「被操縱」的房地產市場——這個一年房價狂漲40％的城市，出現了這樣奇怪的現象……

撰文：Natalie Obiko Pearson

政府的措施集中在遏制需求，而不是增加供給

適宜居住但買不起房，加拿大城市可望不可即

當一件商品的價格上漲，人們就會生產出更多這樣的商品。根據經濟學的這一重要基本原理，溫哥華應該四處都在熱火朝天地建設新房才是。但事實不是這樣。

加拿大西海岸是全球熱度最高的房地產市場之一，或者說是最瘋狂的，這取決於你看問題的角度。不管是加拿大本土的年輕科技奇才，還是尋求安全資產的中國富人，或者是想要靠炒房賺快錢的投資者，市場對溫哥華房產的需求似乎看不到盡頭。與此同時，由於嚴格的土地使用法規和現有業主的積極遊說，溫哥華的房產供給陷入了停滯。

英屬哥倫比亞大學(University of British Columbia)城市經濟學和房地產中心(Centre for Urban Economics and Real Estate)的負責人托馬斯?戴維杜夫(Thomas Davidoff)表示，

「如果一個城市的房價一年漲了40%，你現在放眼望去應該滿眼是塔吊才對，你在溫哥華看不到這樣的景象」

」

相反，你看到溫哥華待售房屋數量降至近十年來的最低水平，雖然該市一套普通獨棟住宅的售價已經飆升至150萬加元（約合110萬美元），大約是該市家庭年收入中位數的20倍。

走錯了方向？

溫哥華不是全世界、甚至也不是加拿大唯一一個房價飆漲至居民承受能力之上的城市：像倫敦和舊金山等經濟實力強大的國際大城市都面臨著這種情況，二三線的奧克蘭、斯德哥爾摩和多倫多等城市也是如此。這些城市有一個共同點，它們都對建築用地進行嚴格限制。隨著溫哥華房地產熱演變成了住房承受能力危機，有關政府部門開始應對這個問題，並沒有把控制房屋供給作為政策的方向。

加拿大英屬哥倫比亞省從8月起向外國買房者徵收15%的房產交易稅，聯邦政府在10月收緊了對抵押貸款資格的規定。這些措施在給房市降溫方面起了一定作用，但英屬哥倫比亞房地產協會(British Columbia Real Estate Association)的首席經濟學家卡梅倫?繆爾(Cameron Muir)認為這種方式並不可取，因為旨在抑制需求的措施也向開發商和建築商發出了放緩新屋開工的信號。

連排房屋前掛著待售字樣的牌子

「調節供給側不僅長期來看有利於提高住房承受能力，還能給經濟帶來就業和增長，」繆爾表示。「需求疲弱就不那麼妙了。如果房價沒有很快上漲是因為人們買不起房，你能說這是承受能力提高嗎？」

加拿大的金融中心多倫多也面臨著房屋供給方面的困境：該市2015年修建的低層住宅數量是1995年以來的最低水平。多倫多被一條面積將近81萬公頃的綠化帶環繞，綠化帶受到永久保護而不得用於開發。在這種情況下，多倫多也經歷了和溫哥華類似的房價暴漲局面，但漲幅不及後者。

溫哥華房價飆升

公平地說，溫哥華和多倫多的城市規劃負責人這樣做也是正確的。這兩個城市一直以來都排在世界最宜居城市之列，雖然這類排名有時候沒有把住房承受能力納入考量。限制房地產開發有效地遏制了城市擴張，推動了城市綠化建設。對溫哥華來說，這個城市還受到自然條件的約束：它四面被大海和高山所環繞。

不受控制的房地產熱可能會把溫哥華從一個適合工薪階層生活的城市變成遊客和富有精英的樂園——也就是「生活方式泡沫化」，諮詢公司德勤?摩立特(Deloitte Monitor)在2015年為溫哥華港務局撰寫的研究報告中發出了這樣的警告。

對加拿大來說，土地供應不足是很奇怪的情況，畢竟它是世界上土地面積第二大而人口密度最小的國家。當然，多倫多和溫哥華都會區的土地更加稀缺，因為該國3500萬總人口中有接近四分之一聚集在此。但當地的土地政策還是加劇了這一問題。

農場還是豪宅？

大溫哥華區域局(Metro Vancouver)所轄的土地有近四分之一被規劃為農業用地。當《環球郵報》(Globe and Mail)在11月調查這部分土地時，記者發現很多農業用地都被豪宅佔據，豪宅主人則享受著針對農民的稅收優惠。負責房地產評估的加拿大社區、運動及文化發展廳(Ministry of Community, Sport and Cultural Development)在郵件中表示，工作人員正在「仔細查看這一報道」，并力爭「確保我們的政策可以鼓勵在農業用地上進行農業生產。」

可用於住宅開發的土地則受制於嚴格的區劃規定。城市發展研究所(Urban Development Institute)的所長安妮?麥克馬林(Anne McMullin)表示，溫哥華大約有65%的區域按規定只能修建獨棟住宅。在溫哥華你可能不會看到很多高樓大廈，除非是靠近中央商務區一帶。

市場研究公司Demographia的數據顯示，溫哥華每平方千米的人口數量只有巴塞羅那的一半左右，但即便當地居民通勤的時間越來越長，他們也強烈反對開發公寓住宅。2015年，溫哥華居民投票否決了一項耗資75億加元，可能會導致該地區人口密度增大的公共交通方案。

溫哥華高層住宅數量很少，而且都是一居室和兩居室的小戶型，因為這種戶型頗受投資者青睞（很多投資者自己不住在裡面）。溫哥華城區大約有2萬套住宅在一年的大部分時間是閑置的，窗帘緊閉，沒有燈光。這種情況促使市長羅品信(Gregor Robertson)對不在此地居住的房東出台新稅，於2017年1月生效。

「基本上被操縱」

戴維杜夫表示，連排房屋和三居室公寓「就像獨角獸」一樣罕見，因為開發商對修建這類住宅沒有任何興趣。

代表開發商利益的城市發展研究所表示，一項大型開發計劃需要多年時間才能拿到重新分區的協議，而官方的各種繁瑣程序會把最終成本抬高20%。

重新分區的告示

「現在每一個轄區都延長了審批時間，」建築開發商Concert Properties的總裁布萊恩·麥考利(Brian McCauley)表示，這家開發商在溫哥華和多倫多都有工程。「你要對付的是那些害怕改變的老社區。鄰避主義是我們面臨的政治現實。」

2015年，溫哥華普通獨棟住宅的戶主曾經歷了自己房產凈值每天增加1000多加元的情況。如果是自住房，戶主則不用為這部分增值繳稅。

「

總的來說，溫哥華的房地產市場「基本上被操縱了」

智庫公共政策前衛中心(Frontier Centre for Public Policy)的高級研究員溫德爾·考克斯(Wendell Cox)表示，他調查全球城市住房承受能力已有十多年時間，「其自身結構就決定房價肯定會上漲。」

編輯：劉馨蔚

翻譯：陶夢縈

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