留學投資教育最好的英國當房東 如何以租養房？

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雖然因為英國要不要「脫歐」在近一年內引發了很多爭議，但在歐洲，英國依然是對中國投資人最有吸引力的國家——無論是房產投資還是出國教育。

甚至很多時候，買房和子女讀書這兩者都密不可分。

越來越多的中國人在英國買房，這其中的原因很多，有中國的企業家在做全球的資產配置，防止資產貶值。

這類投資人就和中東富豪的做法類似，他們往往在倫敦的核心地區投資，偶爾度假小住，並不計較租金收入，也不考慮短期套利。

去年底，中國房地產大亨、中國首富王健林以8000萬英鎊（約7.7億人民幣）的價格在倫敦的鑽石地段買下一處豪宅。

一旦王家入住新宅，隔壁鄰居就是倫敦切爾西足球俱樂部老闆阿布拉莫維奇和挪威大使館。

而他本人也正在倫敦Vauxhall區開發一項耗資7億英鎊的高檔住宅建設項目。

要說他和英國的淵源，就不得不提他的唯一的兒子王思聰正是畢業於倫敦大學學院。

當然，像王健林家這種一擲億金的富豪並不多，但的確越來越多的中國父母趁著子女在英國上學，買房給子女上學居住，這筆投資的回報可以從資產升值，和租金收入回報兩方面來衡量。

記得之前看過一份統計報告，說是在英國，如果單純尋求資產升值，那倫敦就是不二之選；如果單純考慮租金回報率，曼城的投資性價比則最高。

同學們估計對倫敦房價的逐年攀升都不陌生，這種超級城市的資產保值並不是只有倫敦有，巴黎，紐約和北京上海都是如此。

但與上海北京不同，倫敦的租金很高，而且常年走高，租賃市場規範，收入有保障。

很多英國人把「以租養房」看做投資的理想之選，有人將做房東看成一項全職工作，有的則把以租養房看做優質「養老金」。

在倫敦，二區到三區優質區域的兩房月租金通常都在2000英鎊以上，好房源達到3000英鎊也不足為奇。

「合租」是很多在倫敦求學和工作的年輕人的選擇，十分普遍。

從歐洲各地湧向倫敦的年輕人幾乎在35歲以下都不會考慮買房問題，這將潛在租戶的年齡範疇拉大了很多。

根據英國統計局的統計數字，在英格蘭地區，房租的漲幅多年以來都高出收入漲幅。

從2009年到2012年，英國租金平均上漲了13.6%，2013年，上漲了2%，2014年同樣如此。

到今年3月，私人住房租金同比去年平均上漲了2.8%，倫敦的租金更是上揚了3.7%。

這段時間的英格蘭居民收入的漲幅呢？

只有1.8%。

去年第一季度，英國一房的整體平均租金收益是5.9%；兩房則是5.3%。

理論上來說，這個統計是建立在你付了房屋全款的基礎上的，如果你是貸款買房，那投資回報率應該更高。

很多中介在做租房或是收房的廣告時，甚至會將租金回報率算好，並標註在房源介紹上，以給購房人一個更清晰的概念。

補充一句，和國內不同，在英國買房，判斷標準大都是以卧室數量核算，而不是建築面積；標註的住房面積是實用面積，不是建築面積。

同時，一般在英國買下的公寓或是「排屋」都是簡單裝修的，也不存在國內「毛坯房」的概念。

在英國，租房市場是隨著氣溫而上下波動，每年4月份天氣變暖，租房市場便開始逐漸火爆，一直會持續到秋天。

和往年不同的是，今年有一個「脫歐」公投的不確定因素，加上為了支持一套房賣家，英國對二套房另增3%的印花稅。

這兩件事讓英國整體租房房源更加緊俏，租金繼續上升。

這聽起來很有投資價值，但也不要把在英國「以租養房」這件事想得太簡單了。

英國買房的程序很規範，也十分複雜，可能需要耗時2到3個月才能完成。

同理，賣房也是如此。

買房的成本除了房價本身以外，還涉及到「印花稅」（房屋總價25萬到92.5萬英鎊，印花稅為房價5%），律師費，評估費，中介費等等。

在買下一個房產之後，保險費和市政稅也是不小的投入。

如果租金年收入超過1.06萬英鎊，房東就要繳納所得稅，但如果進行住房維修，這筆維修費用又可以和所得稅進行相應的抵消。

所以，在英國買房，最好是有一筆閑置的資金可以用於長期投資，而不是短線炒房。

其次，購房需謹慎，不要貪圖房價便宜，也不要買口碑不好的房源。

很多中國投資人並不了解英國各區的現狀，只是看房屋中介的推介進行購買。

但如果在治安差，區域偏僻，或是交通不便的地方買房，「以租養房」將十分困難，更不要提房產升值了。

在英國，「學區房」同樣很搶手，尤其是在有好的公立小學和中學的旁邊；大學城也因為有強大的學生租房需求成為「以租養房」的重要選項。

說一個很有趣的小事，英國有一家中高檔超市，叫Waitrose，這家超市所到之處，都可能在未來5年給當地房產帶來25%的升值空間，由此英國樓市將此歸納為「Waitrose效應」。

所以說，房價買房和求學一樣，之前的功課要充分，要對當地有充分的了解。

而且在投資回報率方面，也要有一個清晰的目標。

舉例來說，25萬英鎊的投資在倫敦中心區可能只夠買一個Studio公寓，月租金減去中介服務費和維修費用，可能租金回報率不過4%。

但如果考慮倫敦中心區房價漲幅，最終的資產回報率會遠高於租金回報率。

同樣25萬英鎊，若是在英國北邊的杜倫，就可能買兩套三房公寓。

看起來杜倫比倫敦偏遠很多，但在實際投資中，可能杜倫的租金回報率比倫敦高200%，這還不算印花稅少了3%。

同樣，如果投資100萬英鎊，在倫敦買一套房的價格，在利物浦可能買得了10套房，租金回報率可能高20%。

這種地區之間的巨大差異，讓英國人本身也開始「異地購房」——在一個城市居住，另一個城市投資出租。

無論從何種角度來考慮，在我個人看來，借著子女在英國求學的機會，投資購房，可以免去讀書期間支付高租金，同時，在房產空置之後，可租可售，完全取決於購買房源的區域和租金回報率。

這在實際操作中是完全可行的。

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