綠景過維港 黃康境90億港元接盤九龍倉觀塘商廈的荊棘花環

觀點地產網繼2015年拿下流浮山項目後，綠景中國再次以高調的姿態現身香港市場。

10月11日，綠景中國公告披露，擬收購九龍倉全資附屬公司New Grade全部銷售股份及銷售貸款，該公司主要資產為觀塘海濱道123號名為8 Bay East商廈，涉及總金額90億港元。

儘管近年中資大舉湧入香港已是司空見慣，但對比可發現，相對於商業地產，內地房企更青睞住宅項目。

以90億港元再下九龍區歷來成交價格最高的商廈這一花環之後，對於綠景中國來說，這一段港島商業地產的征途，猶帶荊棘。

目標維港九龍東

資料顯示，8 Bay East坐落於九龍東觀塘海濱道123號，毗鄰維港，前身為九倉電訊廣場。1989年，九龍倉購入地皮，並於五年後建成兩座商業大廈，該大廈曾作為九龍倉電訊的總部。

隨後香港特區政府推出「起動九龍東」計劃，九龍東一帶逐漸由工業基地向商業中心蛻變。2012年政府施政報告計劃，將九龍東轉型為另一個富吸引力的香港核心商業區。

與此相隨的，是大批商廈的推倒重建。2011年，九龍倉完成超過5億元的補地價，正式落實九倉電訊廣場重建一事，整體建築圖則已於2014年3月遞交，2015年正式拆卸。

拆後重建的九倉電訊廣場更名為8 Bay East，計劃於2019年建成，項目樓高大廈樓高24層，地下為零售樓面，地庫有3層停車場，1及2樓則為公眾停車場，其餘為寫字樓樓層，可建總樓面約為59.62萬平方呎，以成交價90億港元計，呎價逾1.5萬港元。

九龍倉對這一重建項目顯然寄予厚望，在發布的多份年報中均有表示：「九倉電訊廣場、九龍貨倉及會德豐的One Bay East位於新發展的第二個核心商業區心臟地帶，橫跨500米海岸線並享有無阻擋的維港景緻，組成『九龍東海旁組合』」。

不過，隨著香港商廈交易日益火熱，加上觀塘寫字樓供應增多以及空置率高帶來的租金下行壓力，九龍倉也坐不住了，趁著市場行情高漲，將這一個握在手中近30年的項目出讓。

多方洽談後，最後接手的是來自深圳的房企綠景中國，在雙方的表述中，此次買賣可謂「皆大歡喜」。

擁有九龍倉61.6%權益的香港房企會德豐發布公告稱，此次交易可為集團帶來28億港元的收益，將用作九龍倉集團的一般營運資金。

綠景中國則表示，交易對進軍香港物業市場具戰略意義，並將鞏固其於房地產行業及商業發展行業的領導地位，以及在粵港澳大灣區發展的市場地位及品牌影響力。

麥格理髮表報告指出，九龍倉將項目出售比出租更好，因為未來10年香港九龍東供應龐大。

數據顯示，第三季九龍東寫字樓出租率同比跌3%，同期中環升6.9%。8月底，九龍東甲級寫字樓空置率為11.4%，中環僅2.1%。

綠景的荊棘花環

90億港元的成交金額，較去年10月太古地產以65.28億元出售九龍灣宏照道及臨利街商廈樓花項目高24.72億元，使得8 Bay East成為九龍區歷來成交價格最高的商廈。

對於交易價格，各方看法不一。戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝將此歸於「合理」，他指出，有成交就有市價，過去一段時間都有活躍的大手成交，只視乎買家背景，相信只要外匯管制情況紓緩，未來將會繼續出現買商廈情況。

麥格理指出，這一作價高於預期的67億港元，較預期早發生，預期交易於今年底完成，預計九倉獲取收益45億港元或每股1.5港元。

綠景中國投資運營部總經理陳健民則以「見仁見智」來描述這一價格，他指出，該項目位於海濱道旁，佔據良好的地理位置，同時因為政府規劃，項目所在區域未來將成為香港第二大甲級寫字樓集中地，因此，「不應該說貴」。

儘管對成交金額有所爭議，但摘下觀塘這頂靚麗花環之後，綠景中國總算將商業地產的旗幟插上港島。不過，對於在香港市場仍算是「初生牛犢」的這家內地房企來說，這一段港島商業地產的征途，猶帶荊棘。

首先便是「水土不服」的困惑，雖然當前中資大舉入港已是不爭的事實，但早前便有業內人士指出，內資房企進入香港的仍是初級階段的住宅開發，通過高周轉來獲取回報，真正接觸商業地產的寥寥無幾。

觀點地產新媒體了解到，近兩年來，以房企身份進入香港商業地產的僅有恆大，2015年豪擲125億港元收購購香港地標性的頂級寫字樓美國萬通大廈，創下彼時香港最大一筆寫字樓整體收購紀錄。

憑藉雙品牌「佐阾」與「NEO」打響商業地產名聲的綠景中國，近年雖然有不俗表現，但面對香港林立的商業地產大佬，如何脫穎而出，仍需一番計量。

陳健民對觀點地產新媒體表示，綠景中國在打造購物中心和甲級寫字樓上具有一定的經驗，而且除了自身的經營管理，還將聯手香港專業機構共同打造。

另一方面的疑慮來自租金，觀塘作為特區政府重點改造區域，大批寫字樓現正處於重建之中。高力國際商業服務總經理顏慧萍曾指出，2020年九龍區將成為香港第二大甲級寫字樓集中地，但較高的空置率，也給租金帶來壓力。

萊坊高級董事、估價及諮詢部主管林浩文近期也發表過類似觀點：中環和九龍東CBD2的租金走勢呈現兩極分化的局面。

他指出，香港優質商廈供應有限，帶動中環甲級寫字樓的租金持續向上，預計中環甲級寫字樓的租金在下半年將上升2%至4%。相反九龍東CBD2未來寫字樓供應增多和空置率高，令租金持續面臨下行壓力，相信其租金在今年下半年將下跌3%至4%。

也有不同的聲音，美聯物業管理諮詢有限公司執行董事張錦成在接受觀點地產新媒體採訪則對該區物業前景看好。

他表示，無論是住宅還是其他物業的租金水平，目前都處於香港歷史最高位，加上政府的規劃，未來仍有較大發展潛力。

同時，他也指出，綠景中國與九龍倉的交易符合市場預期，但項目未來如何，仍要看企業自身運營能力。

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