馬雲要顛覆房地產？房子將便宜得像白菜？

文 | T教授

馬雲，憑什麼能那麼NB呢？

他牛，並不是因為他能從一個教書匠成了中國首富，也不是因為他締造出了全亞洲市值最高的互聯網公司 —— 阿里巴巴（市值4600多億美元，換成人民幣是3萬多億）。

他的「過人之處」在於，他能把吹過的牛皮都實現嘍。

1999年，當大多數國人還不知道「互聯網」為何物時，他就吹牛皮說「我們要建成世界上最大的電子商務公司，要進入全球網站排名前十位。」

再看看今天的阿里，就是這個牛皮兌現的最好證明。

2014年，他又吹牛皮說「銀行不改變，我們就來改變銀行」。

現在呢，支付寶把銀聯打的媽都不認識，餘額寶單只基金（天弘基金）規模更是達到1.43萬億元，是全球規模最大的貨幣基金。

2017年4月份，在杭州舉辦的全球峰會上，馬雲再次吹起了牛皮，「未來房子如蔥（白菜）」

接著，他就殺入了房地產！

狼來了

馬雲殺入房地產

喊口號是門藝術，但「執行」就是技術活了。

面對黑幕重重，讓人又愛又恨又無奈的房地產，該從哪兒進攻呢？

阿里的打法依然很「互聯網」 —— 從客戶下手，那個交易頻率高、痛點高、敏感度高的「三高」之地就是最佳攻擊點。

所以，「房屋租賃市場」就成了最好的選擇。

而在房屋租賃市場的拓展上，阿里則選擇了「兩條腿走路」的並行策略。

一是與政府合作打造租賃平台。如9月30號試運行的全國首個政府背景的住房租賃平台 —— 杭州市住房租賃監管服務平台，正式上線試運行。

該平台由阿里巴巴提供技術支持，其中一個是大數據技術，例如買家和買家在過去淘寶和支付寶的使用過程中就積累了大量信息，阿里就可以利用但不限於用這些數據，對租客和房東的信用進行評估；

另一個則是AI技術，為買賣雙方畫像，促使房源和租客的匹配效率變高。

同時，為了杜絕假房源。在租賃的流程設計上，先「核驗房源」，核驗通過後的房源獲得唯一編碼與二維碼，然後「上網掛牌」，最後進入「合同網簽」階段。

杭州住房租賃監管服務平台負責人鄭陳良解釋：「為了確保房源真實可靠，市住保房管局對掛牌房源有權屬核驗，阿里巴巴有驗真服務。」

而在今年7月份，住建部、發改委、財政部等九部委聯合發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，鼓勵和支持地方政府大力發展建設房屋租賃平台。

所以，依靠自己的技術和大數據優勢，與政府合作建設房屋租賃平台，將成為阿里切入房地產的重要突破口。

第二條腿，則是打造市場化的信用租賃平台。

10月10日，上海舉行的「中國放心公寓聯盟發布會」上獲悉，有超過100萬間公寓將正式入駐支付寶，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州這8個城市率先推廣信用租房。

租賃平台最大的亮點就是，用戶芝麻芝麻信用分超過650的用戶可以免押金租房，直接支付房屋月租費用。

這可是個「四兩撥千斤」的大招，因為芝麻信用分超過650的是極普遍現象，而租房押金又是大家極易吐槽的痛點。

而且平台上的房源主要是品牌公司固定裝修的公寓類房屋，這樣就能提供更精準的房源信息、統一標準的裝修和更完善的租後服務，比普通租房省心，房租價格相對穩定，入住的大都是同齡人，更被市場所看好。

