黃奇帆：重慶3年內將關掉1500家房地產企業！

9月22日，「2016市場監督管理論壇」在重慶召開，論壇的主題是「創新事中事後監管營造良好市場環境」。重慶市市長黃奇帆在其主旨演講中透露，從今年開始三年內，重慶市每年將關閉500家房地產公司，3年關掉1500家。

平均三千戶居民攤一家地產公司！

黃奇帆在會上表示，企業有生有死、有進有出，是現代市場經濟的一般規律。實行註冊資本認繳制，推進註冊便利化，營造了寬鬆的市場准入環境，但在寬進的同時，一定要跟進「嚴出」。

「做到該出的必須出、及時出，否則只進不出，也會擾亂市場秩序，導致優勝劣汰的市場法則變形走樣，事中事後的監管會出現法不責眾、形同虛設。」在此方面，黃奇帆認為，首先要加快去除無效的企業供給，堅決去除過剩產能、庫存和殭屍企業，讓殭屍企業、空殼企業「入土為安」，嚴把工商登記年報審驗的關口。

在他看來，當前的重點應放在工商查驗中的空殼公司、房地產開發企業中的殭屍企業、理財類的投資諮詢公司、互聯網經濟中的P2P眾籌企業，包括那些私募基金中的沒有實際資金投入的私募公司。

「這些在現實中都是存在的。」 黃奇帆舉例說，比如，房地產開發企業，中國是世界最多的，目前全國大約有13萬多個房地產公司，按13億人口折算，平均每萬人就有一家房地產公司，或者說，平均每三千戶居民攤一家房地產公司。「重慶也一樣。過去這些年，形成了3100個房地產公司，全市人口3100萬人，也是平均每萬人一個公司。」

黃奇帆介紹，去年底，重慶市工商局算了一筆賬，這3100個房地產公司中，排名前500的公司去年建造、銷售的房子，95%都是這500家公司的業績。而剩下1600家公司的全部「產出」，只佔全部房地產市場份額的5%。可以說，實際上就是空殼。

「這些空殼公司在形勢好時，會亂集資搞房地產，而在形勢差時，就會資金鏈斷裂，從而成為社會不穩定的源頭。」他說。

黃奇帆透露，在掌握了這一情況後，重慶市政府已經下決心，從今年開始三年內，每年關閉500家房地產公司，3年關掉1500個。「房地產的供給側結構性改革，企業的空間也是個該控制的事。」他說。

P2P平台金融業監管應設門檻

黃奇帆認為，完善市場監管體系，要分門別類深化商事制度改革，對大資本、高槓桿的金融業，涉及百姓切身利益的公共服務業，涉及公共安全的企業，其市場准入，都應設有必要門檻;對一般工商企業「先照後證」的同時，則需要制定負面清單作為事中事後監管的依據。

比如近兩年，我國出現了一批「一行三會」不審批的、不給證的類金融企業，出現了2000多家P2P平台。「美國人搞了20年的P2P，全國只有7個;英國人發明了P2P，現在也只有10個;我們怎麼就能在兩三年內，一下子就冒出近3000個、集資了幾萬億?」

黃奇帆說，現在這2000多家P2P平台造成的是上萬億的壞賬，而且P2P壞賬比銀行壞賬要嚴重得多。銀行壞賬一萬億，可能只涉及幾百家企業，而P2P壞賬一萬億，可能平均一個老百姓10萬，就會涉及一千萬人，可能導致社會的不穩定。

「所以，金融類企業一定要『一行三會』管起來，誰審批誰監管，誰家孩子誰家抱，不能把這個責任都推到地方、推給工商部門。」

黃奇帆認為，金融、涉及公共服務的教育、涉及社會安全的易燃易爆，這三類企業還是要先證後照，而且有關部門終身負責。而對於除此之外的一般性企業，都應該實行先照後證，盡量簡化手續。

「但是簡化以後，在其拿照的那一天，就應該告知企業負面清單，也就是你這個企業什麼事不能幹。」黃奇帆說，所謂事中事後監管，監管什麼?就是監管負面清單，這樣事中事後監管就有了前提和依據。如果企業產生的時候沒有負面清單，事中事後監管就幾乎會流於形式。

黃奇帆同時強調，負面清單不能太複雜，讓人記都記不住，「三大紀律八項注意，很簡單的，幾分鐘就能講清。」

競拍土地資金來源須防高利貸

黃奇帆認為，完善市場監管體系，還要強化市場風險防控，通過建立市場准入監測預警機制，對外地異常投資、行業異常變動、法人設立異常集中等情況進行監控，有效遏制虛假註冊、非法集資等市場風險。

他指出，商事制度改革後，市場准入門檻大幅降低，一些不法分子也可能渾水摸魚，從事違法活動，而市場准入風險，也必然有所增加。因此，只有對市場准入風險提前預警，早日防控，才能降低事中事後監管的壓力。

「比如，我們國有土地部門在進行土地開發招投標時，一拍可以拍出一平方米3萬、5萬，那麼這個房子建起來之後肯定就會變成一平方米8萬、10萬，因為一般房價都是地價的兩到三倍。問題是，買土地的房地產商的資金來源，其實是要預警的。」

在此方面，據黃奇帆介紹，重慶目前執行的一項制度是：任何房地產商參與拍賣土地，都要對其資金來源進行審核，只要一經查實是資金來源中涉及高利貸，就取消其競拍資格，這樣就可能避免很多問題的發生。

