千億大鎮商業發展遇困？這份《報告》為北滘打造商圈指明了方向

每逢十一國慶黃金周，各大商圈往往一片紅火，成為人流的聚集地。

而在佛山順德北滘，作為新城區最新、最高端的商業綜合體項目，美的新都薈開業了大半年，目前依然是不溫不火。

幾天前，位於北滘新城區的大學城衛星城人才專賣房正式對外開放，首批300多套房源吸引了4000多人申購，場面火爆。

城市服務業發展規律表明，當城市人均GDP突破1萬美元時，商業綜合體發展將進入高速增長期，商業業態不斷完備。而2016年，北滘GDP突破500億大關，位居全區之首；人均（按30萬計）GDP已達2.5萬美元，屬於發達國家水平。但目前北滘商業的發展水平明顯比較滯後，跟不上整體經濟發展的步伐。

29日，北滘鎮第十七屆人民代表大會第三次會議上發布了《北滘特色小鎮商業發展現狀調研報告》（下稱《報告》）。《報告》指出了北滘商業發展現狀、困境，並提出了破題的出路。

現狀

起步晚、層次低、業態偏單一

北滘商業起步晚，直至2012年北滘商業廣場的開業，北滘才擁有具有規模的商業中心。此外，所引進的知名商戶種類、層次欠缺豐富，大量中高檔優質品牌由於人流不足、場地不適合等各種原因，尚未進入北滘，因而商業能吸引的消費群體有限。

根據《報告》顯示，順德區域內較成熟的、已形成消費吸引力的大良、容桂、樂從、陳村四個鎮街均有超過10萬㎡的代表性項目。美的新都薈項目開業前，北滘具有代表性的北滘商業廣場只有6萬㎡的體量，輻射範圍有限。

目前在順德各鎮街中，樂從、大良、容桂商業發展成熟度較高。相比之下北滘限上商業總額排位居中上，排在容桂之後，還有較大的發展空間；增速在全區內最快，商業發展勢頭良好。

而由於已有的商業中心缺乏體量，如北滘商業廣場、美的新都薈均不能達到區域級商業中心的硬體要求，北滘大量商業消費行為被吸引到廣佛或大良、陳村等超過5公里範圍以外的其他區域級商業中心。

「北滘商業發展現狀顯然無法滿足中高端消費需求。」美的集團審計總監鍾錚認為，雖然這幾年北滘新城區商業配套完善不少，但還需要加快步伐，趕上順德城區、南海甚至廣州。

北滘鎮黨委委員韓治幫認為，由於早期對於商業發展缺乏前瞻性和規劃和政策引導，導致商業發展滯後，未能滿足現有轄區內居民消費者需求的增長。

對此，有業內人士分析北滘多年來以發展第二產業為主，對商業的發展缺乏前瞻性的規劃和政策引導，轄區內商業的發展更多是處於市場的自發性，無法形成有太大覆蓋面和影響力的商圈，商業發展滯後，不能滿足轄區內居民消費需求的增長。

《報告》還指出，目前北滘的商業經營模式單一，招商品牌欠缺多樣化，品牌重疊現象較突出，同質化競爭比較嚴重，增長潛力不足，缺乏提供「一站式」生活方式體驗的跨界組合與服務。

需求

8-10萬高素質人才將成消費主力

後發就意味著有巨大的提升空間。對北滘而言，隨著特色小鎮和大學城衛星城建設的深入，商業的發展依然具有廣闊的前景。

商業因人而聚，因人而興。支撐北滘商業發展最突出的就是未來持續增長的人口。據統計，近年來，北滘的外來人口基本呈逐年遞增趨勢，非戶籍常住人口在北滘總人口佔比在50%以上，外來人口已成為北滘重要的消費人群來源。以約22萬就業人口來算，北滘本科、碩士、博士、外籍專家這幾類高素質人才已約有5.1萬人。

「隨著大學城衛星城核心區的深入建設，這部分人口的總數和比例還將進一步增加，到 2020年有可能達到8-10萬人。他們將主要構成未來北滘中高端消費的需求者和推動力。」《報告》分析。

