國土資源部原副部長鬍存智：地價不是簡單降減讓，應建立長期賒收機制

單純降低地價也不能降低市場房價，除非在降低地價的同時，按照地價降幅人為干預房價，才能使特定房屋的房價降低。

中房報記者 李燕星 北京報道

2017年房地產市場調控生態全然變軌，房地產長效機制步步加緊閉環。9月30日，北京市正式實施《北京市共有產權住房管理暫行辦法》。縱深觸摸共有產權房的提出背景與現狀，中國房地產報記者專訪了我國較早提出共有產權房並對其有獨到見解的國土資源部原副部長、全國政協委員胡存智。

2014年全國政協會議中，胡存智率先提出了「合作產權房」的概念，他提出「構建『商品住房、安居住房、保障住房』三類住房，從而滿足全社會居住消費需求。『合作產權房』屬於安居住房，安居房產權由購房者與政府按房價折讓比例共有，並按比例分享未來增值收益。」現在的共有產權房與其類似。2016年他再次提出「合作產權房」對去庫存、促進房地產行業持續健康發展的必要性。儘管此前的2007年和2010年，淮安和上海已經先後部署共有產權房，但根據胡存智的調研，上述兩地的共有產權房事實上更加接近於只面向少數家庭的保障房。這意味著，我國真正的共有產權房是北京今年推出的共有產權房，而這一房屋其實是通過2013年北京推出的自住型商品房演繹升級而來。胡存智認為，共有產權房（或者合作產權房）更應該偏向市場端，以商品房定價為市場導向，而北京推出的共有產權房政策和制度，切實落實了中央「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，在市場上實行百分之百居住權和按比例的產權、投資權的協調，有效消除了市場投機行為，符合住房制度改革和房地產市場調控的方向。

多年國土部門工作的經驗使得胡存智對共有產權房土地出讓形式也獨具見解。地價和房價的關係向來被認為是「水漲船高」，而所謂的共有產權房，被認為是政府在折扣土地價格的基礎上，以折扣房價配售給符合條件購房者的房屋。胡存智認為，共有產權房折扣價是基於土地折價，簡單降價出讓土地雖然能達到降地價的效果，但卻相當於把土地出讓金補貼給了購房者個人，顯然有失市場公平。但如果在共有產權房的供地中採取按折扣長期賒收地價款，不僅可以同樣達到降低地價和房價的效果，而且在一定期限之後，通過共有產權房上市流轉交易來收回，公共財政收入的管理比較合理且切實可行，同時也有利於共有產權房的可持續運行發展。

由保障端走向市場端

中國房地產報：你最開始研究共有產權房是什麼時候？當時有什麼樣的考慮？

胡存智：1998年房改的時候我就開始關注和研究這個問題。我國構建的住房體系包括商品房和保障房，全社會通過買房、租房或保障房解決居住問題。當時對已分房職工實行房改，推動買房或租房，對無房職工發放住房補貼，所以整個制度設計考慮應該是比較完善的。雖然從過去到現在，購買房屋都是一件負擔較重的事情，但過去由於房價不高，買房、租房和居住保障房的負擔差距並不很大。

但是——就北京而言——2003年「非典」以後房屋開始出現漲價，使一開始差價不明顯的商品房和保障房的價格差被逐漸拉大，導致兩者之間出現一個明顯「夾層」。究其原因，是收入問題。居民收入沒有漲上去，因為收入具有剛性限制，不能完全跟著房價漲。這個現象跟上個世紀80年代香港的情況很相似，當時香港推出「居屋」來解決這一問題，在90年代進行了較大規模的推行，主要針對的是那些有買房需求但又買房困難的人群，英國也出現過類似的情況。

房價過快上漲就需要調控，調控需要我國整個住房體系進一步完善，因為住房體系不完善，市場調控就無法順利進行。所以改革的意見就是增加一類房屋，這類房屋叫作共有產權房，我當時稱其為「安居住房」即「合作產權房」。

中國房地產報：2014年兩會期間，你提出住房體系里應包括「商品住房、安居住房、保障住房」，提倡「高端有市場、中端有支持、低端有保障」，為什麼在2014年這樣一個時間節點提出共有產權房？

