全球哪些大城市的住房空置率最低？史上最全數據剖析
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近年來，國內某些城市經常會因為房地產開發過度、未結合當地實際情進行況調研，而造出一座座「鬼城」。這些「鬼城」的背後，就是住房空置率過高的體現。
空置率指某一時刻，空置的房屋面積和總房屋面積的比例，是衡量房地產風險的重要指標。國際上較為通用的演算法是「待售、待租的住房面積/可用住房和其它商品房待售、待租的面積」。
西方國家有「出租空置率」和「自住空置率」兩個概念，一般前者會高於後者。自住空置率是「剛需」自住房的空置率，一般只在房主出差、生病住院等特殊情況下才會產生「自然空置」，所以這一數值對投資者參考性不大。
而「出租空置率」指用於出租的住房所產生的空置率，除房客出差、住院等情況，還有招租、裝修等空置期，故「出租空置率」對於投資者更有參考價值。
大體來看，全球大、中城市住房空置率較低的城市有：紐約、西雅圖、洛杉磯、羅利、舊金山、悉尼、墨爾本、堪培拉、布里斯班、霍巴特、維多利亞、溫哥華、多倫多等，這些城市房屋使用率和出租率較高，房屋租賃市場較為健康。
美國
根據美國聖路易斯聯儲的數據顯示，2016年美國第三季房產自有住宅的空置率低至1.8%。空置率走低將伴隨著美國房地產庫存的下降，很大程度上將繼續刺激美國的房價和租金上漲。
美國曆年住房空置率走勢（來源：聖路易斯聯儲）
根據美國人口普查局的跟蹤，全美2016年第三季度的出租空置率為6.8%，處於合理區間。而2010年時，美國正處在金融危機恢復中，當時出租空置率高達10.6%。
來源：美國人口普查局
紐約大都市圈的空置率為4.2%。此外，洛杉磯、西雅圖的表現都很搶眼，空置率低於3%。整體而言，美國的租房市場目前較為健康，主要大中城市的出租率都較高。紐約曼哈頓的住宅租賃空置率基本保持在1.5%-3%左右，作為「世界金融和商業的心臟」，曼哈頓自然不用愁，幾乎都是滿租的狀態。
曼哈頓住宅出租空置率（來源：MILLER SAMUEL INC.）
加拿大
加拿大抵押和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）會定期對加拿大的35個主要城市進行出租用住房空置率進行跟蹤調查。在去年的調查中，加拿大全國出租空置率為3.5%，比2014年的3%略有上升，主要是由於以石油為支柱產業的省份凈移民流入減少，以及用於出租的公寓數量增多所引起。儘管出租房屋空置率小幅上升，但仍處於低位。
其中，維多利亞、溫哥華和多倫多的公寓空置率最低，分別為0.6%、0.8%、1.6%，均處於房屋供應不足、供不應求的狀態，房屋租賃市場很火熱，房屋出租率極高。整體來看，加拿大主要大城市的房屋空置率均很低。
加拿大主要城市及全國的住房空置率（來源：CMHC）
澳大利亞
根據澳大利亞研究機構SQMResearch上周發布的報告顯示，2016年10月澳洲全國範圍內的住房空置率為2.3%，較今年9月的2.4%有所下降，與去年同期的水平持平。
澳大利亞全國和各大城市的住房空置情況（來源：SQM Research）
其中，悉尼和墨爾本的空置率僅為1.7%和1.9%，布里斯班卻輕微上升到3%。另外，達爾文、珀斯兩個礦業城市的空置率則相對偏高，分別為3.2%和4.9%，這與近來大宗商品價格下跌有關。整體來看，澳洲投資熱點依然集中在悉尼、墨爾本、布里斯班。此外，堪培拉、霍巴特兩個城市的房屋出租率也十分誘人。
英國
根據英國人口普查局的數據，2016年第一季度英國的自住空置率為1.7%，這與英國新房屋供應不足、紅磚價格上漲有關，也使英國房價在「退歐」後還能保持穩定。
英國自住空置率（來源：英國人口普查局）
英國2016年的出租空置率為7%，比金融危機前後的11%降低了不少，租賃市場也回歸合理區間。
英國出租空置率（來源：英國人口普查局）
日本
