K196 這裡這麼爛，憑啥賣兩萬；談中國房價與外國房價的基本差異

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想起一個20年前看到的某個散文。

有個媽媽，總覺得自己太委屈了，從結婚後就失去自我，不斷在丈夫小孩公婆父母面前戰戰兢兢的過著日子，她暗下決心，給自己偷偷存錢，然後在近郊淡水買了一套小房子，當她覺得累的時候，就會自己一個人去住一天或者兩天，這個地方絕對不讓任何家人過來，只給自己。

那個淡水，以當年沒有輕軌的時候，對廣州相當於到南沙或者上海相當於到金山。

終於有一個人問了我放的每篇文章頭部的歌曲，今天我把包含各省的名字的搜一遍，有更好的，更能代表自己地方的，歡迎提供。

樓梯二手房的價格計算

國內我所知道的某些城市，二手30年老樓梯房，在一線城市核心區，基本與附近新房或者次新房，價格差異不是很大，從比例上說可能就同樓層電梯房少10-15%，但是在二線城市就降低的很快，一平米可能電梯房是35000，30年樓梯房可能只有20000，如果是120平米，相當於相差180萬元。

從一線城市的現象計算這個比例後，只要這個二線城市以後有機會成為一個極貴房價的地方，這個差距可能就是漲價空間，賺的是目前二三線城市人們對於樓梯房的厭惡。

180萬如果是60年分攤（以一般新房的到期年份算），一年3萬，我們假設一年出門300次，也就是一次100元的代價。對於老年人來說，本來老了也沒有什麼開銷，兩天三天才出門一次很正常，如果住在電梯房等於出門一次就丟了250元（按現值算，到了40年後實際每天丟500元以上）。也就是，如果你本身已經認定要住在核心區了，短期不打算賣房的，在核心區挑選一個老的樓梯房可能是最好的選擇，況且管理費低，環境綠化方面也可能更好。

歐神之所以鼓吹老破大，並且鼓勵鳳變冰，不知道是否有這個計算過程，不過我確實發現，大陸人由於偏愛新房，已經造成二手房的價格在二線三線城市偏低太嚴重，在台灣沒有這麼大的差距，畢竟交易市場最後新房的比例會低於10%。

以下為群里一位群友針對此事情的看法：

我是這麼看待老房的，市場看低老房，其實源於對美好事物的追求，這個在租金上有顯著的差異。部分新物業在展示面、地標性、電梯配置等達標的情況下紛紛辦公樓化獲得更高的收益，相比起20年以上的樓梯房，電梯房在辦公化之後租金單價可以兩倍於同地段的樓梯房，因為樓梯房沒有辦公化的潛力。那麼，回到之前你的例子，假設電梯房的單價是樓梯房的175%如此大的差距，那麼評估電梯房不具備辦公化潛力的情況下（比如電梯配置數量不足、太靠小區內部等），同是居住價值，顯然這個價格差距下，樓梯房具有更好的投資潛力。至少在同面積月租2000和月租3500的對比下，租戶倒向2000元的可能很高，甚至2500元獲得更好租售比的樓梯房也能順利活躍在租賃市場。

最後，從土地分攤而言，低樓層房屋佔據了更多土地資源，並且因為建築密度低、住戶數量少過高層的原因，20年以上核心區的樓梯房更有拆遷潛力，當然不要是孤獨的一棟，而是一片最好。這個角度思考，顯然4層樓梯房的投資意義高過8層樓梯房，並且因為房齡老，可以再殺房主一刀，從而掠奪更多土地價值，畢竟4層樓的攤入土地是8層的兩倍，而價格很可能低於8層樓梯房。這是我推薦的老破矮而非老破大。

最後，關於新房癌也來說說，如果你為了自己住進去的心理潔癖選擇新房，我閉嘴。如果你為了投資，那麼當你資產變現的時候，無論你買入何種物業，變現的時候都是二手房。再上追述50年，城裡的居民都是住二手房過來的，我們的父母輩並沒有因為住個二手房就沒法成家並生下我們。新房和二手現行的價差，其實是被刻意引導和其他業主的估值失誤造成的。成功的投資需要建立在別人的失誤之上。如果你打算投資房地產，那麼請重點關注二手市場。

中國的城市房子與國外不一樣

對比國外的房價，有些中國城市的房價確實偏高，但是這不是沒有理由。但是你細想你想要買的房子或者正在住的房子，附近有那些服務, 今天老郭給你對比一下，可能你就能理解一些中國的特殊國情，帶來的城市的更高房價。

