清代帝都房價：權力很近，房價很低

文|載川

說起清代北京的房價，不得不說京城的房屋分布格局。清廷自明廷手中接管京城後，趕出內城的漢人，實行一城兩制，內外有別。內城全是旗人居住，分官房與民房，盡皆國有。外城皆民房，百姓私有。

通過流傳下來的房契分析，清代京城房價總體不高。以乾隆朝為例，內城住房均價在32.84兩/間，外城均價是38.27兩/間。如以每間20平米算，內、外城均價分別是1. 64兩/平方米、1.91兩/平方米。

在當時，七品知縣法定年俸45兩，花一年收入買下一間房綽綽有餘，二品以上的高官（比如各省巡撫），法定年俸約150兩，攢下一年的年俸，就能買下一處上百平米的房子。

當然，以上官員的年俸中不包括祿米和數十倍於年俸的養廉銀。

這要放到現在，意味著什麼？通常我們會把當時的價錢折算成米價,然後再折算回來.據此推算的話,乾隆朝時期1兩銀子大約等於現在240元人民幣,那麼當時內城住房均價為400元每平方米，外城住房均價為450元平方米。

這意味著，若買下內城100平方米的房子，不到四萬元就能搞掂，46000元就能買下外城同樣大小的房子。

當然，房子類型不同（草房、瓦房），房價亦會不同，上述討論僅限於普通民房。再者，不同地段的房子，房價也不同。

清代北京，內城最繁華的地方要數東四牌樓、隆福寺街等東邊的區域，這些地段房價明顯高與其他區域。譬如，乾隆二十四年（1760年），王某買下門廷樞位於鼓樓前斜街東口內的祖屋4間，花去200兩銀子，相比之下，兩年前，滿達寧只花250兩銀子，就能買下地安門外大帽兒胡同的11間瓦房，房價低了一倍。

雖然常年低迷，房價也有漲到發瘋的時候，嘉慶二十五年（1820年），外城住房價格曾漲到10兩/平方米（合人民幣2400元每平），若買下20平米的一間房，要花200兩銀子，高官一年的法定俸銀不夠用了。

（康熙萬壽慶典圖。可見北京內城風景）

面對高房價，清廷調控的手段無非就是市場調節和行政干預兩種。

採用市場調節，就是增加住房供給。清廷將控制的官房入市，通常會被內務府用來開設當鋪、客棧，或轉賣給內城旗人以及官員，再逐漸流入民間。第一次售賣時，朝廷擁有定價權，且價格多低於市場均價，如乾隆五十三年（1789年）內閣中書趙秉沖認購正陽門外35間住房，均價約33.29兩/間，低於當時的外城市場均價38.27兩。

又如嘉慶時外城住房市場價暴漲，朝廷有意將官房價格調低，嘉慶十七年（1812年），官房均價不過25兩/間，但外城市場均價高達40多兩/間，這讓無房的旗人、以及長期在外城租房的官員獲益不少。

此外，還會動用一些行政手段來調節。譬如另闢官地蓋官房，低價售賣、出租，又將京城貪官的罰沒財產充實官房庫存。和珅倒台後，其名下大批房產就大大充實了官房庫存。

調控效果顯而易見。在已有的記錄中，從乾隆八年（1743年）到嘉慶二十二年（1817年），的74年內，絕大多數時間的外城住房房價在40兩/間以下，100兩以上/間的房價，僅見兩次，內城住房價格亦多在30兩上下跳動。

可以說，有清一代，外城住房房價多因應市場變化，而內城則繞不開政府的手。在龐大的內城區域內，面對城外垂涎三尺的富商，朝廷本可在房產上狠賺一筆，但內務府創收志不在此，即便是房產契稅，也常年穩定在交易額的3%。廣大內城（今二環內）雖離權力中心很近，那兒的房價在朝廷的庇護下，卻顯得很「平民」。

值得一說的是，北京城較為穩定的人口數量（乾隆四十六年（1781年）內外城人口總數約70餘萬）與房產資源（據民國北京城房屋數推算為77萬間以上）較為適配，是維持房價常年低迷的關鍵原因之一，這大概是清代前期所有「北漂」之幸。

（本文首發網易號「十號院」，經授權轉載，原標題為《清廷如何調控帝都房價：沒收貪官房產充實庫存》）