不換浴缸，房東被罰12萬美元，美國這些房客權益不可不知！

很多華人人投資美國房產，就是為了出租賺錢或者以租養房。可這裡的法律學問很多，不要碰到事情，很扮無辜地說一聲「我不懂法呀「，可惜浪費表情了，沒有人會同情你，只會告誡你不懂法麻煩大了去了，我們雖不可能像律師一樣精通法律，但至少要有意識，和掌握一些基本的關於房屋出租的法律常識。

看看下面這則來自《紐約郵報》的新聞：

日前，在紐約發生了這麼一件事兒。有個叫賈維奇的房東將一套三樓的公寓租給了琳?布魯（Lynn Blue）和她17歲的女兒碧安卡?托瑞斯（Bianca Torres）。

碧安卡是位很讓人同情的女孩子，患有嚴重的殘疾、癲癇及視力問題。由於公寓內的浴缸太高，媽媽協助碧卡進入浴缸很艱難，媽媽很希望房東能提供便利，為女兒換一個方便殘障者使用的浴缸。

不過，賈維奇顯然沒有把這個訴求放在心上，遲遲未回應。

公寓內給布魯母女帶來生活不便的浴缸。

為此布魯非常難過，說「她是一個冷血的人，她完全不關心這個問題，真的很替她感到羞恥。

我真的希望能夠搬出去。我曾經非常喜歡這個家，但現在我討厭回家。」

於是，布魯求助於人權委員會，委員會要求賈維奇給布魯換一個浴缸，並估算換浴缸的價格大約在8500元到1萬元之間。

但經過兩年的協調，賈維奇依然沒有行動，她堅持目前的浴缸是符合標準的！

行政法法官史普勒表示，布魯過去兩年中經歷了「嚴重的焦慮」，裁定對賈維奇罰款12萬元，其中4萬元是罰款，5萬元賠償布魯的精神損失，另外3萬元賠償給布魯的女兒。

而此前人權委員會建議的罰款金額則高達37萬元。賈維奇表示，她將會上訴。

贏了官司後，母親布魯站在租住的寓所前

不捨得1萬美元卻換來12萬美元罰款！

且不從人道角度講，一貫對殘障人士照顧有加的美國文化氛圍怎麼可能容忍這樣對待一個可憐的孩子。

單說法律法律，作為租客，布魯有沒有權要求賈維奇換浴缸？請看與此案例相關的法律條款：

法律法規：請注意第2條。

《統一住宅租賃關係法》更對適住性擔保加以明文規定。房東必須：

遵守《建築條例》或《住宅條例》中有關健康和安全的實質性規定；

負擔為保持房屋處於合適及可居住的狀態的全部維修義務並採取一切必要行為；

維持住宅中的所有共用部分的清潔和安全；

維護電力、管道、衛廁、暖氣、通風、空調以及其他由他提供或要求他提供的設備和用具，包括電梯在內，使之處於良好和安全的工作狀態；

提供適當的插座和便利設施用以清除灰塵、廚房剩渣、生活廢物或其他因居住產生的垃圾並安排它們的處理；

全天候提供自來水和合理數量的熱水，並在各州規定的季節提供合理的暖氣，除非該租賃住宅所在建築未被要求安裝此類裝置或者由於建築結構此類裝置處於租戶排他性的佔有之下。

對《關係法》中2條的解讀：

為了防止房東轉嫁維修義務，在美國各地的租金管制立法中也對房東的維修義務加以明確規定。

如紐約市立法規定承租人可以根據法定的房屋適住性標準要求出租人對房屋進行必要的維護，出租人無正當理由不得拒絕，否則，承租人可以向有關管理部門申請墊資維修。

維修後管理部門可以行使追償權，極端情況下，還可以接管房屋。

如果出租人維修不符合要求，承租人可以要求降低租金甚至可以主張免除租金義務。

處於租金管制下的出租人如果不履行維修職責將喪失申請上調租金的權利。

房東對房屋質量的擔保和維修責任還體現在美國法院對房東侵權責任的認定中。

由於房東開始負有適住性擔保義務，在紐約、新澤西和密歇根等州，法院判定房東對於租戶或其家人由於房東疏忽未盡維修義務而造成的人身傷害負有責任。

例如在紐約州，房東對於租戶被掉落的天花板砸傷，或由於房東維修浴室地板上的破洞而受傷，以及租戶的孩子因存在缺陷的暖氣管閥門爆炸而受到的傷害都必須承擔侵權責任。

甚至在法規和條例並未明確地設定房東對租戶的義務的情況下，法院也會要求房東承擔責任。

這麼看，幸虧2年中碧卡未曾因為入浴缸艱難而發生意外，否則房東更加夠嗆。

再看律師對房客權利的簡單總結：

Q:租客有什麼權利?

A:——

分租或轉租：你可以轉租或分租，除非合約禁止你轉租或分租。

如果合約禁止，你可以和房東商量，房東可以書面同意。如果承租者造成房屋的損害，你需要付賠償責任。

調漲租金：有些城市會有租金調漲的限制，規定屋主漲租金的幅度。

但是，大部份城市都允許房東與房客自已商定。

居住環境：租客有權享有一個適合人居住的環境。如果你的房子變得不適合居住，你可以搬走。

搬走後你可能無需繼續付租金。

你也可以就居住期間付的租金告房東而要求退還不適宜居住期間的租金。

所謂不適宜居住的情況包括：漏水，破損的窗戶;房子結構出現危險;沐浴和清潔的熱水和冷水供應不足;沒暖氣;電路系統故障;房子地面或建築不衛生;蟑螂和老鼠為患;沒有足夠的垃圾桶等。

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