日本房產泡沫親歷者：中國房價上漲快過東京

在當下，房地產市場牽動著每個人的神經。

生活在一線城市的人會問，房價還會繼續漲嗎?這樣漲下去，房地產市場會不會崩盤?想買房的人最想知道該何時入手，投資客想知道選擇何時離場才能賺得最多……每個人都希望有人能準確回答這些問題。

事實是，幾乎沒人能夠準確預測市場，否則歷次全球經濟危機就不會發生。儘管如此，我們仍可以從曾經的房地產危機中吸取教訓和獲取觀察的角度。

1991年日本房地產大泡沫在空前瘋狂後轟然崩潰，隨後陷入失落的二十年。作為東京大學的教授，田村清彥在宏觀審慎政策的討論中頗具聲望，尤其指出人口因素對房地產泡沫及金融危機的關鍵影響。他也曾親歷1991年東京的房地產危機，同時近二十年來保持了對中國經濟發展的關注。在6月11日舉行的北大滙豐商學院舉行的留美學者經濟年會上，田村了接受第一財經記者專訪。

田村清彥表示，房價上漲是不可持續的，長期看來，房價取決於買房者的預期、土地生產率以及政府的長期政策，比如央行貨幣政策，通貨膨脹率等(金融政策對樓市十分重要)。

日本的房地產泡沫是政府捅破的

房價取決於人們對未來的預期

2015年6月，中國股市大跌，很多錢都湧入房地產市場，一些人對於房價預期仍然看漲，政府對於房地產市場態度也很謹慎。您怎麼看？

田村清彥：是的，這種情況不止是在中國，在韓國、新加坡都很常見。政府其實是想要限制房地產價格的上漲，但真正的問題在於人們的長期預期，政府無法改變普通人的預期。

還有一點就是投資全球化。近幾年，深圳的投資者可能不全來自深圳，也可能來自北京，或者其他城市。這樣就會在全球形成一種多米諾效應，加拿大會有中國的投資者，美國也會有俄羅斯的投資者。樓市的大部分人都是投資者，而不是剛需。這裡面還有一種市場的內在聯繫，市場經濟活動是短期的，但長期看來它的影響可能會擴大。投資者會考慮在全球的哪個城市投資，可能是深圳，可能是東京，可能是倫敦，並且他們的決策有可能會改變，這樣他們的資產分布在全球不同地方，就會對衝風險。但是長期看來，全球的市場都是相互聯繫的，形成一種連鎖效應。

田村清彥：政府或許可以多建一些保障房，來滿足這些人的需求。如果政府能夠提供條件相對不錯的保障房，並且提供一些補貼，或許能夠改善這種分配不均，雖然這種政府干預某種程度上確實擾亂了市場。

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