中國樓市似日本90年代，房價暴跌會發生什麼？
儘管經濟增速持續下行，房貸增速卻持續上行。據統計，中國的房貸餘額/GDP，15年底達到20.7%，16年底將超過25%，達到日本地產泡沫頂峰時的水平。專家紛紛警示，中國房貸高增不可持續，邊際槓桿或已近極限！
跟暴漲一樣，房價暴跌同樣觸目驚心。
最近，央行發布了《二季度貨幣政策執行報告》，報告中顯示，上半年個人住房貸款增加2.3萬億元，同比多增1.2萬億元，6月末增速達32.2%，月度增量也屢創新高。央行稱，這主要是因為上半年商品房銷售增速較高，帶動個人住房貸款較快增長。
海通證券的最新統計報告顯示，中國居民房貸月均新增額從11年的693億元飆升至16年上半年的月均3933億元，迭創新高。從房貸餘額看，金融危機後美、日均開始回落，只有中國持續上升，並於14年超過日本，可謂「超日趕美」；從房貸餘額/GDP看，美國和日本在各自地產泡沫破滅後均見頂回落，而中國則持續上升，目前約25%，已達到日本90年地產泡沫頂峰時的水平。若按現有速度擴張，則3年內將接近美國當前水平。
12年以來，中國經濟增速持續下行，但居民房貸卻迎來爆髮式增長，數據顯示，居民房貸從11年月均693億元，飆升至15年月均2217億元，而16年上半年月均更是激增至3933億元，占上半年月均新增貸款總額比重超過30%。
中國居民房貸緣何激增？原因有以下三個方面：
第一，貨幣信貸擴張，信貸結構傾斜。過去幾年信貸增速高企，超發的貨幣為居民大規模購房提供了支撐；而15年以來，企業中長貸增速下行而居民中長貸增速上行，使得居民中長貸/企業中長貸加速上行，這意味著越來越多的信貸資源被分配到房地產市場中。
第二，低利率促銷量，寬貨幣推房價。住房貸款平均利率從14年下半年以來持續下行，導致地產銷量增速在15年見底回升。16年初地產刺激政策再度出台，再次刺激了居民購房需求；而貨幣增速高企，則導致房價暴漲，並從一線向二三線傳導，16年上半年地產銷售額同比增速42.1%，超出銷售面積增速14.2個百分點。
第三，居民購房槓桿率驟升。居民購房貸款新增額/新增商品房銷售額從11年的17.3%，一路上行至15年的36.7%，今年上半年再次創新高至56.5%，居民購房槓桿率呈加速上升。
房貸高增長能否持續？
從居民負債率來看，對應住房貸款的中長期消費貸款是居民債務中佔比最高的部分，房貸的大幅上升，直接推升中國居民部門槓桿率急速上行。雖然橫向比較看，中國居民負債率仍低於英美日等國，但國際經驗表明，當人口紅利消退、人口撫養比見底後，將迎來居民槓桿率見頂。而中國人口撫養比已在11年見底，這意味著中國居民槓桿率將在未來幾年見頂，目前我們已離頂部不遠。
居民房貸收入比超日趕美，值得警惕。居民房貸收入比可以更準確的刻畫居民償付房貸的能力。美國、日本房貸收入比的起伏與地產泡沫的生滅同步進行。目前中國居民房貸收入比0.46，已超過日本房產泡沫時期的水平，若按現有速度擴張，則將在5年內達到美國次貸危機前的歷史高點。
房貸/GDP加速上升。在房貸增速持續上行、經濟增速緩慢下行的背景下，中國的房貸/GDP在過去幾年呈加速上升態勢。12年以前尚不到15%，15年底達到20.7%，16年底將超過25%，達到日本地產泡沫頂峰時的水平。15年房貸餘額增速為23%，16年上半年則高達30%，若未來幾年以25%的速度擴張，則房貸/GDP在3年內將接近美國現有水平！
新增房貸銷售比歷史新高，岌岌可危！從新增房貸/新增地產銷售看，美國07年時的峰值為52.6%。而中國15年新增房貸銷售比升至35%，16年上半年更是創歷史新高至42%，已接近美國金融危機期間峰值水平。上半年新增房貸/GDP高達6.4%，不僅遠超日本歷史高點（3.0%），也接近美國歷史峰值（8.0%）。這都意味著居民購房邊際槓桿率或已接近極限！
綜合來看，中國房貸高增不可持續，邊際槓桿已近極限，地產泡沫值得警惕！
房貸將達日本泡沫頂峰時水平 房價真暴跌了會是什麼樣?