車站：

之前的文章，分析過國家目前投入大量的基建，分攤到每平米，你能享有的價值，估計大約在2000到3000之間，這是鐵路、地鐵等帶來的效應。而我記得，之前最早，美國的鐵路公司，開設鐵路的時候，也創造沿線價值，那麼，這個區別在哪裡？因為最初美國也沒有那麼多政府資金，最好的辦法，就是鼓勵開鐵路的公司興建鐵路同時給與劃撥土地，讓鐵路公司投入的軌道建設可以從土地上回收利益。可今天，政府沒有明碼跟你要價要求住在高鐵站附近的人付額外的錢，只是錢經過土地轉讓體現出來流回去政府口袋而已。而你想白拿？

還有一個例子，我聲明我不確定，只是聽到謠傳，就是台灣的高鐵興建的時候，往南部走的各個新站點設置地點，周圍的土地，據說都有在規劃之初考慮到附近增值效益對誰有好處，這些財團是否提前布局了，是否有什麼內部消息？

醫院：

因為國內的醫院我搞不清楚到底是否自負盈虧，但是不管是否自負盈虧，醫院的土地，只要是公立醫院，其土地和早期建築，是國家的，也就是全民的，今天就算自負盈虧，如果要設立新醫院，至少前期投資是政府出資的，也就是全民贊助的。同樣使用醫院，憑什麼你可以自己走過去，而其他人要叫車要多花時間冒險，何況現在挂號排隊都可以網上查詢，住附近的人還能看到號碼快要到了再過去。

而國外，比如美國，據說有保險公司合作醫院，有轉診制度，有小診所分流體系等等，不是你想住到大醫院旁邊就隨便能享受好的醫療待遇的。（本人沒去過美國，請熟悉的人告知細節），在台灣的長庚醫院慈濟醫院，為了獲得大筆土地，也是必須到郊區去建立醫院。

學校：

在美國，如果你想要進好一點的小學，必須付出的代價是房屋稅更高，也是相當於贊助政府辦好小學，也不是可以隨便搬過去就能享受到的，雖然他們沒有戶口制度。在台灣也有類似問題，有些熱門學校一旦滿員，變開始設置條件，比如遷入戶口的時間略微設置障礙，如果還不行，也是要抽籤決定。而因為少子化加上大家往熱門中小學擠的結果就是鄉下小學容易出現一個班級只有幾個人的現象，都是父母無法經常接送無法轉移戶口勉強留下的。

當你對戶口制度不滿的時候，國外並不一定能夠有更好的解決辦法。

公園：

在紐約，幾乎大家都知道最貴的房子在中央公園一圈，在台北應該說，大安公園周圍也是頂級的高級住宅區。對於小城市，可能學區房、車站、政府機關、市場附近的房價偏高，但是對於大城市來說，富人階級已經到了不需要這些東西的階段，他們更在乎的是生活品質，公園是稀缺的，特別是大城市嘈雜的環境中，如果三面都是公園，一個小區直接插入公園，那麼其價值將會無可取代。小城市可能隨便走兩步就出城了，遍地有農田，所以公園可有可無，可是這個在大城市核心區，沒有，只能是公園。

圖書館、博物館、音樂廳、藝術中心：

我逛國外各國街景的過程發現，比較先進的國家，其城市中心，經常是藝術中心，比如博物館、美術館、圖書館之類的。而中國的市中心則以市政府為主，然後大型商場，之後是學校。反而那些新建的許多圖書館、音樂廳都在外圍。其實早期也不是這樣，大量的文化宮拆掉後，改成別的用途的比比皆是，主要也是為了繁榮新區，也可能是因為老城區的土地太少導致。這個比較難有統一的規則出來，是否選擇在附近買房，也跟個人興趣有關。很多老外，可以隨便吃隨便喝，但是讓他們的城市沒有音樂廳美術館和各種展出演出，那與住在鄉下無異。

現在核心區的居民樓房佔比過高是事實，未來有無可能產生變化，拆掉老樓，舊樓，不再重建樓房，徵收回去後改成公園或者變成文化場所？其實，北京似乎在做，而廣州有個中軸線文化走廊，有興趣的可以自己搜,計劃拆掉城中村後只建還建房，不再大量做商品房，廣州上海都缺乏與其城市氣質對應的一個中央區，充滿文藝氣息的中央區。