「比如說一塊地拍了20億、30億的資金，如果你的資金來源100%是信託資金，那麼其背後就是15%的利息。如果你的資金來源是高利貸，那麼20億的地價，5年後就可能會變成50億，你把房子建起來後，50億就會變成100億。其結果就是，這個房子要麼壞賬，要麼資金鏈斷裂，要麼就是不良炒作，房價炒到天上去。」

除此之外，對異地異常投資、行業異常波動、法人設立異常集中的情況，也要及時預警。

比如投資諮詢公司。黃奇帆介紹，幾年前，重慶市工商局發現，短短几個月內，該市突然增加了3000多個投資諮詢公司，而這3000個公司的註冊人，都集中來自於某個省、某個市下的某個鄉。

針對這一跨地區集中異常現象，重慶市工商局立即展開調查，結果了解到一件「奇怪的事」，據註冊者交代：當地來了一個培訓班，培訓三堂課，教村民們如何註冊投資諮詢類公司，然後打著銀行的招牌到市內去擺諮詢攤，讓老百姓感覺好像是銀行在進行便民服務，而在老百姓稀里糊塗上當受騙，進行投資理財後，這些人就捲款跑路。所以他一個人就來註冊幾個公司，打一槍換一個地方。

黃奇帆表示，「我們在了解到這些情況後，就把這3000個公司統統註銷了。」

【推薦】黃奇帆：將樓面地價控制在當期房價的1/3左右

黃奇帆談供給側結構性改革：靶向施策、精準發力》，《中國經貿導刊》2016年8月下期，本文為黃奇帆通報重慶市貫徹落實供給側結構性改革情況及成效的講話，摘選其中房地產部分。

房地產庫存也是無效供給的重要方面。一般來講，房地產有三種類型庫存：第一種，房子建好了，在房產商手中還沒有賣掉，對當期房地產市場造成極大壓力；第二種，老百姓手中大量持有空置住房，這意味著未來的購房需求趨於飽和，潛在市場會逐步萎縮；第三種，在建房地產的體量超過潛在需求，未來需要很長一段時間才能消化掉。針對這三種庫存，要分類施策予以化解。

對以上三種庫存，從需求側的角度上講，主要是擴大市場需求、暢通消化「出口」。從去年起，我們已不再新造安置房，凡征地拆遷、危舊房改造全部實行貨幣安置，加上每年大量的進城農民工，剛需會消化一部分；再有，調整用途轉化一部分，將規劃建設中的部分寫字樓、商鋪調整為停車庫、眾創空間。今年上半年，重慶商品房銷售預計增長21%，全市房產庫存將減少600萬平米。我們準備通過兩年努力，把現有的庫存去掉一半。

要從根子上解決以上三種庫存問題，必須從供給側的角度，針對住房的商品屬性、不動產屬性、資本屬性等特性，分類進行結構性調控。可從投資資金、房產供應、地價供給、按揭槓桿和房產企業准入等五個方面的要素供給入手：

首先，搞好房地產投資總量的供給調控。房地產具有商品屬性，供大於求就跌，供小於求就漲，加之房產是「大件商品」，建好了就不可能隨意拆掉，因此，必須從投資的源頭上控制好總量。一個發展中的新興城市，應把房地產投資控制在固定資產投資總額的25%以內。一個地方如果長期超過了這個比例，房地產就會吸收過多資金資本，實體經濟就會被削弱，嚴重影響可持續發展後勁。

其次，搞好城市各類房產建設總量的供給調控。要從城市規劃控制的頂層設計入手，。一個城市應按人均住房面積40平方米左右來規劃城市住宅總量，並注意幾個參數的平衡，即按每1萬人1平方公里規劃建設城市規模，每2萬元GDP配建1平方米寫字樓，每2萬元商業零售額配建1平方米商貿設施。一個地方如果不遵循這幾條比例原則，完全由著開發商的性子買地造房，房地產總量就會過剩，就會供過於求，就會出現「空城」「鬼城」。

第三，搞好土地價格的供給的調控。房地產具有不動產屬性，地價漲，房價必然漲。政府絕不能依賴「土地財政」，而應對土地價格進行科學調控，將樓面地價控制在當期房價的1/3左右。政府絕不能唯利是圖，以為地價賣得越高越好，導致麵粉價比麵包價還貴。須知，高地價一定會導致高房價，而高房價就會極大地削弱二三產業實體經濟的發展。

第四，搞好金融按揭貸款的政策的調控。房地產具有資本屬性，現在老百姓手中積壓不少空置房，實際上是被當作投資和炒作工具了。必須明確，商品房是用來住的，而不是用來炒的。因此，要實行差別化住房按揭貸款政策，首套房首付按揭二八開，二套房對半開，三套及其以上實行全首付。要特別汲取美國次貸危機的教訓，絕不能用「零首付」等加槓桿的辦法促銷售、去庫存，以致於產生更大的泡沫。

第五，搞好房地產企業數量准入門檻的調控。目前，全市有3100多個房產開發企業，平均每一萬人有一個房產公司在造房子。這裡面，前500家企業去年造了94.6%的房子，後2600家只造了5.4%。如果再細分，後面2600家中的前500家，造房子的量又佔了這5.4%中的大約95%，剩下的2000家幾乎就是不建房產的散兵游勇。這種公司，在房地產形勢景氣的時候，會很起勁地舉債，甚至亂集資、借高利貸造房子；一旦形勢不好，很容易因資金鏈斷裂引發不穩定因素。今後幾年，這類公司至少要關掉1500多個，每年300多個。這樣，就能從源頭上堵住很大一塊新增庫存。

總之，只要從供給側角度入手，按照上述五個方面進行合理有效供給和動態堅持總量平衡和動態調整，對相應參數和調控舉措做到心中有數，就能較好地避免房地產市場產生新的無效供給。

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