胡存智：這是深化房地產市場宏觀調控的要求，也是完善我國住房體系的需要。房價高了，需要調控房地產市場。如果把商品房價格硬打壓下去，顯然不符合市場經濟規律，但是放任房價飛漲，很多人又買不起房。面對這矛盾的狀況，應在房地產調控改善市場供求關係，穩定房地產價格的同時，提出增加一個房屋產品類型，推出具有市場折扣價的共有產權房，穩定和進一步發展房地產市場。這樣既能以低價滿足特定人群的居住和購房需求，也遵從市場規律平衡了商品房和共有產權房的投資利益。通過這樣調整的房屋供給結構，就可以放開商品房市場，切實採取各項調控措施，真正落實國家提出的「高端有市場、中端有支持、低端有保障」的住房目標，促進房地產市場長期穩定健康發展。

中國房地產報：同樣是在2014年，住建部提出北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市作為共有產權房的試點，今年北京再次提出共有產權房，前後的差異是什麼？

胡存智：住建部在全國6個城市試點的共有產權房主要用於保障房領域，是針對低收入家庭的一種保障性住房。而北京現在提出的共有產權房實際上是面對市場的、「中端有支持」的政府資助商品房，是在自住型商品房取得成功和成效後的升級和完善，在住房性質、面積、套型、供應對象等方面其實並不屬於保障房，也基於此原因，我認為這類在市場中供應的房屋應該叫作「合作產權房」。

中國房地產報：你提到的「中端有支持」如何體現在共有產權房當中？

胡存智：高端有市場指的是具有完全產權的商品房，交易由市場自主調節；中端有支持指的是，共有產權房等可以得到政府的資助和支持，同時依託於高端進行折扣定價，只有這樣中端產品的價格折扣才有標準和方向，不然就成為福利房了；低端有保障指的是依靠公共財政的保障房，這類房屋解決基本的居住需求，在戶型、地段、面積上都有所限制。這樣就形成了立體化的住房供應體系。

中國房地產報：你怎麼理解共有產權房概念？

胡存智：北京的共有產權房並非《物權法》和不動產權中法律意義上的「共有產權」，不僅在概念上難以區分是按份共有還是共同共有，事實上也並非政府和房屋產權人共同擁有房屋的所有權和居住權，而是房屋產權人擁有100%的居住權、按比例的投資收益權，政府和房屋產權人以合同或契約的方式對房屋的處置權、使用權和收益權進行了一定的產許可權制。從叫法到有利於住房制度改革深入推進，以及符合社會主義市場經濟體系建立的初衷。我認為稱為「合作產權房」更合適。

中國房地產報：《北京市共有產權住房管理暫行辦法》提出，未銷售的自住型商品房、限價型商品房和經濟適用房都按照該辦法處置，這些不同類型的房屋在整合上存在難度嗎？

胡存智：這是一個化繁為簡、符合市場經濟的好做法。由於規定經濟適用房、廉租房、商品房以及其他房屋使用不同性質的土地，造成不同房屋彼此之間產權、經濟關係的複雜化。對此，共有產權房更像是一個收納箱，可以將上述各類房屋，按照不同價格設置成不同產權比例的共有產權房，統一按共有產權房類型進行處置和管理，實現平穩過渡和銜接。共有產權房不是保障房，沒有那麼多的限制，在地段、戶型、質量上都更加市場化。

中國房地產報：共有產權房對建立房地產市場長效機制有哪些意義？

胡存智：「商品房、合作房（共有產權房）、保障房」三類房屋滿足社會全體居民不同層次的居住需求，並通過不同的的產權和資產比例細分房屋市場，適用於不同的購房群體，廣泛兼容不同的投資能力和增值需求，在價格和產權上達到平滑銜接，平衡了市場與福利、居住與投資的關係，從而實現「高端有市場、中端有支持、低端有保障」的住房建設目標，以此重構各類調控機制的良性運行的基礎，使政府在協調穩定房地產市場和滿足社會需求多重目標時，可以區別對待，區分處理。