從消費潛力來看，2016年，北滘GDP達515億元，位居全區之首；城鎮居民年人均可支配收入達55093元，遠高於全區的平均值。北滘雄厚的經濟實力有基礎進一步推動第三產業的發展。

從產業結構來看，儘管北滘以工業立鎮，但近年來第三產業的發展也進入較快發展階段。2016年，北滘一、二、三產GDP佔比為0.58：71.05：28.37，對比2011年的0.83：77.05：22.12，第三產業佔比提高了7.25%。趨勢上看，第三產業的比重還將會進一步增加。

服務業發展規律表明，當城市人均GDP突破10000美元時，商業綜合體發展進入高速增長期，商業業態不斷完備，主題型項目不斷擴展。北滘在2016年人均（按30萬計）GDP已達25000美元，已屬於發達國家水平，但服務業的發展則非常滯後。換言之，北滘擁有高水平的人均GDP，但商業的發展水平遠遠跟不上經濟發展，北滘的商業消費除了量上還有增加的空間外，質上的提升還有很大的文章可做。

作為全國首批特色小鎮，順德北部融入廣佛的主要陣地，目前北滘對新城區的規劃已初現規模，商業板塊對比周邊鎮街更具規模、更具現代感。國際財富中心正在加快建設，加上和園、和美術館等文化休閑特色項目陸續落成，對北滘的商業定位可塑性還很強，城市運營方式還有很大的想像空間。

此外，周邊區域的崛起也可以成為北滘商業發展輻射範圍。如倫教及勒流商業發展滯後，目前還未有有影響力的城市綜合體或大型商業網店，其部分區域的人群也可以成為北滘的潛在消費群體。

出路

重新規劃2年內商業體量要增2.5倍

「人才、資本進來了，對我們優質公共服務和配套環境也提出更高的需求。」在參加北滘鎮第十七屆人民代表大會第三次會議上，順德區委常委、北滘鎮委書記周旭表示，此次發布《報告》是希望聽取各界意見，為北滘商業升級尋找出路。

根據《報告》，未來北滘商圈將按照「一核雙翼」的思路進行規劃。其中，將北滘新城區商圈視為核心商圈。在現有的北滘商業廣場和美的新都薈兩個項目基礎上，加上北滘財富中心商業超過10萬平方米的總體量，足以達到區域級商業中心要求。

對於舊城區傳統商業街（以南源商業街、躍進路、南昌路及建設北路等主幹道形成的商業圈）作為西翼，定位便民商圈。碧江商圈則作為東翼，定位社區級商業中心，覆蓋碧江、三桂、桃村、西海等東部村居。其中，現有的萬象時尚廣場—金樓天地商業步行街面向中低端消費，今年年底開業的新翼廣場則主要滿足精品消費需求。

在此總體思路引領下，《報告》還形成商業發展的階段性策略。短期而言，北滘計劃成立鎮商業發展領導小組，全面統籌商業發展，協調好各個載體和商業中心周邊各方利益主體。同時，從宏觀層面劃定全鎮商業發展格局，並在目前的商圈周邊再適當儲備一些商業（或商住）用地，預留髮展空間。

中期階段，北滘需引入商業中介機構，對商業規劃工作提供專業的意見建議，並利用其掌握的客戶資料和資源以及相關行業和市場信息；出台商業扶持政策，包括主力店招商補貼，獎勵優秀商家，聯合舉辦招商促銷活動，組織鎮內企業主與國內主要城市品牌商業綜合體的交流等。

長遠來看，《報告》建議要以城市運營的角度來培育商圈的發展，力爭到2019年，該片區的純商業體量達25萬平方米，有機組合起來的話足夠條件打造區域級商業中心。可以將商業廣場與財富中心之間、財富中心與新都薈之間的市政道路改造成步行街，把三個商業綜合體連為一體，以及利用醫院地塊作為地鐵站點的通道連通主要商業項目。

除此之外，引進大項目對北滘商業帶動提振也十分重要。事實上，隨著北滘的快速發展，一些大型商業機構已經開始布局。星巴克咖啡於今年成功進駐。目前北滘正與吉之島、沃爾瑪與迪卡儂等知名的國際優質商業巨頭洽談，也有望於年內落戶北滘。

【記者】羅湛賢

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