房產稅即將出台！談一談它的方向，矛盾與爭議
最近一條有關房產稅的帖子被傳開（該貼內容見文末的長插圖），據說發帖者還是天涯知名網友kulese，他曾經成功預測了2015年股災。其內容針對性極強，稅收強度很大，引發了網友的熱議，雖然我覺得該帖當中所提的說法可行性很低，但房產稅的確是個非常重要又繞不開的話題。
今年以來，「長效機制」一詞經常出現在官方對於房地產政策的闡述之中，然而「長效機制」究竟是什麼，我們不得而知，目前可以看出的信息表明「長效機制」應該是未來多種長期政策所構造的環境，而「租購併舉」算是「長效機制」的一個組成部分，但大多數人更加關心的其實是房產稅。
房產稅的方向與重要性
房產稅的徵收，客觀來說是大勢所趨，這並不是因為房價高，而是因為土地財政已經開始或即將進入衰退階段。
土地出讓金是絕大多數地方政府收入的根本構成，而城市化的速度又決定了土地出讓的規模，由於大量城市人口增速開始放緩，城市建設日趨成熟，越來越多的市場份額正逐步從新房市場轉向存量市場，即二手房交易比重不斷上升，市場對於新房的需求下降。雖然當前城市化仍在進行當中，但城市化速度的放緩，是在中國城市化人口比例接近60%（發達國家也不過70%-80%）且老齡化水平日益加深帶來的必然現象。對於地方政府而言，在土地增量上得不到足夠的收入，就會向存量開刀，所以中國城市化越成熟，房產稅對官方而言就越有開徵的可能。
房產稅一直觸動每一個人的神經，因為房產已經成為中國市民的「存摺」，雖然官方屢次強調房子是用來住的，但房產已經佔據我國居民財富的約7成，房產在中國作為一種不可替代的投資品已經成為既定事實。
但實際上，從城市住宅租金表現來看，任何一座城市房產的供不應求水平都遠低於我們的預期，甚至存在很多供大於求的情況，這種情況下，房價的大漲是由於存量市場的流動太少 - 我們好像覺得到處都有空房子，但到中介那裡一看，並沒有幾套在售。這是為什麼？就是因為房子持有成本為0，導致大量買家置業後懶於裝修和出租，囤積在手坐等升值。
無論在哪個城市，亮燈率極低的情況都很常見
作為對比 - 紐約
作為對比 - 香港
我們在定義城市庫存的時候，都把新房面積或去化周期作為庫存評估指標，其實真正的庫存是市民手中的二手房存量，這部分庫存的規模遠遠大於新房庫存，但基於上面說的低持有成本原因，在結合短期政策（如限購帶來的惜售，限售帶來的限制），這些庫存中的絕大多數都被鎖住進而不構成市場供給；房產稅的可怕之處在於，會把這部分巨量庫存強行逼出，這對於房價和租金的影響，將會是巨大的。
雖然房產稅威力很大，但房產稅的征與不征，對於官方而言現在已經成為選誰都難的困局，導致困局的問題在下面的矛盾與爭議當中闡述。
房產稅施行過程中可能遇到的矛盾和爭議
（1）房產稅可能令房產成為負現金流資產
上文提及城市中大量的空置房由於無持有成本，僅僅作為存摺的意義而存在著，但一旦有了房產稅，即使這些房產無空置期出租，也將是一個賠本買賣；這一點不難理解，中國熱點城市的租金回報率已經降至1.5%甚至更低的水平，如果按照1986年開始對於企業持有狀態下房產稅的徵收水平1.2%，或美國平均水平1.4%徵收，那麼所有租金未必能夠承擔出租房的房產稅和維護成本，即使是無負債房產，房產也完全成了一件不產生現金流甚至是負現金流資產。
有一種說法表示，如果要徵稅就加租，讓租客承擔房產稅的部分，這一想法高估了租客的承受能力，因為租客的收入決定了對租金的承接力，租金是無法上槓桿的，如果一個租客月收入6000元，原本3000的租金翻倍至6000，租客將沒錢吃飯，只能選擇離開。而租金有多少提高的空間，也可參考經濟型酒店價格，一二線城市如果長住例如如家/漢庭這樣的酒店，平均價格已經不比單間公寓高多少了，而酒店水電網和服務全包，其價格是出租房價格的上限。
