美國土地使用法規知多少

發表於 2016-09-07 Xiao

在美國購買房產的華人越來越多，不但定居美國的華人會購買房產以為安身立命之處，也有不少來自海外的華人加入購房大軍在美國置產。對於每一位有意在美國購買房產的人來說，都有必要了解各地有關土地的使用法規（zoning code），因為房產是建在土地上的，而土地使用法規就是對土地使用的具體規定，從而規定了在這塊土地上可以建造什麼房子（即不可建造什麼房子），因此，土地使用法規往往是房產價值的重要因素。

先說一個實例。在馬里蘭州的羅克維爾市（Rockville）有一棟房子正在出售，這棟房子所在的地塊很大，美國的法律規定土地是與房產連在一起的，購買了房子，也就同時擁有土地的永久所有權。這棟房子被一家小型房地產開發商看中，準備買下來將房子推倒，新建一排連棟別墅。但根據羅克維爾市的土地使用法規，這塊地雖然很大，但只能建獨棟屋，不能建兩棟以上的房子，也不能建多家庭連棟別墅。因此，開發商向羅克維爾市的社區規劃與發展委員會（Community Planning and Development Services）提出申請，要求改變這塊地的使用規定，讓這塊地可以建造多家庭連棟別墅，目前該申請正在審核中。按照規定的程序，羅克維爾市的社區規劃與發展委員會在這塊地的地界上豎起一個牌子，目的是讓周圍的鄰居知道這塊地的用途可能改變，讓鄰居參加聽證會發表意見，如果鄰居紛紛反對改變用途，很可能申請就得不到批准。

一般來說，在居民區範圍內，土地使用法規會從居民人數、交通道路、環境變化等方面考慮每塊土地的用途，比如同一個區域內，獨棟屋有多少、連棟別墅有多少、大樓有多少等。以獨棟屋來說，如果在一個獨棟屋的地塊上建造兩個或多個獨棟屋，很可能會影響到鄰居，因此法規是不允許的。在這個意義上，產權雖然是私有的，但業主卻不能隨心所欲地在自己的地界上建造房屋。當然，這種嚴格的規定大多在人口密集的區域，在人煙稀少的地方，就沒有這樣規定的必要了。

土地使用法規興起於20世紀初，隨著城市化的發展，城市建設日新月異，城市用地也日益趨緊，過去一家一戶有著一大片土地的景象變得越來越少見，因此，從市政管理的角度說，政府有必要對城市發展作出整體規劃；而對房產所有者來說，自己所在社區如何發展，不但涉及到社區的生活質量，也影響到房產的價值，土地使用法規便應運而生。

根據憲法規定，有關土地的使用屬於州及地方的管理許可權，因此，美國各地的土地管理法規五花八門，各自不同。1916年紐約市制定了全美第一個土地使用法規、1922年商業部制定了「州土地使用標準法」（Standard State Zoning Enabling Act）供各地參考，成為後來各地土地使用法規的重要基礎、1926年最高法院對俄亥俄州歐幾里德鎮訴安布勒地產公司案（Euclid v. Ambler）的判決，則奠定了地方政府具有管理土地使用法規權力的法律基礎。

目前全美的大都市中，除了休斯頓沒有土地使用法規外，全部都有自己的土地使用法規。華人在買房前，了解所屬地塊的使用規定是很有必要的。

俄勒岡州比弗頓市一處連棟別墅（照片：美聯社）

加利福尼亞州聖塔克拉拉縣新建獨棟屋現場（照片：美聯社）

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