東莞一手房成交量漲價跌

9月二手房成交量環比下跌。

為了避開「十一」黃金周出遊返鄉潮，東莞40多個樓盤搶在9月份開盤及加推，推動東莞樓市成交實現「金九」，成交量環比上漲12%。不過，在樓市調控政策持續嚴厲下，多個樓盤定價合理，整體成交均價平穩。

進入第四季度，在後市仍然嚴峻的情況下， 隨著年底開發商推貨熱潮到來，主動讓利將成為開發商出貨的主要促銷手段。

9月： 一手房成交環比上漲12%

據樂有家研究中心監測數據顯示，9月東莞一手住宅成交5301套，環比8月上漲12%；一手住宅成交均價16763元/平方米，環比下降1.29%，價格保持平穩。具體到各片區成交上，9月份東莞六大片區中僅城區片區成交量破千套，成交2035套，遠超其他各片區，環比上漲幅度為73%。其中水鄉新城片區成交套數下跌幅度最大，環比下跌55%。

此外，受一手房市場火熱影響，二手房成交出現下滑。數據顯示，9月東莞二手商品房成交4618套，環比8月下跌14.1%，二手商品房成交均價13925元/平方米，環比上漲2.96%。

東莞中原戰略研究中心介紹，在東莞樓市限貸、限購、限售、限價 「四限」政策調控下，市場進一步回歸理性，房價走勢保持平穩態勢。從個盤成交來看，9月多家房企為儘快回籠資金，新盤入市定價低於區域內在售競品價格，或低於市場預期,部分樓盤首次開盤甚至推出降低購房門檻等優惠措施推動出貨。

第三季度： 成交量同比仍降近三成

為了儘快回籠資金，7~9月份第三季度品牌房企搶跑現象十分明顯。據東莞中原戰略研究中心監測數據統計顯示，碧桂園和萬科兩大房企住宅推貨供應量均超過 30萬平方米，兩者供應量合計佔全市的三成多。統計數據顯示，2017年第三季度，住宅新增供應 245.26萬平方米，創歷史同期第二高位，環比上升103.73%，同比下降9.66%。其中僅9月就有超40個項目集中推出新貨。

但是，在樓市調控政策影響下，第三季度成交量同比仍出現大幅下滑。東莞中原戰略研究中心統計數據顯示，第三季度東莞全市住宅成交178.57萬平方米，環比上升19.46%,同比下降29.68%。品牌房企大力推貨衝刺業績促進全市成交量持續回升，但受嚴厲的政策調控影響，回升幅度有限，與往年同期相比,降溫顯著。

樓市調控政策持續嚴厲，大部分房企對「現金為王」已達成共識。隨著「金九銀十」傳統旺季到來，眾開發商推貨熱情大漲，大量新盤雲集上市，舊盤持續加推。9月東莞全市住宅新增供應115.02萬平方米，創下近6年單月第二高位。

與此同時，認購量也出現回升，樓市現回暖跡象。根據東莞中原CCES監控的來訪數據顯示，2017年第三季度東莞樓市來訪量明顯增加，整體環比二季度上升約32%，並呈現逐月上升的趨勢。一方面，三季度大量新盤聚集上市，加上許多品牌房企項目的產品品質提升，客戶看房購房意願明顯增強；另一方面，中心城區供應迎來大幅放量，大量長期受供應緊張抑制的購房需求迅速得到釋放，區域的人氣迅速膨脹。但從整體上看，因受調控政策影響，今年三季度樓市人氣依然明顯低於前兩年同期。

特點： 改善四房戶型受青睞

從7月開始，東莞便不斷迎來新盤入市，8、9月迎來開盤高峰，單月推貨入市項目超過20個。在眾多項目推新貨影響下，第三季度東莞僅洋房新增供應大幅放量，就達到173萬平方米，而成交在供應大幅放量下，成交量達到141萬平方米。

從戶型來看，據東莞中原戰略研究中心數據監測顯示，第三季度東莞90~110平方米及110~145平方米戶型產品成交佔比均有所上升，尤其是110~145平方米產品佔比達到38%。

目前東莞洋房市場主要由本地客戶主導，入市客戶主要為有相當經濟實力的本地客戶。東莞中原戰略研究中心分析，一方面，「二孩」政策開放後，換房需求增加，110~145平方米的四房產品受到購房者青睞；另一方面，本土購房者一直以來較為青睞舒適的戶型。同時,隨著「二孩」政策的出台，品牌房企在產品設計上亦開始側重110~145平方米四房的開發，因此110~145平方米產品成交佔比明顯上行。

此外，東莞中原戰略研究中心統計數據顯示，三季度洋房整體簽約均價與二季度持平，從各鎮區洋房套均總價來看，長安、松山湖洋房套均總價仍然排名前兩名。

此外，從三季度東莞各鎮街洋房套均總價來看，長安以385萬元/套繼續排名首位,其次是松山湖356萬元/套，遠遠拋離其餘鎮街，排在第三位的南城套均僅241萬元/套。

後市： 庫存消化周期拉長至9.5個月

據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，截至9月30日，東莞住宅庫存面積為482.70萬平方米，環比上升12.56%，同比上升39.06%，庫存套數為42489套，環比上升15.04%。按過去一年的消化速度來計算，2017年9月底東莞住宅庫存消化周期拉長至9.5個月。

東莞中原戰略研究中心相關人士表示，東莞首次限購至今歷時一年，住宅庫存消化周期大大拉長了6個月，樓市供需逐步供過於求，反映限購、限貸、限價等政策調控效果明顯。

從物業類型看，9月底洋房、別墅和公寓的庫存量分別為324.32萬平方米、97.99萬平方米、60.39萬平方米，按過去一年消化速度計算，消化周期分別為8.3個月、20.8個月、8.8個月。

從區域來看，在限購、限貸、限價等多重樓市調控政策影響下，東莞多個鎮區住宅供需回歸平衡，局部區域逐步供過於求。據東莞中原戰略研究中心監測數據統計顯示，9月底有24個鎮區住宅庫存消化周期大於6個月，其中消化周期大於10個月的有14個鎮區，尤其是深圳客大幅退潮後，黃江、鳳崗、塘廈、清溪等臨深區域庫存嚴重供過於求。

東莞中原戰略研究中心介紹，目前東莞首套房貸利率普遍上浮5%~10%,二套房貸利率普遍上浮10%~20%,房貸利率上漲,增加購房者入市成本和入市門檻。加上高房價壓力之下,高首付的入市門檻與東莞本土購買力嚴重脫節，房貸利率收緊後,加重客戶觀望情緒，後市市場走勢不容樂觀。

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