同時需知，國家對於房價跌比對房價漲要在意得多，這從「防止房價大起大落」的說法就看得出來，因為房價明明已經大起過了，這時候再說不能大起大落，指向的是什麼，非常清楚。
（2）任何一種免徵條件，都會帶來顯著漏洞
首套免徵或人均面積標準免徵是被廣泛討論的政策緩衝，但這樣的做法會帶來很大的系統性影響，假設首套免徵，一個城市的人就都要衝到市中心買足夠大的房子了，或者投資者每個城市買一套房子來做無稅投資；若是按照面積徵稅，那大家都沖向市中心單價最高的地段購房，而人均面積演算法對於三四線以及縣城住大房的業主來說，顯然也是極不公平的。
又有說法表示，房產稅徵收增量而不徵收存量，上文已經提到，房產稅的初衷就是在新出讓土地增量不足的情況下動存量的政策，以增量的規模，無法對土地財政帶來實質性增收，而新置業者往往經濟水平較弱，同樣的土地政策下，對新業主開刀，而對老業主包容，容易產生社會矛盾。所以按照市值劃線免徵，或以較低稅率全面徵收才是可行性較高的方案。
還有一種徵收可能，是曾經提到過的土地年限與房產稅相結合的方法，可參見文章：70年後怎麼辦？中國土地使用權展望，這看似是一種循序漸進的合理做法，但可能遠水不解近渴。
（3）若徵收，可能帶來系統性金融風險甚至社會危機
如果房產稅逼出了原本被作為「存摺」或「理財產品」目的而凍住的大量存量房，這些房產畢竟是源於房地產市場化以來十多年的積累，數量龐大，對供求關係和價格的衝擊是很大的，可能令價格在段時間內下調，居民財富蒸發，以及帶來以銀行為中心的金融危機。
而社會方面，以一線城市為例，無數中低收入的市民居住在1000萬市值的房產中，但他們可能年收入只有5-10萬，一旦徵稅，基本上就是讓他們在搬家和破產當中做選擇，所以究竟是房產稅政策不合理？還是年入10萬的家庭住「千萬豪宅」不合理？這一點值得思考。但不可否認的是，居民現金流和資產的撕裂，已經是現在中國社會的一個奇異現象。
上面說到的金融風險和社會風險，將是房產稅推行過程中需要面對的最大問題。
（4）若維持現狀，財政難以為繼
即使在樓市火熱的背景下，今年3月中國財政收入增速還是創下了1988年以來新低，而2017年也是中國20年以來首次在第一季度出現赤字（1551億）的年份，僅在6年前，2011年第一季度時的盈餘可是超過8000億的；今年地方政府債務還將新增1.63萬億，如果再疊加樓市降溫和城市化成熟帶來土地潛在需求的下降，財政壓力難以想像。
（5）房產稅已錯過最佳徵收時期
如果在2002-2010年期間，包括房產稅在內的「長效機制」得到完善和出台，中國房地產市場將遠比現在更加健康，因為那時房價相對較低（稅基小），居民負債小，房產的資產屬性良好（租金回報率高），支持房產稅的徵收，還可以預防後面的投機與泡沫；而如今要是徵收房產稅，面對的將是一個稅基（房價）極高，居民負債極高，居民現金流收入低且資產回報率難以承受的基礎，用房產稅在現在居民已經緊張的現金流上做減法，非常危險。
（6）預測
看待房產稅不應只站在業主或購房者的角度，更應站在政策制定者的角度思考，想了很久，結論只有一個字：難。
即使當前的狀況複雜，問題的爆發總還需要一個過程，所以解決方法的途徑也應當是循序漸進的，房產稅可能性最高的路線是：因地制宜 - 逐步推進 - 最終鋪開。這齣戲現在還沒有進入高潮，我們既是觀眾，又是當事人。
附：網路流傳的相關帖子
歡迎點擊更多相關主題
TAG:洛杉磯房東 |