供應數量應等於或大於商品房

中國房地產報：你認為促使共有產權房落地還有哪些需要完善的地方？

胡存智：首先，共有產權房的購買資格應該更加嚴格。目前購房資格為「符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房的家庭」，不應僅以無住房為重點依據，還應考慮收入、城市發展等因素，將購房資格人限制在工薪階層人群、北京四大功能人才和就業人群，以及城市發展需要吸收的特殊人群。

其次，共有產權房的退出和上市政策應該進一步完善。應該鼓勵退出和上市：一是鼓勵購房人對政府持有部分產權的購買，五年內可按購買時的市價申購政府持有部分的產權，五年後可按屆時的市價申購政府持有部分的產權。二是允許共有產權房居住滿五年後退出具有兩種轉讓權：購房人可按市價將所購房屋產權份額轉讓予其他共有產權房購買資格人；購房人也可在市場上按市價轉讓所購房屋的全部產權份額，購房人和代持機構按照所佔房屋產權份額獲得房屋轉讓收益的相應部分。當然兩種情形均需代持機構事先批准，並在同等價格條件下，代持機構有優先購買權。

此外，進一步明確代持機構的房屋資產運營管理公司屬性，通過公司對每一套共有產權房的相關產權進行逐年的、長期的專項管理，使得政府的房屋資產不僅可以真正發揮住房保障作用，而且長期升值保值。

中國房地產報：你認為目前我國應該提供多少共有產權房才能滿足需求？

胡存智：共有產權房的數量必須要足夠，不能是點綴式的。應該明確在一定時期內集中批量地推出共有產權房，特別在北京、上海、廣州、深圳等存在大量購房需求的一線城市，推出共有產權房的數量應該跟商品房的數量相等，甚至在近期內大於商品房的供應數量。通過調整房屋供應結構，以共有產權房分流市場需求，緩解商品房需求壓力，有效抑制房價過快上漲。

地價不是簡單降減讓

中國房地產報：現階段我國正在通過各種調控措施來平抑房價，共有產權房也是其中一項措施，對於房價是推高地價的主要原因，你怎麼看？

胡存智：僅僅討論「是房價推高地價還是地價推高房價」並沒有多大意義，無論是房價還是地價，商品價格最終是市場決定的。地價本身並不能推高房價，因為土地作為房屋成本構成中的一項，只有房價上漲或預期價格上漲可以容納更高的土地成本費用時，市場才會接受地價的上漲，開發商才會相應提升價格去購買土地。由此可見，決定房價的是房屋市場而不是地價成本，否則只管增加成本，房價就永遠只升不降，沒有波動了。同樣的道理，單純降低地價也不「能」降低市場房價，除非在降低地價的同時，按照地價降幅人為干預房價，才能使特定房屋的房價降低。共有產權房正是這類在降地價的同時人為降低房價的特定房屋，但這並不意味市場房價降低。

中國房地產報：共有產權房的土地出讓形式就是政府折讓一部分地價，你怎麼看待這種新的土地出讓形式？

胡存智：通過共有產權房調整房屋供應結構，具有重要意義。共有產權房以市場房價作為基準，政府給予一定比例折扣把高房價減下來，降減的基礎就是地價和稅費的折扣。那麼地價是不是真的減讓了呢？如果今後不允許共有產權房上市和流轉，政府地價的折扣就是真正的降減讓，不過減讓的地價相當於補貼給了購房者個人，將公共財政的土地出讓金用於個人的補貼顯然有違市場和社會公平。

但是如果共有產權房經一定年限後允許上市和流轉，土地出讓時仍按市場定價，並按折扣收取一部分地價款，政府的折扣就不是地價的降減讓，只是對地價款較長時期的賒收。當共有房屋經一定年限後上市時，政府再按房屋交易價把地價款回收。共有產權房採取按折扣長期賒收地價款的土地出讓，不僅可以同樣達到降低地價和房價的效果，而且更符合市場規律，政府對購房的資助方式更公平，地價款的折扣收回也比較切實可行，更有利於共有產權房的長期供給和可持續運行。

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