在美國貸款買房——如何還貸更省錢？

不管你是留美多年的華人，還是初來乍到的新移民，能在好山好水好自由的美國擁有自己的房產都絕對是人生計劃的一部分。對於美國大部分購房者來說，較長的貸款期會使得每月月供較低，還可以騰出更加多的流動現金作為其他投資的資本，貸款買房時往往會選擇 30 年的房屋貸款。然而， 30 年房屋貸款使購房者需要付出更多的利息。那麼，如何在貸款銀行允許的情況下，更早的付清房貸呢？

提前還貸能為美國購房者省下不少錢

兩個方法更早的付清房貸與節省利息支出：

提前償還或者一次付清貸款本金。另外一個方法就是重新貸款為更短的貸款期和更低的利率。貸款買房，從提早付本金來說，如果可以提早把貸款付清，可以節省利息開支，剩餘的錢可以作其他用途，比如度假，投資等。最普遍的房貸付款方法是 Amortization Schedule (分攤還款)，貸款者每個月需要付固定的月供，但每個月的利率與本金的比例會不斷地改變，剛開始，每個月的月費大部分是用來付利息，而隨著利息的比例減少，本金的比例則慢慢增加。如果需要，可以在網上免費計算 Amortization loan payment ，或者要求房貸專員提供相關表格作為參考。

如果想提前償還本金最好在頭五年付

對購房者來說，分攤還款時提前償還本金，每月月費是不變，但可以有助於縮短供款期。貸款買房，由於大多數的貸款剛開始是主要付利息部分，越早付本金，往後的利息就越少。舉例來講，如果每年多付一個月的月費，這一個月的額外付款將會有助於更快付清房貸。以房貸 50 萬美元計算， 30 年的房貸利率為 4.53% ，每月月供為 $2542 ，如果每年年頭多付一個月的月供，就可以把 30 年的供款期縮短為 26 年，因為縮短了 4 年供款期，就節省了 $67,582 的利息。

什麼情況比較適合提前償還本金？

貸款買房，可以部分償還本金。舉例來講，如果購房者房貸 22 萬美金，利息為 4% ，房貸期限 30 年。有如下償還本金方式：

1 每個季度多付一個月的費用，可以節省$65,000 利息及提早 11 年把房貸付清。

2 把月費除以 12 ，再把這個數加到每個月的月費上。這樣的還款方式可以為你節省 $24,000 及把供款期縮短 4 年。

3 增加每月付款額，比如說，你的月供為$2,000 ，現在突然你的工資有了大幅度提升，你可以把每月付款額從 $2,000 改為 $2,500 。

4 多付每個月的付款額，比如把尾數的零錢付整， 長期來說也可以節省一定數目的利息。

另外，在大部分情況下，額外的付款會直接付到本金，但是，有某些情況銀行會把付款算到下個月的金額，比如說，一個客人在每個月的 1 號有自動付款，他在月底提前付款，銀行會以為他是在付下個月的月費，系統會自動跳過下個月的月費。

提早償還本金並不適合所有人

關於儘早償還房貸，有一些需要注意的地方，貸款買房，比如購房人的財務狀況與資金流動狀況，對此，建議保留一定的資金儲備來應付這種風險。除此之外，另外有一天當購房者需要使用之前投入房貸裡面的資金，則可能需要申請 Home Equity Line of Credit (房屋抵押信用額)，如果銀行拒絕貸款申請，那購房者就不能夠使用那筆財產，除非財物狀況得到改善。

然而，一些理財顧問也並不推崇這一方式，反而認為提早還清房貸並不是明智之舉。面對這個問題，購房者需要考慮自己的房貸息率，如果你的房貸利率比較低，那你應該考慮先付清你的卡債或者其它息率比較高的債務。另外，購房者也可以把錢用作其他的投資，比如加大退休計劃，或者其他投資產品。另外，美國買房，房產的用途也在需要的考慮因素之內。

另一個節省利息開支的方法：重新貸款

如果把長期貸款重貸為一個比較短的貸款，比如說，貸款買房，把一個 30 年的房貸重貸為 15 年， 15 年貸款的息率通常比 30 年貸款的息率低，較短的貸款期意味著更短的時間把貸款付清，但同時，較短期的貸款也意味著較高的月供。舉個例子，把一個剩下 25 年的 30 年 6% 息率的貸款，重貸為 15 年 3.5% 息率的貸款。原本的貸款額是 $350,000 ，我們把剩下的 $331,500 重貸。原本的貸款額是 $350,000 ，按照息率 6% ， 30 年期算，月供是 $2,098.44 。剩下 25 年( 300 個月) =$2,098.44 x 300 = $629,532 ( 25 年的本金加利息)。重貸後的額度是 $331,500 ，息率 3.25% ， 15 年期，月供是 $2,329.36 ， 15 年( 180 個月) = $2,329.36 x 180 = $419,284.80 ( 15 年的本金加利息)，因此。這個例子里 面，如果我們把 30 年貸款重貸為 15 年，我們會省了$210,247.20 利息開支。

當考慮去做重新貸款時，則需要考慮現有的息率，每個月省下的利息開支是否可以抵消重貸的費用，費用大概是貸款額的 2% 。比如說，美國買房，如果你的房貸只剩下幾年，你的月供大概是更加多地在付本金，那麼你不會考慮再延長你的房貸多 15 或 30 年了。另外，做重新貸款時，意味著你是用新的貸款去付舊的貸款，美國買房，貸款銀行會調查你的財物狀況，例如信用分數，收入，負債與收入的比例，等等。

美國買房，對於節省利息開支來講，提前償還本金和重新貸款都是很好的方法，貸款買房，但都需要根據個人財務狀況來選擇。

（本文整編自網路，版權歸原作者所有）

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