奧運城市房價大比拼：倫敦最高 東京後起之秀

2016年里約奧運會剛於8月22日落幕，奧運經濟話題餘溫尚在。於舉辦國家、舉辦城市而言，奧運是難得的展示形象、甚至是提振經濟的良機。

奧運會的舉辦有改變城市的發展預期和規劃格局之功效。通常來說，在奧運會舉辦之前，舉辦城市均能得到國家財政的支持，進行大規模的基建工程，完善包括交通、場館設施、酒店產業和旅遊業等其它業態的配套。隨著基建工程的完工，城市板塊的分工將更加明確，產業發展的基礎也能得到改善。

房地產是大程度受益於奧運會經濟的產業之一，因奧運概念的帶動和基建完善的刺激等因素，不少房企熱衷於競買奧運場館附近用地，帶動舉辦城市的房價上漲。但奧運會餘熱過去後，舉辦城市的房地產現狀更值得關注。

按照舉辦時間先後順序，將此前四屆及下屆奧運會主辦城市的住宅市場進行比較的話，在2000年舉辦奧運會的悉尼、2004年的雅典、2008年的北京、2012年的倫敦、2016年的里約熱內盧（下稱「里約」）以及2020年的東京中，目前倫敦房價最高，以1400美元/平方英尺的均價排名首位。

根據外媒報道，英國房地產市場在經歷2008年金融危機和2009年國內經濟衰退的負面衝擊後，多數中部和北部城市樓市出現房價下跌的情況，但是奧運場館集中的東倫敦區域樓市卻欣欣向榮，在過去四年中房價漲幅位於20%-30%之間。

值得注意的是，上述舉辦奧運會的城市中，雖然目前里約以130美元/平方英尺的住房均價墊底，尚不及倫敦的十分之一，但是若論及房價漲勢，卻一路領先。

第一太平戴維斯監測數據顯示，2008年來里約房價扶搖直上，直到2015年才有所「收斂」。目前房價比2008年水平高出216%左右。2016年初至6月間，里約住宅市場受巴西國內經濟形勢拖累，房價才下跌4%。

受到國內及本市強勁經濟表現的雙重支撐，悉尼房價的增速僅次於里約。在2000年奧運會之後，悉尼房價慣性上漲的勢頭一直持續到2003年底2004年初。至2004年之後，悉尼房價保持微跌之勢。不過，澳大利亞權威地產研究機構RP Data最新的房屋價值指數顯示，在今年的第二季度，悉尼的房價跳漲了6.8%，季度房價漲幅錄得全澳最高水準。

至於北京，官方數據顯示，自2008年舉辦奧運會以來，至今房價累計上漲幅度約達70%，僅2016年上半年即上漲17%。在一系列政策利好的刺激下，北京住宅成交量價從2014年底開始雙雙走高。

另外兩座城市尚未能從金融危機的巨大衝擊中緩和過來。第一太平戴維斯監測數據顯示，雅典作為現代奧運的起點，房價在過去八年中一直在走下坡路，如今比2008年水平更是低出了43%。2016年上半年房價僅跌2%，跌速放緩是近期唯一利好信號。

而下屆奧運會的舉辦城市東京，其房價在2011年止跌並弱勢反彈，在迄今的五年時間內累計上漲31%。第一太平戴維斯研究部認為，東京房價上漲的部分因素是受到2013年成功申辦2020年奧運會的利好消息支撐，安倍經濟學亦推動住房建設並刺激房價上漲。「展望2020年，新建基礎設施將主要位於東京灣區域，而運動員村將設在Harumi海濱，奧運賽事將成為一道催化劑，給這個向來被忽視的區域帶來一批住宅及商用物業。」

而高策地產研究院院長李國平的觀點是，奧運的舉辦城市都會催生一輪房地產的泡沫，過度的炒作和概念讓本身沒有那麼大需求的房地產市場在短期內暴漲，但奧運會的影響消退之後，一切回歸市場本質，房地產市場則會大幅下調。

(第一財經日報)

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