業主換物業要持盾牌，「惡仆欺主」不能忍

第3702期

導語這兩天，南京某小區的業主和物業鬧得不可開交，物業公司到期後不肯撤離，業主眾籌資金購買防暴盾牌、頭盔組建「護衛隊」，雙方劍拔弩張，戰火一點就燃。新老物業交接困難，全國普遍，業主和物業之間的關係，為何變成這樣？

東家換不了管家已成常態

這兩天，是南京江寧區最大小區——托樂嘉小區新老物業交接的日子，但老物業就是賴著不肯走。而在今年7月的業主代表大會上，已經通過決議，要更換物業公司，業主代表投票通過率為99.7%。根據《物權法》的規定，三分之二以上業主同意，便可更換物業公司。

從法律層面來看，誰是誰非已經清楚。可是，業主為什麼要全副武裝呢？據媒體報道，今年10月，小區物業保安和部分業主發生衝突，現場甚至有保安拿著菜刀和警棍追打業主。

業主組成護衛隊，要求物業到期撤離

類似的新老物業交接衝突，不分時間，不分地點，不分小區高檔與否，幾乎每天都在上演。基本的格局都是「請神容易送神難」。甚至有極端案件發生，2014年元旦，上海大唐盛世花園小區新老物管交接時，雙方對峙互罵，一名老物管公司的員工駕車沖向新物管列隊的人群，導致2死6傷。

從物業公司的歷史沿襲來看，他們做慣了「二政府」，豈是你想換就能換

在國內小區維權糾紛中，常常是作為管家的物業公司，遠遠要比作為東家的業主還像主人。

這一特點，要放在物業公司的歷史變遷中觀察。在90年代商品房推向市場之前，所有的房屋，都是政府所有的公房，作為政府職能部門的房管局行使管理職能。在商品房產生後，物業管理才應運而生。但是，當時比較大的開發商和物業公司，有很多都是從房管部門改制而成。

在這種情況下，物業公司只可能是「管理」的角色，而不可能定位於服務。一方面，地方政府出於便於管理的思維，會主動地賦權物業公司，以增加管理職能；另一方面，由於眾所周知的原因，開發商與政府部門有著緊密聯繫，開發商旗下的物業為了使他們管理主業「名正言順」，也希望政府部門「授權」物業行使管理職能，雙方一拍即合。

所以，現在回過頭去看老的《物業管理條例》時，就不難發現當時物業作為「二政府」的深刻烙印。

2007年，根據《物權法》的要求，修訂後的《物業管理條例》，也已經將「物業管理企業」修改為「物業服務企業」。由「管理」轉變成「服務」，這是定位的巨大變化，情況應該會發生根本變化吧？

改變沒有這麼容易。當一個人或一個部門，從管理者的角色下野，進入一個服務者的定位，最難改變的是心態，這直接影響他們的行事風格。各行各業都是如此。這決定了我國的物業「管理」向「服務」的轉型，必然是一個漫長且艱難的過程。

被寄予厚望的業委會難以施展抱負

中國的小區物業體系比較複雜，有兩個概念先要說清楚，一個叫做業主大會，一個叫做業主委員會（簡稱業委會）。業主大會由所有業主組成，是小區自治管理組織，業主大會通過選舉產生業委會，它是業主大會唯一執行機構。

為什麼中國的業主和物業之間會有「主僕顛倒」這種情況出現呢？最根本的原因是，本應該強勢的業主大會和業委會沒有起到作用——業主不能有效地組織起來，缺乏溝通、交流和共同行動的能力。

有房地產律師論證，對於有幾千戶居民的社區來說，物業公司基本上不可能被炒掉。既然無法找到開幾千業主會議的地方，就只能採用書面形式徵求業主意見，而靠挨家挨戶敲門，不可能徵集到三分之二業主的反對票。

業委會不僅形同虛設，而且往往得不到業主的信任

即使像托樂嘉小區一樣，收齊了反對票，物業公司如果打定主意不走，業主往往也無計可施。因為根據現行《物業管理條例》的規定，業委會不具有法人資格。沒有法人資格的業委會如果起訴開發商（包括物業公司），手續非常麻煩。以某地法院公布的數據為例，在2013年受理的298件物業管理糾紛中，只有2件為業委會代表業主起訴，其餘均為業主個人與物業公司之間的糾紛。

為什麼業委會一直不具備法人資格，而只能在少數地區試點呢？根本原因是，地方政府不支持。理由如前所述：1，地方政府和開發商之間有著千絲萬縷的利益關係，物業管理又恰好是開發商利益中的一部分；2，不希望業主組織起來維權，一維權就會起糾紛，就會有群眾聚集事件，地方政府最頭疼的就是這些事。

所以，給業委會賦權一直沒有提上議事日程。

業主自治或許是一條值得探索的路

從上兩段分析的病灶來看，讓業委會具備法人資格、切斷地產商和物業公司的裙帶關係，都是目前「東家難換管家」的應對之策。而不是不繳物業費。

中國物業的特色是飛揚跋扈，中國業主的特色是拖欠物業費，甚至有業主認為「拒絕交費，可以幫助物業意識到咱們業主的價值」「只要這個小區還有一個人沒交物業費，我就不交」，某些業主的這類行為，毫無疑問會把整個小區拖入一個惡性循環中。

學會做業主，也需要一個過程。這不僅僅是「我是主人」的問題，還是「我怎麼做主人」的難題。嚴格意義上，業委會是「有產者聯盟」，是一群想要保護私產的人聚合在一起，他既有公共性（爭取小區公共利益），也有私人性（小區內租房者無權參加業委會）。

既然是「有產者聯盟」，那麼它就有自治的可能。實際上，在全國各地，已經出現了不少業主自治（通過業委會）的成功案例。一般模式是，小區業主對物業公司不滿意，撤換後還是不滿意，遂由業委會聘請物業經理人，組建管理團隊，設財務、綠化保潔、停車管理、治安和保修等小組，各小組負責人由業委會成員擔任。

業主自治模式

在業主自治過程中，會出現很多問題，翻看成功的案例，一般有以下幾點經驗教訓：1，小區不能過於龐大；2，要有非常負責的業委會；3，要確保資金安全和公開；4，要配合度很高的業主。

如果能滿足以上4個條件，業主自治的效果或許會比交由物業公司負責更好。總之，這是一條值得探索的道路，它最大程度地滿足了業主當家作主的想法，也是培育公民社會的重要前站。

結語

物業公司是向業主提供服務的服務者，業主是花錢購買服務的顧客，為什麼這筆生意不僅沒有「買賣不成仁義在」，反而一定要弄得這麼難看呢？

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本期責編

張德筆筆哥

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