買一套大房來分租給學生……這大概是在英國租金回報最高的方法了

大家買房用來投資，都會考慮一下買來的房子之後要怎麼租出去，租多少錢。自然的，都會想要獲取最高的收益，租金當然是越多越好。

這樣一來，買房的決策就跟之後房屋出租的管理有很大的關係。今天我們就來給大家講一講，怎麼專門投資租給學生的HMO房子。

我們今天用到的實例，是一位叫Gavin的英國當地房地產投資人。

目前他和他妻子已經擁有了11套房子的這麼一個投資組合，其中主要的組成部分是8套學生的HMO。Gavin之前是一個平面設計師，他的妻子曾經在一家資產管理公司工作。

因為妻子工作的原因，他倆會接觸到很多投資方面的信息，最終兩個人選擇了房地產投資作為自己的投資方式。現在，他們兩個都是全職做房地產投資和管理，並且用賺到的錢持續為自己買房子。

Gavin和一部分英國當地的投資者觀念一樣："我根本不在乎這個房子值多少錢！房價升值的前景如何！我最在意的是租金回報率！"

現金收益為王...... 是他最堅定的策略。

其實Gavin最初並不是主要做學生HMO的，也經歷過一些失敗的投資，比如2006年高點的時候買過一個小地方的聯排別墅，房價雖然低了，可是自己管不到那個別墅，出租又沒有公寓那麼方便......

但是經歷過2007年到2009年一段時間的摸索之後，他發現HMO比單純的buy to let租金回報會更高。所以他才決定開始做HMO。做出這個決定之後，那麼接下來問題就是，針對怎樣的租戶群體，以及投資的區域？

Gavin選擇學生群體作為租戶的理由是：「學生群體作為租戶來說，會比職業人士要少很多麻煩。一般來說，學生都是一群人一起租，大家都是朋友，所以一整套房子租給這幾個人，就少了很多管理的麻煩。而且這些人本來都是朋友了，之後住的時候也不會有什麼不合等亂七八糟的事情。而且學生的租期一般就是一個學年，而普通的職場人士的租期就可長可短，不太好控制。而且我們的房子是用The Mortgage Works貸款買的，這種貸款可以允許4個租戶簽同一個租賃合同，那麼這樣一來所需要的首付也會比較少。」

確定好了租戶的群體之後，接下來要解決的問題就是投資的區域選擇了。

根據過往的經驗，他們決定從離家近的區域著手，於是他們選擇了考文垂。「2009年，我們從倫敦搬到了Buckinghamshire，投資區域的範圍大概就在離家1小時車程的區域內。考文垂有一個很大的學生人口，市內兩所大學，而且房價也相對便宜。投資回報會比較高，加上當時我們考察過其他針對學生的HMO房型，質量都不是特別好，這就意味著，我們的機會來了。」

當然，以學生為目標群體的HMO投資市場也是有風險的。Gavin承認：「這個市場最大的風險就是投資人數的迅速增長（畢竟這麼高的回報率擺在那裡）。再加上其實很多大學已經開始在建自己的學生公寓，並且一些私人的房東也會把房子租給學生。」但是，Gavin的投資房從來不缺租客，而且每一年，都會有一些人想租他的房子租不到。

那麼，Gavin是怎麼管理他的學生HMO的呢？

「每一年，學生對出租房的要求都越來越高。我們會在每年暑假的時候定期去修繕我的出租房；這樣一來，下一個學年開始的時候，我們手上的房子會更具有吸引力，也會更適合學生居住。拿最近我們買的幾套房子來說，其實就是因為房子的位置好——十分鐘的步行時間就能到學校。然後加上我們自己的裝修，這些房子就非常有競爭性了。」

「之前自己做設計師的經驗真的給了我很大的幫助，我會在裝修房子上有跟別人不一樣的想法，而且在陳列以及發布圖片到網站上的時候我會比競爭對手更加有心思和想法。」

「既然我已經是全職作為房地產投資人，那麼花點時間自己整理一下房間也沒有什麼問題。而且作為直接的管理人，我能得到學生們最準確的回饋——哪裡是他們喜歡的，哪裡是需要改進的，明年的租金大概可以定成多少……」。

Gavin的經驗是：一般來說，最歡迎的HMO房型是一套房子裡面有3個或4個或5個獨立的房間，而且每間房的收費相對比較靈活，今年4月印花稅的新政策影響下，我也向租客們每個人每周多收10英鎊，來覆蓋新的印花稅成本。同時，學會運用金融工具，比如Remortgage來增加手中的現金流，買更多的房子是很重要的。

很有意思的是，Gavin最近把一套五居室的HMO改成了四居室！減少了房屋出租數，但擴大了客廳的面積...... 聽上去不太符合投資HMO的要義，但這其實是他根據租客的實際需求來調整的。當然，最終房子租出去的總價並沒有因此減少，可見在吸取意見之後，反其道而行的改造實施沒有什麼問題。

在買房方面，Gavin的經驗也能給大家一些幫助。他一般都是去買那些以前就已經是HMO的房子，因為業主不想或者沒有時間繼續管理，才要把房子賣出去。這種投資的好處在於，這些房子已經改建成了HMO，這樣就省了很多改建的費用。

他還給出了這樣的建議：「投資之前，先自己去研究一下所在區域的大學：現在每年有多少新學生，未來有沒有擴招的計劃，過去幾年學生人口增長的情況等等。確保學生人口會有一個擴張的趨勢，這樣你的房子的需求也就會有保障了。另外，看看周圍別的出租房的情況，假設很多在學校附近私人的房子在出租，但是沒有人去租，那麼就要去弄明白是為什麼。一定要保證投資區域內不是供過於求的情況。」

英國房產圈結尾提示：

Gavin成功的例子可以給我們這樣幾點提示：

選擇HMO提高現金收益，其中學生HMO會是一個不錯的選擇；

親歷親為很重要，HMO非常花時間，只有全職房東才能應付的過來。

定期翻修房子，能更受租客歡迎；

盡量直接跟租客溝通，了解需求之後可以對房子進行一些比較的改造；

房產所在區域的調查非常重要。

至於HMO該怎麼做？

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我們是英國房產圈，一個靠譜，有料，不忽悠的英國房地產公眾號。

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