都買不起房。

但你算30%那是買的起的；

如果算10%更買的起；

如果算5%的話，那他什麼房子都買得起。

因為房價漲得很快，GDP增長是6.7%，人民幣在貶值，老百姓的收入實際上並沒有增加。

融創一直堅持做高端和改善的，將來一定是有市場的。因為我們是對的30%的客戶，10%對客戶，也許那些5%的客戶，所以是越來越好做了。

（六）去全球化。

去全球化，你可以討論去全球化好或者不好，但是去全球化確實已經在發生了。所以你知道了這一點，對我們下一步的決策一定是有好處的。

如果說美國有投資機會，那麼中國也有。我不覺得中國的投資機會比美國差，所以這也是我們不願意去國外開發的原因。

上面這幾點對宏觀經濟的判斷還是很重要的，我覺得對宏觀經濟你必須有判斷。

你的判斷可以是對的，也可以是不對的，不對可以慢慢在調整。但是你沒有判斷的話，你就無法得出投資邏輯，你的投資邏輯就很難是對的。

二、投資邏輯

第二點我想說的是房地產這個行業的投資邏輯，我理解我們這個行業只有三個特點：

（一）這個行業一定要理解分兩段：投資、蓋房子。投資錯了，蓋什麼房子都是賠錢的，你的地買錯了。投資本來就是很難的事，這個行業投資比別的行業更難。為什麼？槓桿太多。

有銀行、客戶預付款，有槓桿以後讓投資變得很複雜。現在投了錢以後，槓桿很高，而且能不能賺錢要在三年以後，比種莊稼還難。這個行業首先是投資，投錯了以後做什麼都不行。地買對了以後有品牌，做高端的，就更好。我覺得這是這個行業的第一個特點。

（二）規模。

這個行業去年不到10萬億的規模，到今年10月底9萬億了。10萬億的規模再增長也難了，但是在快速向大公司集中。現在前100名佔40%多，前10名佔20%多。去年前10名佔17%，今年已經20%多了，前100名已經佔40%多了。

我覺得，這個行業下一步5-10年或者5年左右，前100名會佔70%-80%，前10名會佔35%-40%。

這樣的話，前10名平均就要4000億，沒有兩三千億進不了前10名。

當然，這個是怎麼形成的？小公司幹不了了，買了地以後掙錢退出做不了讓大公司做，另外就是收購、兼并。這個行業本身就有金融屬性。這個特別重要。

（三）不平衡。

這個行業的不平衡，城市之間的不平衡、空間的不平衡、時間的不平衡。很多投資人問我，你覺得中國的房地產行業怎麼樣？

我覺得從來不存在中國房地產的行業。你說北京、上海或者哪裡，不存在中國房地產，完全錯配掉。缺房的地方缺供應，有供應的地方不缺房。

北京、上海50%的基本農田，很荒唐。不到50%的基本用地里，住宅佔比很低，有一堆的工業用地，然後再蓋一堆商業，每個項目都有50%的商業，住房佔比很低，容積率很低，這三個加起來供應量就上不來，完全錯配。這個地方貴，那個地方便宜，所以你就有機會了。

去年最看好的是南京，今年最看好的是武漢。南京最貴的房子是接近3萬，我說南京一定有房子超過3萬，我估計慢了，地價已經超過5萬了。所以我們去武漢了，武漢和南京也沒有差到哪裡去，這是你的機會。這個錯配，需要房子的地方沒有供應，不需要房子的地方瞎供應。

另外還有實際的問題，有人說房子地太貴了，沒有辦法買了，然後就去美國了。但是我說別著急，還有調控呢，一調控就又下來了。

說一下宏觀調控，說三點：

1.這次的宏觀調控絕對是好事。

對誰都是好事，客戶、開發商、銀行等都是好事。地越來越貴、風險越來越大，最後錢更難掙了。所以我說這個調控絕對是好事，肯定是大家願意看到的，特別歡迎的。

2.這次調控的嚴厲程度是很多企業預計不足的。

這次的宏觀調控力度超過每一次的，這一次是自上而下的，是目標管理的。所以每個地方的政策不一樣，所以執行力度也不一樣。

首先銀行越收越緊，一個一個的政策出來，對我們的影響特別大。另外是現在大家對開發商的預期還沒有變，買房的預期到目前為止還沒有變，但是會變的。

為什麼？

一直說降，其實沒降。一直在不斷地說，客戶的預期，說著說著給說改了。另外是投資者買不了了。首付款太高了，70%、80%的，想買房的原因買不了。種種原因，基本面沒有變，價值沒有變。這個對現金流的影響是巨大的。

所以，我覺得，很多開發商朋友還沒有認識到這次調控的嚴峻性。過去可以預期到「兩會」的時候，這次直接到十九大。這個影響是特別大的，再怎麼重視這次的宏觀調控，都不為過。最主要的是，我覺得現在沒有到時候。

為什麼地那麼貴？原因房子賣得不錯，貸款也不錯，有錢了，前幾個月踏空一直沒買的地急了。還沒有便宜呢，會便宜嗎？一定會。快了。

3.宏觀調控以後，我們做高端的肯定好。

原來買10套，現在買1套，一定買位置好、品牌好、品質好、大一點的，那就是我們。

理解這個行業的三個特點，

第一點，投資也要做的好、房子也要蓋的好。有的公司，第一階段做得好，第二階段做的差；有的公司，第二階段做得好，第一階段做的差；哪個階段做不好都不行。

第二點，市場規律，在快速的向大公司集中。

第三點，是在時間和空間上都有錯配的情況，空間和時間帶來的不平衡。

有了這三點，我的投資邏輯就出來了：你要買對地方、買對時間，多借點錢。

對現在來說，如果有錢的話放到賬上別著急花，後面還有機會。現在還不是時間，多借點錢，最好借的長一點，可以穿越周期的。這就是我說的投資邏輯。

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