日本總務省每5年實施一次全國房屋空置率調查。最近一次的調查是2014年，統計了2013年10月為止的日本全國住宅空置率，達到13.5%。
不過，在統計的口徑上的不同，也對日本住房空置率產生了影響，其中許多空屋是文首提到的「自然空置率」所造成。有5%的空置房屋是度假別墅，3.8%的房屋因為在出售期，另外38.8%的空屋則由於房主去大城市工作、住院，或等待拆遷所造成的房屋自然空置。此外，老齡化導致的老人去世，也產生了不少郊區空置的別墅。
日本房屋庫存和空置情況（來源：日本總務省統計局）
分行政區來看，日本各地的出租空置率普遍較高，人口老齡化和各地區的人口凈流出無疑是最大原因。空置率最低的是東京都，為14.5%；而第二大城市大阪的空置率都達到了20%以上，這說明日本投資地產時，一定要注意選擇地點，東京是少有的可投資的地區。不過即便在東京，選購房產是也要注意具體的區域和選址問題。
日本各地出租空置率（來源：Home』s不動產投資）
在東京市內的23個區中，平均為11.9%，比整個東京都略低，而以下分別是空置率最低和最高的幾個區。不過正如之前所說，日本統計的空置率略高，與統計方法、郊區和鄉村的獨棟別墅中老人離世所造成的空置有關，也與人口流動有關。全日本人口凈流入最多的依然是東京都地區，加上奧運概念，東京依然是日本為數不多的值得投資的城市。
新加坡
根據新加坡城市發展局的報告，當地私人住宅（除政府組屋外）2016年第二季度的空置率為8.9%，比今年第一季度的7.5%上升了1.4%。空置房屋增多，使得新加坡的私宅價格連續多個季度呈現下跌趨勢，這與政府抑制房地產投機的多項政策有關。
新加坡私人住宅統計報告（來源：新加坡城市發展局）
紐西蘭
根據紐西蘭先驅報的報道，奧克蘭的公寓空置率為2.5%，而別墅的空置率僅為1%。但根據新浪美股的報道，奧克蘭的房屋空置率缺高達6.6%，許多住宅處於閑置狀態，主要原因是海外買家購買房屋後，並沒有居住亦沒有出租。
總結
1
（1）各主要投資國家中，澳大利亞、加拿大的出租空置率表現最好，均屬於充分出租的狀態，房屋供不應求；美國、紐西蘭次之，出租空置率屬於合理區間；新加坡和日本的房屋空置率相對較高，與政府抑制投機、老齡化、人口凈流出等因素相關。
（2）澳新美加四國的主要投資熱門城市，空置率普遍比較樂觀，若購買投資方的話，獲取出租收益不是難事。這些城市的租賃市場都處於健康狀態，出租率普遍很高。
（3）赴新加坡、日本投資，一定要選擇好的地段和地區進行投資。新加坡本國就是一個城市，空置率較高，因此需要選擇人流大的區域進行投資，有利於提高房屋出租率；而日本則以東京為主要投資地點，又以東京市區空置率較低的區域、人流量較大的地鐵站、交通幹線沿途為選擇投資標的的主要參考標準。
（4）不能簡單地認為住房空置率高，就沒有投資價值。該比值只是研究投資回報的一個方面，只能說明房屋的利用率和出租率等問題。赴海外投資地產，還要參考其它因素。
第一是增值空間。如人口凈流入的城市內，投資帶土地的獨棟別墅具有較大增值空間，在交通幹線或CBD的公寓也有不錯的增值潛力，且享受增值同時，也能獲得租金收益，以租養貸。
其次是租金回報率（租售比）。比如日本雖然空置率偏高，但其租金回報是上述國家中最高的。只要選擇了好的投資房，年回報能達到5%或以上。
此外，要結合當地的經濟水平和租金水平考慮。如果某地雖然出租率很高，但租金水平卻很低，則不適合投資。只有選擇租金水平高、出租空置率低的城市進行投資，才能將自己的收益最大化。
最後，匯率變動是不得不考慮的因素。關於這一點，首先應參考本幣和當地貨幣歷史的匯率走勢，看現今的匯率是否處於低位；還應該分析之後的匯率走勢，以做出精準地投資判斷，規避匯率損失，甚至享受外幣計價資產因匯率升值所帶來的實惠。
只有結合各個國家和城市的情況，進行綜合分析，才能選出投資收益最大的城市和投資標的。
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