中國人美國買房：「遺產」成「遺患」

新聞 07-20

美國房產向來備受中國投資者的青睞。根據某個英國網站在2015年進行的一次調查顯示，中國42%的高凈值人士的受訪者表示美國是海外置業的首選。隨著美國經濟的持續復甦，中國人在2015年間共計花費220億元在美國買房，環比增長72%，更是成為了美國第一大外國購房群體。

然而對美國房產躍躍欲試的中國買家們，卻對美國房產稅的了解知之甚少。這不，中國有一位在美國購置了20套房產買家的家人，就被稅率奇高的美國房地產遺產稅吃盡了苦頭。

20套美國別墅「遺產」

竟成「遺患」

據報道，王君(化名)的父親是一位民營企業家，自2009年始以自己的名義在美國各地購置了20套美國別墅，其中包括加利福尼亞州10套;夏威夷州6套外加一個豪華遊艇;紐約州2套;馬薩諸塞州2套。然而王君父親的企業在2012年倒閉了，國內的房產及存款悉數被查封抵債，一家三口從此就只能以王君母親的存款度日。

不幸的是，王君的父親近期因病去世。為日後的生活打算時，一直沒有穩定工作的王君想到了父親在美國各地所購置的20棟別墅。

然而令他震驚的是，他想要繼承父親這筆巨額遺產，這20套美國別墅「遺產」已經成為了「遺患」。

4套房子已成「別人的家」

為落實這件事情，王君特意飛去了美國。然而令他驚奇的是，他父親在紐約州和馬薩諸塞州的房子裡面已經被別人住上了。

原來，王君的父親持有上述房屋多年卻沒有過來居住，也沒有安排當地中介負責照看經營，結果拖欠了多年房產稅。

因為欠繳房產稅所以被政府拍賣了，王君父親當初花下巨額買下的房子，如今卻早已住上了別的家庭。

沒有美國綠卡

遺產稅高達40%

由於王君的父親並沒有獲得美國身份，所以王君想要繼承父親的這些美國房產，並不能享受到545萬美元的美國人遺產稅免稅額度，而是僅有可憐的6萬美元。這對於16套美國別墅的價值總額無疑是杯水車薪。

王君萬萬也不會料想到父親當年花錢買下的別墅被人雀巢鳩占幾套了不說，想要繼承父親的遺產還得先給美國國稅局「上繳」一筆巨款。本以為是能保自己一世衣食無憂的20棟先父留下的美國別墅遺產，如此卻成為了一個巨大的難解之題。

在美置業前請謹記：

美國是個高稅收的國家

不少對美國房產躍躍欲試的中國買家們，卻對美國房產稅的了解知之甚少。而實際上美國房產稅率之高，程度之複雜實在令人咋舌。

首先，在購買房產之前，中國買家就得支付包括律師費、勘察費、房屋檢測費、房屋估計費、登記費、預繳所得稅。

其次，購買房產以後，中國買家還需支付房地產稅、貸款的本金和利息、房屋保險、小區費或物業費等。

然後，如果買家還想將房產出租的話，還需繳納包括出租管理費和租金的個人所得稅;若是買家想把房子出售的話，還得支付資本利得稅、交易稅、其他費用(包括經紀人費、律師費、登記費、修理費等)。

最後，如果中國買家(非美國公民)這些都一一做到了然後去世了，後代想要繼承這房產還得給美國政府繳納：高於6萬美元的價值部分要繳納35%-40%的遺產稅。隔代繼承的話，美國稅局會覺得你少交一代人的稅，所以還要另外再加50%的稅。

雖然說美國對非美國公民的遺產稅收惡意大了一點，但是如果你認為入美國國籍就會一勞永逸的話，你還是大錯特錯了。美國對自家公民是對人不對稅。雖然遺產稅起征點是545萬美元/人起征，但如果一美國公民是在全球範圍內擁有資產的，那麼不好意思你全部身家都要交稅，不然美國國稅局可是會追隨你到天涯海角呢。

專家支招

海外資產如何避稅?

由於美國房地產稅收系統稅率奇高且項目繁多，所以如果想避免「遺產」成「遺患」，海外投資者不應該把錢全放到美國房產上。以下這些方式就是相當不錯的遺產避稅方法。

1 贈與方式

若不是動則成千萬上億美元身家的大富豪，小戶人家最好用的方式就是利用美國稅法所規定的每人每年可向任何人贈與14000美元的制度。在這個條件下無需額外繳納任何稅賦，利用螞蟻搬家的方法一點一點將資產轉移給子女，而且名正言順。

然而這方法的缺點是周期長，金額低，而且在此期間父母不能出現意外。

2 購買保險

在美國，為子女轉移資產最簡單有效的方式是購買人壽保險。如果買下一份百萬美元理賠的人壽保險，這就等於是實實在在為子女留下了百萬現金，而且人壽保險的理賠受益人不用繳納所得稅，也不用繳納遺產稅。

抑或是，也可以為子女購買人壽保險，這等於給孩子有了終身可保性，以後孩子萬一出現身體疾病保險公司也無法取消保險，而且將財產無形中轉移至孩子身上，把以後的遺產總額降低從而降低遺產稅。

3 信託

另外一個好的解決方案是設立一個Dynasty Trust，有人將其翻譯為「世代信託」，也有將其翻譯為「朝代信託」。

與其他信託少許不同的是，「世代信託」是一個不可撤銷的、長時間的信託。「世代信託」不僅可以讓作為美國人的信託受益人收益，還可以讓信託設立人的其他非美國後代或旁系親屬受益。這個信託的基本原理是「世代信託」中的受託人是「不死」的，所以既然不死自然也就沒有遺產稅了。

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