目前已有上述8個城市、近10家公寓類合作夥伴已經在陸續接入中，房源數量總計超百萬。

很明顯，馬雲開了個好局！

房屋租賃市場會被重塑

就像淘寶/天貓，重塑了中國零售業一樣，現有房屋租賃市場也很可能會被「信用租賃模式」所改造。

租賃市場參與，主要有三大主體租客、業主及中介。

除了中介外，另外兩撥，租客、業主對租賃現狀都頗為不滿。

對於租客來說，租個房子是陷阱重重，押金、中介費、虛假房源、無良的房東、黑心的中介……

對於房東來說，也是有苦難言，不愛護房屋、客源不穩定、租客素質參差不齊……

而現在的信用租房的模式就有望破解上述問題。

在支付寶首頁搜索框搜索「租房」進入信用租房平台，可以看到經過信用評估後的房源，從源頭上避免黑中介。

同時，租借雙方會簽訂電子合同，一方面避免虛假合同，另一方面，簽訂電子合同後，房源也會同步自動下線，以防止房源「永遠在線」的情況，誤導後續用戶。

預計在今年年底，在支付寶的租房平台上，還會形成租客、房東和從業人員的租房信用檔案。愛護房源，按時交租，誠實守信等行為都有助於信用積累；掛出假房源、惡意欠租、提前清退、任意漲租等失信行為則會影響其信用評估。

住房租賃是個對各方信用依賴都很高的行業，不論是租客、房東、經紀公司、招租平台，守信可以幫助行業良性發展，避免糾紛。

對於出租一方來說，信用好可以提高出租率，降低管理成本，對租客來說，選擇信用好的房東、經紀公司，可以避免被騙，大幅降低個人資金成本，同時按時履約，有助於個人信用的積累，未來獲得更好的服務。

「挾天子（用戶）以令諸侯（商家）」，在房屋租賃市場，馬雲很有可能重複淘寶/天貓的奇蹟。

講到這的時候，可能有人會質疑了。鏈接、中原、Q房網這些可是坐擁大量資源的，怎麼可能束手就擒，被馬雲綁架。

甚至可以，拿出些數據來來反駁。

不過我想說的是，當年蘇寧、國美還有百貨、超市這些實體店巨頭，對天貓、京東也是不屑於顧的，再看現在。不言自明。

所以，其對房屋租賃市場結構性的、影響深遠的改造是毋庸置疑的。

那麼，現在新問題來了！

隨著，馬雲在房屋租賃領域的一統天下，其會切入房屋買賣市場左右房價么？

或者說它能做的到么？

畢竟房屋租賃和房屋買賣之間，就隔了一扇轉換們而已，想進去很容易。

像鏈家、中原這些中介，房屋租賃、房屋買賣都是兼做的。

指望馬雲革房地產的命？

so young so simple

買房時，馬雲可能讓你少交些「冤枉錢」，但對於房價他真的是無能為力。

T教授在之前的文章中，曾經說過，在影響房價的因素中，銷售中介扮演了一個不小的角色。

比如在一手房中，成交價格中，有3-5%，個別的甚至高達10%，是消費渠道成本，被銷售和中介拿了去。

即使在二手房中，比如鏈家，也會拿走成交價3%-3.5%，作為交易傭金（額外支付）。

從這麼高的渠道費用，就可以看出開發商、房東對獲客渠道的依賴。

而坐擁海量潛在客戶的阿里，屆時，一旦切入房屋交易市場，必然會推動交易成本的下降，比如降兩三個百分點。

畢竟阿里最大的優勢就信息流，所以，它可能會革銷售中介的命，並讓購房者少花點冤枉錢。

但其對房價的影響，也就僅在於此了。

因為，決定房價的三座大山，城市、資源、貨幣，哪一個都不是馬雲和阿里能撼動的。

先說城市，總體而言，城市級別越高，房價就越高。因為城市背後反映的人口和土地，城市級別越高，人口流入量就越大，無論怎麼增加土地供應，都是處於一種供不應求的狀態。

所以，城市級別也就決定了房價的基本面。

對於城市等級較低房價卻不低的城市，肯定也是不正常的。

其次，是資源，又主要體現在產業、交通、教育三大方面。

他們在城市的布局又決定了城市內部板塊房價的差異性。

也就是說，房價在跟著地鐵、名校、產業走。

所以，我們又經常會聽到，地鐵沿線的房子要比不通地鐵的貴；有優質教育資源的房子要比擁有普通教育指標的房子貴；商務中心周邊的房子要比工業區周邊的房子貴。

而就這三個因素看，未來唯一能打破房價板塊差異的，可能就是交通。

T教授不是想說要修更多的地鐵來拉平城市板塊房價，而是指發生交通革命，讓出行不再成為一個制約性因素。

這可不是瞎掰，而是真有可能，比如由中國企業控股，在澳大利亞上市的馬丁公司生產的馬丁飛行包。

其未來就有可能扮演汽車殺手的角色，進而平抑因交通導致的房價差。

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