買房是件大事兒，買二手房更要多注意

題圖來源：《北京遇上西雅圖之不二情書》

購買二手房應該注意哪些問題？整個流程是怎樣的？

知友 | 鏈家

二手房交易流程比較複雜，總的來說，買二手房流程可以分為六步：

（第一步）準備買房（資金計劃、初定區域）

（第二步）看房選房（看什麼？怎麼選）

（第三步）簽約訂房（核實產權、怎麼簽合同）

（第四步）支付房款（資金監管、辦理貸款）

（第五步）繳稅過戶

（第六步）物業交割（除水電燃氣外，還有哪些需要交割）

每個環節都有不少值得注意的點，下面將每個步驟展開闡述，以方便大家詳細了解各個環節及注意事項。

一、準備買房

1. 做好資金計劃

（1）確定大概可以貸款的最高額度：

商業貸款：首套普通住宅=評估價× 65%，非普通住宅=評估值×60%；二套普通住宅=評估值×50%，非普通住宅=評估值×30%。（根據北京 930 新政）

公積金貸款最高額度：首套 120 萬，二套 80 萬，最高貸款評估值的 80%。

（2）買一套二手房，除了房款(首付)外，還要考慮稅費、物業管理費、中介費、裝修費用等。

（3）清點家庭可用資金，包括存款、理財資金等，看首付夠不夠。

這個可以幫你確定你可以購買價值多少的房子。要保證這些錢都是在你計劃購房的時間裡可以取用的。

在帝都，要買一套 300 萬的普通住宅，評估值約 270 萬，那麼採用商業貸款，可以貸款的最高額度是 175.5 萬元。

在帝都，300 萬的房子，即使滿五唯一，也需要交 10 多萬的稅費、物業管理費、中介費，如果房子不滿五年，可能會更高。

仔細一計算，要想買這套 300 萬的房子，首付=300+10-175.5=134.5 萬

2. 初步劃定買房區域

根據自己手裡的資金，問自己這幾個問題：在城區買還是在郊區買？離工作地點多遠合適？要買多大的房子？以此來初步劃定選房區域。

選房時需要著重考慮的四個方面因素：

如果手上首付款比較少，那麼可能要往五六環多找找；如果考慮離工作地點的距離，地鐵沿線 30 分鐘以內，都能滿足需求。

如果家裡有老人和小孩，考慮的點會更多，老人的話，要考慮離醫院的距離，去醫院是否方便，最好是三甲醫院等等，如果有小孩，那就要去研周圍究學校等問題。

3. 看買房資質

帝都的房子不是想買就能買的，準備材料到住建委審核，一般 10 到 15 個工作日出結果，有效期是 30 個自然日。

京籍單身：1 套

京籍家庭：2 套

非京籍：個稅或社保滿 5 年，1 套

港澳台僑：1 套

外國人：1 套

（均為 70 年產權的住宅 / 公寓）

二、看房選房

1. 怎麼選房？

根據資金和初步選房區域的劃定，我們就可以來選房了。找房源基本分為兩種：

一種是通過中介門店找房，選擇你意向區域的門店，告訴他們你的購房預算，讓經紀人幫你查價格，看戶型，現場實地考察等。

另一種是在網上選房，選房的時候注意檢查房源圖片有無漏洞、價格是否有較大的偏差。不要輕信網上報價，一些房產網站用低價假房源吸引客戶，買之前找附近中介公司詢價。

在選房過程中，最重要的是要識別假房源，避免做無用功，既浪費感情，又浪費時間。以下是我總結的 4 招識破網上假房源的方法：

2. 怎麼看房？

看房是指實地考察房屋的情況，包括房屋的樓層、戶型、朝向、採光、面積、層高、裝修等房屋本身的情況，也包括房屋周邊和小區的情況，比如：位置、生活配套、小區綠化、周邊交通、物業管理等需要滿足衣食住行四大方面的便利。

