樂視陰雲下酷派造血危機:百億舊改開發求援開發商

　　中房報記者 周翔宇 北京報道

　　一年前，樂視創始人賈躍亭正式任命劉江峰為酷派集團CEO。從與360和樂視集團錯綜複雜的三角關係中走出的酷派手機被寄予厚望。劉江峰更是信誓旦旦要將酷派手機銷量在5年提升過億，並重回手機行業第一。而一年後，現實是郭德英退出、易主樂視、資金缺口不斷擴大，同時酷派的業績開始連續下滑，甚至陷入巨額虧損境地。

　　酷派10月20日公告透露出公司的自救方案，這份公告稱酷派及其附屬公司宇龍計算機通信科技（深圳）有限公司與深圳市星華安房地產開發有限公司簽訂合作開發協議。雙方將共同合作開發酷派信息港城市更新項目一期、二期、三期。

　　據透露，雙方將進行分工合作，酷派負責提供獲得土地使用權前的費用，另一方則負責項目的整體開發建設。項目建設完成後，各方按照項目全部新建成物業4：6的比例進行權益分配。

　　此次舊改項目將帶給酷派巨大收益。今年7月以來，市場一直傳言酷派中國公司將轉型房地產開發，通過對公司持有的大量產業項目舊改獲得更高的利潤回報。這一消息隨後在8月初由酷派原CEO劉江峰闢謠，但從公開消息來看，酷派旗下位於廣東莞、河源、西安等地的土地儲備已經超過2000畝，劉江峰也曾表示，「酷派有很多資產，手握100億的房地產。」

　　劉江峰彼時這句話形似給予市場以信心，但是更像為酷派旗下的土地資源進行宣傳。中國房地產報記者了解到，此後包括京基集團、碧桂園、星河集團等舊改「常客」與酷派進行了接觸，從此次信息港項目來看，星河集團成功「撿漏」。

　　捧著「金飯碗」討飯

　　作為一家已有20多年歷史的通信企業，酷派曾經是國產手機四強「中華酷聯」之一。隨著運營商對智能手機主導權的喪失，三年前，酷派便已經開始走下坡路。而受樂視事件影響，酷派在資本面一蹶不振，加之業務線並沒有亮眼的產品提振業績，市場融資方面酷派步履蹣跚。

　　從今年所發的財報上看，根據酷派集團8月15日在港交所發布公告顯示，公司目前經營未有改善，仍處於持續虧損狀態，基於對集團未經審核綜合管理賬目的初步評估，集團截至2017年7月31日的營業收入約為港幣27.16億元，同比下滑約52%，且集團流動資產已低於流動負債，近期償債壓力加大。

　　債主的頻頻催債為公司雪上加霜。7月27日平安銀行起訴酷派，要求其提前還貸8000萬元；8月18日，寧波銀行深圳分行起訴酷派，要求歸還差額款項4900萬元及利息；8月21日，上海浦東發展銀行深圳分行已向法院提起訴訟，要求酷派補足承兌匯票保證金約8996.7萬元。

　　酷派並沒到達資不抵債的困境，事實上如果將旗下的土地資源變現，酷派將從極大程度上緩解目前的資金困境。

　　通過已有信息，記者查詢到，酷派在深圳南山高新產業園北區擁有面積超過3萬平方米的酷派信息港，酷派位於東莞松山湖的天安雲谷生產基地則佔地面積超過10萬平方米。此外，酷派還在西安高新區規划了佔地面積8.7萬平方米的宇龍通信長安產業園項目一期。而在2016年，酷派還與弘稼科技規劃投資200億元在廣東河源建設農業生態園項目，開發面積1800畝，總持有土地面積已經超過2000畝。

　　其中，僅南山高新區信息港項目已經估值頗高。公開資料顯示，酷派在2008年低價購入深圳科技園北區地塊，加上酷派信息港及東莞松山湖等地塊，酷派所持有的土地價值近百億。2012年，酷派信息港舊改項目被列入《2012年深圳市城市更新單元計劃第二批計劃》，2014年該項目正式奠基。

　　信息港舊改項目總拆除用地面積為3.29萬平方米，規劃容積率7.2，總建築面積合計20.14萬平方米。其中，產業研發用房面積17.5萬平方米，佔比87%；另含產業配套用房建築面積2.23萬平方米、配套設施4500平方米。參考周邊項目均價，該項目估值接近百億。

　　劉江峰也曾表示，「通過房地產變現是最容易的，比如直接賣地，或者通過土地做資本合作，方法很多。」

　　星河集團的生意

　　不過對於專攻電子產品研發的酷派集團來說，從事產業地產項目的舊改難度頗大。信息港項目涉及老舊工業改造、產業導入、配套建設等多箇舊改過程，加之集團現金的捉襟見肘，引入合作開發方是最優選擇。

　　記者了解到，劉江峰曾在酷派內部積極推動存量土地進行房地產開發，不過由於受到內部阻力原因一度擱置。其在今年8月31日離職，不過最終酷派依然是選擇合作開發這一方案解決棘手的資金短缺問題。

　　公告稱酷派及其附屬公司宇龍計算機通信科技（深圳）有限公司與深圳市星華安房地產開發有限公司簽訂合作開發協議。企業註冊信息顯示，星華安房地產開發有限公司大股東正是深圳星河房地產開發有限公司。

　　公告同時顯示，項目建成後，酷派與星河地產將按照項目全部新建成物業4：6的比例進行權益分配，即分別得到8萬平方米、12萬平方米的物業面積。這也意味著通過合作開發星河集團將至少分得價值60億元的資產。

　　近年來，星河集團一直高舉產業地產的大旗進行模式輸出，其「以產權換股權」的概念在行業內也頗有一定知名度。官網顯示，星河控股集團目前旗下有四大業務集團，包括地產集團、產業集團、置業集團和金融集團，前三者分別對應的核心業務包括住宅地產、產業地產、商業地產與酒店。

　　而今年8月，有消息稱，深圳地產商京基要入股酷派，甚至傳言酷派國內業務將轉型為房地產。而此次最終由星河集團獲得信息港產業地產舊改項目的合作開發權也亦與其在產業地產方面的長期宣傳關係密切。

　　不過目前產業地產操作的最大難點在於物業不能及時變現，而在酷派方現金流吃緊的情況下該項目背負著資產變現的使命。在完成第一步後，酷派能否依靠此項目打贏翻身仗，以及星河集團依靠此次「意外之財」實現利潤與品牌的雙豐收，還要看未來的實際運營情況。

(中國房地產報)

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