英國脫歐衝擊超外匯債券市場 蔓延至房地產

日前，英國脫歐帶來的市場衝擊已經超出外匯市場、債券市場和股票市場，開始蔓延至房地產市場。自7月4日以來，英國國內多家地產投資基金開始暫停投資者贖回，這引起了投資者和監管部門的不安和關注。

近年來，在英國商業地產發展進程中，海外投資者影響力巨大，尤其是在倫敦和英格蘭東南部地區。大量海外資金的入市是英國商業地產牛市的重要原因。自2009年開始，海外投資者購房佔總體交易的比重一直維持在45%以上。在2012年至2015年英國經濟復甦進程中，牛市為商業地產投資基金每年帶來雙位數的投資回報。

然而，進入2016年一季度以來，在英國退歐風險影響下，海外投資者在英國房產市場投資下降了50%。英國商業地產基金面臨嚴重的資金流出壓力。4月份商業地產基金凈流出規模高達1.37億英鎊，5月份更是上升至3.6億英鎊。

脫歐公投結果公布之後，悲觀情緒開始主導海外投資者決策。短期內，市場對海外企業撤離英國的擔憂導致倫敦商業地產需求下降，中長期內則擔憂英國本土經濟停滯壓制商業地產需求。在此負面情緒影響下，英國境內商業地產投資基金市值縮水了4.5%至5%。商業地產基金也面臨大規模投資者要求贖回資產的壓力，流動性逐漸耗竭。從7月4日開始，流動性耗竭的標準人壽、英傑華、M&G投資以及亨德森全球投資的商業地產基金陸續宣布暫停所有交易，並在一定期限內禁止投資者贖回。這一決定將100億英鎊左右的資產鎖定，引起了投資者的擔憂。

密切關注市場波動的英格蘭銀行金融政策委員會強調，商業地產市場的波動有可能被放大。在脫歐公投之前，各方認為脫歐會導致商業地產價格下降10%以上。但是，由於商業地產交易頻率較低，市場達到均衡價格水平需要較長的時間。在這一時段內，脫歐帶來的市場悲觀情緒將持續衝擊地產投資基金。巨大的贖回壓力有可能導致地產基金未來在鎖定期後大規模銷售地產以變現，這將導致房地產價格進一步下探，形成新一輪惡性循環，放大市場下行壓力。

事實上，各大投資基金在聲明中都強調，當前暫停交易正是為了避免「異常的市場環境損害投資回報」。分析認為，未來任何一筆新的資金贖回都將意味著上述基金不得不拋售持有房產以籌集資金應對。

各大基金都在竭力避免2007年地產市場泡沫崩潰時的場景。當時英國地產投資基金同樣面臨投資者贖回激增的局面。樂觀分析認為，這一局面出現的可能性不高，英國商業地產面臨的環境並非完全利空。當前，英國國內利率處於歷史低位，未來還有可能進一步降息；同時，英鎊對美元匯率已經下探至1.3以下，下行壓力依然存在。這兩大因素對高度國際化的倫敦商業地產市場無疑是利好的。

針對地產市場波動對英國金融系統的衝擊，各方認為總體影響相對可控。央行金融政策委員會表示，英國銀行系統的韌性已經有了大幅提升。歷年銀行壓力測試的場景都要比當前經歷的情況更為極端。以2014年銀行壓力測試為例，當時假設「英鎊貶值30%，住宅地產和商業地產分別下降35%和30%」，英國銀行系統仍有足夠的資源應對上述情況。

雖然從壓力測試的結果看英國房價下滑對於銀行系統的衝擊可控，但是央行金融政策委員會依然高度關注商業地產市場的未來發展，並將其列為未來核心關注的市場風險之一。這一擔憂不無道理。一方面，銀行壓力測試雖然結果樂觀，但是測試主要集中在7家大型銀行，市場負面情緒的影響往往超出預期，各方仍然擔憂房價下跌對英國金融系統負面衝擊超出預期；另一方面，市場無法估計商業地產市場的槓桿率。當前英國國內居民住宅市場槓桿率相對可控，但是商業地產槓桿率難以估計。一旦未來商業地產投資基金在巨大贖回壓力下大規模拋售旗下資產，英國國內房價下行壓力將進一步加劇，後續發展對於銀行業的影響尚無法估計。

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