信貸現調整端倪：一松一緊間樓市變天？

時尚 08-29

　　本報記者張曉玲實習生吳抒穎深圳報道

　　拍出高價地已經不是新聞。即使是融信110億拍下上海內環一塊住宅用地，刷新全國土地成交史上紀錄，業界關注更多的也不是地塊本身，而是融信背後的拿地邏輯和資金鏈。

　　在此背景下，調控風聲漸緊。監管層和金融機構已經意識到風險的存在，就在上海這宗高價地誕生之後的一周，上海叫停了四塊土地出讓。也有銀行下發通知，要求原則上不再支持高價地、異地、純商業體和別墅項目。

　　成也信貸，敗也信貸。此輪高拿地成本浪潮的涌動離不開寬鬆的貨幣政策。也因此，一旦政策轉向、信貸收緊，土地市場的狂歡或將戛然而止。拿下高成本土地的企業，日子或許不好過了。

　　貨幣狂歡

　　實體經濟疲軟的環境下，樓市被視作資金的避風港。去年以來，隨著降低首付比、調整房地產交易環節中稅收等利好政策出台，大量資金持續湧入樓市。

　　根據央行披露，今年7月人民幣貸款增加4636億元，其中，住戶部門貸款（主要為住房按揭貸款）增加4575億元，佔比幾乎接近100%。

　　與按揭貸款一樣，開發貸依然是房企獲得資金的主要模式。據國家統計局數據，今年1-7月，全國房地產開發投資55361億元，同比名義增長5.3%；其中，住宅投資36981億元，增長4.5%，住宅投資占房地產開發投資的比重為66.8%。

　　也有不少上市房企採取定向增發獲取資金。統計顯示，2015年以來，上市房企實施了60個項目的定向增發，實際募集資金2513億元，其中近乎一半的定增項目由大股東參與認購。

　　如今發公司債也成為房企獲取資金的重要渠道，其發行成本正持續走低。據克而瑞監測，2015年至2016年上半年，50家房企公司債的發行規模為4606.95億，平均融資成本為4.95%；5年期以上平均融資成本低至4.52%。

　　能夠獲取便宜資金的，依然是大型房企。克而瑞數據顯示，公司債發行規模前10的房企以大規模民營企業為主，富力地產、恆大地產、萬達商業位列公司債發行規模前3名。

　　但富力董事長李思廉對市場頻繁發公司債表示出擔憂。他表示，「政府透過在資本市場發公司債來支持房地產業發展，錢一多了開發商只能去買地，這有些扭曲了市場的發展，值得大家擔心。」

　　資金超發客觀上催生了高價地。但這輪土地成本抬升的締造者，不僅有能夠獲得便宜資金的大型房企，不少渴望大舉擴張的中小型房企，也位列其中。融信執行董事、副總裁林峻岭對此前拿下的靜安高價地塊頗具信心，他解釋稱該地塊有足夠的稀缺性，「目前評估地價合理」。

　　五月份說過不再買地的融創中國董事會主席孫宏斌，實際上近三個月來仍未停下儲備土地的腳步。據不完全統計，融創今年六月份以來，在天津、西安、寧波、杭州等二線城市拿下了22幅地，其中也不乏高成本地塊。

　　融資收緊

　　監管層已經著手嚴控拿地熱度。最為典型的是，上海暫停了四幅地塊出讓，南京、合肥等地也陸續出台相關政策，目前南京土拍熔斷政策仍將繼續，土地出讓首付升至60%；合肥土地出讓首付升至50%。證監會也要求上市房企再融資不能用於拿地和償還銀行貸款。

　　此外，不止一家銀行開始收緊房企開發貸。8月份，興業銀行、工商銀行等已將房企的開發貸周期由2年期的中期貸款改為一年內，甚至半年期的短期貸款。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進就稱，縮短房企開發貸周期的舉措主要就是為了規避樓市投資的金融風險。

　　開發貸或將進一步收緊。銀監會副主席王兆星公開表態稱，在金融支持保證居民住房的背景下，房地產投機造成新的槓桿問題，使得房地產過熱形成泡沫，金融政策要審慎地支持房地產發展，這一政策沒有改變。

　　但實際上，還有大量表外資金流入房地產行業，這些資金規避了央行和銀監的限制，異地資金更不在地方政府掌握之中。

　　深圳一家股份制銀行人士指出，土地融資難管，地方政府層面更難以監管，因為資金跨區域流動，本質還是資管計劃的嵌套，銀監和證監都搞不定。

　　監管難不代表不行動。中國人民銀行行長助理張曉慧指出，部分金融機構為規避MPA（宏觀審慎評估體系）要求，的確存在把原先表內業務轉移至表外處理的可能性，也就是表外資產擴張。隨著監管體制、統計和訊息收集等條件的完善，未來MPA對錶外業務的規範還會進一步加強。

　　部分城市的房貸政策也開始轉向。8月11日，人民銀行南京分行發布了南京房貸收緊的決議，其中擁有1套房且貸款已結清的，最低首付款比例由30%調整為不低於35%；擁有1套房且貸款未結清的，最低首付款比例由45%調整為不低於50%。

　　合肥此次限貸政策被稱之為史上最嚴。根據新規，合肥市區無房無貸款，首付比例仍為25%；無房有一次貸款記錄已結清，首付比例40%；未結清，首付比例50%。合肥市區無房，有兩次及以上貸款記錄已結清，首付比例60%。

　　蘇州的政策則是首次購房最低首付款比例保持20%不變，但將二套房的首付比例提高至五成，利率上浮10%。以及對非蘇州戶籍購房者購買第二套房作出限制。

　　上海、北京和天津也開始傳出收緊信貸信號。

　　對房企來說，上半年的好日子已經不再。「這一輪高價拿地浪潮，與今年以來債市的非理性有關」，珠海一家券商分析人士認為，公司債、私募債濫發，資金過於充裕和廉價，這種情形接下來可能會收斂。

　　中債資信房地產行業研究團隊王旋也提醒，規模一般且主要依賴外部融資的房企流動性風險將逐步凸顯，未來能否在前期快速擴張後保持正常經營亦存在不確定性，2018-2020年前後房企公司債將集中到期規模近8000億元，「屆時資質一般的房企或將面臨較大償債壓力，相應的違約風險逐漸增大」。

　　去年在深圳尖崗山奪下高價地的泰禾集團董事長黃其森表示，「希望這一輪樓市調整，能讓那些外行、想掙地產快錢的企業得到教訓，一定要把地產行業中低端的房企淘汰掉。」(編輯駱軼琪)