衣——可囊括服裝店、裁縫鋪、洗衣房等。

食——超市、菜場、小商店、飯館、小吃店等。

住——不僅要看自己的房子，也要看周邊的樓是什麼房，更要看有沒有化工廠、電站、加油站、汽車、機動車維修點等。

行——不僅要看房子附近有沒有大量來往車輛、有幾個車站等，還要看高架旁的下車道是不是在你的房子附近，出門是不是單行道等。

三、簽約定房

1. 簽約前必須核實房屋產權

（1）不同房屋產權 交易條件不一樣

A.商品房：房產證下發之後才能上市交易。

B.公房：部分公房需要單位開戶放棄回購證明的單據，才能進行交易。

C.一類經濟適用房：契稅票填發日期或者房產證登記日期不滿五年是不能上市交易的；滿五年的需要戶籍地的住房保障辦公室開具放棄有限回購證明才能上市交易。

D.二類經濟適用房：包括回遷性質、康居和安居性質的房屋，按經濟適用房管理的其他類型房屋，下發房產證即可上市交易；

（2）有沒有經過房屋核驗？

沒有核驗過的房屋有查封、抵押的風險，不能上市交易。

（3）產權人身份證與房產證一致嗎？

如果不一致，能否提供公證委託書與產權人的身份證原件。

（4）房產證有共有人嗎？

如夫妻共有的、繼承人共有的，共有人必須都能到場簽字，不能出席，必須提供公證委託書。

（5）原房主已婚嗎？

已婚的話，需要提供配偶本人簽字的同意出售證明。

（6）房子有租客嗎？

如果出租，必須提供承租人本人簽字的同意出售證明以及放棄購買證明。因為合同法規定，承租人有優先購買權。

2. 所有重要事項必須寫進合同

（1）定金數、首付、尾款等金額多少

（2）稅費承擔者（北京都是買家承擔稅費，哭~~）

（3）採用什麼付款方式

（4）首付的支付時間、條件

（5）過戶的時間和條件

（6）戶口什麼時間內、條件遷走

（7）有沒有學校名額、是否佔用

（8）房屋內的設備如何處理，哪些是贈送給買家的，哪些是房主需要搬走等…

注意：

簽署合同需要房屋全部共有權人都到場。

如果不能到場要提供經過公證的《授權委託書》

如果賣方已婚，簽約時要提供《配偶同意出售證明》（哪怕媳婦一起到場，也得簽，怕以後有糾紛）

四、支付房款

不管首付款、尾款還是物業保證金，一定不要直接把錢給賣家，一定要做資金監管。資金監管相當於房產界的支付寶，房子過戶到手，資金才會解凍給賣家。

如果是全款買房，這個環節則比較簡單。貸款的話，又分商業貸款、公積金貸款和組合貸，一般來說商業貸款最快，組合貸款最慢。

貸款的話需要弄清楚貸款的條件，個人徵信有沒有污點、收入證明夠不夠、房屋年齡有沒有太老等。

五、繳稅過戶

1. 繳稅

繳稅需要買賣雙方拿著材料去地稅局辦理，有的區縣需要提前預約，有的不需要。

繳稅之前有必要了解一下不同的房屋性質的繳稅項目，二手商品房住宅需要繳納契稅、增值稅、個人所得稅，二手房商住房需要繳納契稅、增值稅、個人所得稅、印花稅和土地增值稅、已購公房和二類經濟適用房需要繳納契稅、增值稅、個人所得稅和土地出讓金，一類經濟適用房需要繳納契稅、增值稅、個人所得稅和綜合地價款。

2. 過戶

房屋繳稅後就可以辦理過戶，過戶是去各區住建委或不動產登記中心辦理。跟繳稅一樣，各區辦理規定不一，有的需要預約，有的不需要。

六、物業交割

物業交割是全款買房的最後一步了，交割完畢，房屋的產權和房屋本身就都歸你了，物業交割包括以下幾項：

（1）水、電、燃氣查驗及費用結清

如果是卡式，將卡插入表中讀出剩餘數字即可結清相關費用。

如是讀表，將表數抄寫記錄，向業主索要最後一次繳費憑證。

（2）供暖協議變更及供暖費結清：

到房屋所在供暖公司或是房主原產權單位查證，並向業主索要最後一次繳費憑證。

（3）物業協議變更及物業費結清：

買賣雙方到房屋所在物業公司落實停車費、衛生費、有線電視費等相關物業費用的結清。

（4）有線電視過戶及有線電視費、電話費結清。

（5）戶口遷出情況：

一般要求客戶在辦理物業交割之前辦理完畢戶口遷出手續，如有特殊情況，賣方暫時不能將戶口遷出的，也要讓賣方做出書面承諾。如果允許，可以留部分押金以制約。

（6）屋內設施交割：

將房屋內留存設施清點交割，雙方簽字認可。鑰匙、門卡等物品的交接。

溫馨提示：2016 年 10 月 1 日起北京暫住證不再辦理，正式實施居住證。要想買房，需要持有居住證或者有效期內的暫住證才能買房。

二手房交易流程一般有六大步驟，交易流程比較複雜。當然如果通過中介買房則會比較省心，中介公司在幫助購房者尋找房源、簽約定房、貸款、繳稅過戶、交接入住等方面都已經有一套專業的流程化管理，購房者會省去很多麻煩事兒。

本回答由鏈家網房產百科獨家整理。

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