有分析認為，泡沫破滅只需要出現黑天鵝事件：
1、房價暴漲至風險累計到一定量，金融機構主動收縮房貸，使資金流入減少；
2、央行停止放水、收縮信貸量，致使市場上的M2減速加大（減少基礎貨幣投放及提高存准率來降低貨幣乘數）；
3、房價過高致使首付提高和月按揭款增加，「新韭菜」的收入增幅跟不上房價漲幅，再無「接盤俠」；
4、出台房產稅，增加購房者的持有成本；
5、國家出於經濟調整需要（如抑通脹等）連續加息……
一旦觸發黑天鵝事件，將如圖所示：房價下跌會引發房價進一步的暴跌！
也就是說，跟暴漲一樣，暴跌同樣觸目驚心。尤其是購房者當中投資佔比過大時，循環會加速，因為今日投資購房形成的巨大需求就是明日房產市場的巨量供給——現在的買是為了以後的賣。
如果說房價暴跌的後果是觸目驚心的，那中國一直上漲的樓市又是怎樣一條不歸路呢？
一個人不能左右的是自己的命運，所有人不能左右的是趨勢。
過去的十餘年，房子是增值最快的資產，如果你買了房，就相當於登上了一趟開往財富彼岸的高速列車，這是大趨勢。趨勢面前，所有人概莫能助，無法改變。
什麼促使了房價上漲？
跟任何消費品一樣，房價的初始上漲還是由需求決定的，需求的快速增加而供給速度跟不上，「奇貨可居」，價格自然上漲。
房價上漲，越漲越猛，僅僅靠老百姓的積蓄是買不起房的，於是貸款買房應允而生，提前消費，既能解決老百姓的住房問題，也能促進房地產和相關產業的發展，
如何讓大家願意買房、並接受按揭貸款的形式的呢？2000年前後，一個《中國老太太和美國老太太的故事》被中國的媒體大肆宣傳，如同傳銷般的洗腦，改變了中國人的買房觀念。
故事大意是，中國老太太年輕時沒錢買房子，於是拚命攢錢買房子，終於到垂垂老矣才掙夠買房子的錢，全款買下房子，可這個時候中國老太太已沒有多少時光去享受花了一輩子心血買下的房子了，只能留給子孫後代了。
而美國老太太正好相反，年輕時用貸款的方式買下了房子，很早就住進了屬於自己的房子，吃吃喝喝，然後每月按時還房貸，到了垂垂老矣，她還完了房子的全部貸款，房子最後也屬於自己的了。
受這個故事的啟發，貸款買房走入了中國的尋常百姓家，也激起了老百姓對住房的需求，買房熱潮逐年上漲。
城裡人自身的改善住房需求、農村人流入城市的剛性住房需求，讓房價一個勁的往上竄，中國所有的城市——大城市、中型城市、甚至小縣城，房價普漲，並演繹了房地產的黃金十年，房地產也一躍成為最火的行業。
這種普漲局面，延續到2013年前後。那時候，房子還是消費品，人們買房的目的主要為了居住。
2013年之後，情況發生了變化，城市房價分化後，三四五線城市蓋了太多的房子，而人口卻不斷流失，購房需求下降，海量的房屋無人購買，變成了空城，房價反而有所下跌，以致不少項目爛尾，政府開始呼籲要去庫存。
例外是一線城市和部分強二線城市，人口不斷湧入，多年來一直漲，讓人遙不可及。甚至在一線城市，房子變成了一種投資品，買不起房子的人越來越多，而房價卻越來越高。
房價為什麼暴漲不止？
房價的初步上漲是由供需決定的，而房價的暴漲卻是由貨幣引起的——持續不斷的貨幣流入推高了房價。
2008年次貸危機後，4萬億刺激及附帶的12萬億天量信貸大量的流入了房地產，推動了房地產市場的火熱，也帶動了房價的上漲。
2015年後的一線城市和部分二線城市暴漲，則純粹的是貨幣現象——過量信用貨幣的流入推高了房價，房子已基本脫離居住的屬性，而變成了金融投資品。
慢慢的，房價由溫和上漲變成惡性暴漲、由居住商品變成投資金融產品，投資必然有泡沫，房價漲幅一波更比一波高。
無數的資金爭先恐後湧入樓市，促進了房價的快速上漲，反過來又吸引來更多資金的進入，更進一步推動了房價的上漲，如此往複循環，房價很容易走上一條上漲的不歸路，最後陷入了一個可怕的循環，無從求解。
來源：央行網站、鳳凰財經、姜超宏觀債券研究、米筐投資
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