CBD的房子為什麼不值得買？
來源：城市戰爭 作者：孫不熟
深圳福田CBD 圖源：視覺中國
有個朋友最近一直看珠江新城的房子，他問我要不要買，畢竟都是10萬＋的價格，他擔心成為最後一波接盤俠。
我告訴他，珠江新城目前是城市價值的制高點，美女如雲、風景如畫、配套頂級，你如果把這裡的房子視為高檔次的消費品，我支持你買，但如果視為投資品，我認為應該果斷擯棄。
朋友不解，說我寫過一些CBD的文章，從中感受到了CBD的輝煌，這種地方為什麼就不適合投資了？
我又告訴他，消費和投資是兩種完全不同的邏輯，消費的邏輯是買到好東西，這一點CBD肯定符合條件，但投資的邏輯是簡單粗暴的。
只看「價值是否被低估」，如果你認為被低估，哪怕是一坨屎也可以買，如果你認為被高估，就是擁有范冰冰和林志玲的美貌，也不能要。
廣州珠江新城CBD 圖源：視覺中國
以珠江新城為例，這個區域分為東區、中區、西區三個細分板塊，東區容積率低、綠化好、戶型大，算是比較典型的富人區，但是中區和西區，是以高密度中小戶型為主。
這麼高的容積率、這麼小的房子應該是設計給屌絲住的，但標價卻是豪宅的級別，屬於嚴重的錯配，屬於價值高估。
當然，你可能會說地段，那我告訴你地段其實沒那麼值錢——從珠江新城往南、往北或者往東，只要坐10到20分鐘分鐘地鐵，就能買到1/2甚至1/3的價格，你還會認為那個地段有多值錢？
好吧，此處允許有爭議，我們站在另一個高度地來聊一聊CBD。
CBD的價值在於它是一座城市的門戶區域，一個企業只要把總部放在CBD，就能獲得最大的流量保障，包括人才流、信息流、資金流等等。
通俗地說，在CBD辦公，可以更好地展示品牌、更好地招聘人才、更好地談生意！
門戶區域一定是壟斷且稀缺的，所以，CBD的房價和租金往往都是一座城市最高的。
但我們知道，互聯網行業曾經有個高大上的業態，叫做門戶網站，現在已經沒有多少人上這類網站了，00後網民可能都沒聽說過「四大門戶」這個曾經牛逼哄哄的概念。
因為移動互聯網出現之後，門戶網站很快沒落了！取而代之的是什麼？微信公眾號與今日頭條。
二者為什麼能幹掉門戶網站？這個跟人們獲取信息的邏輯發生變化有很大關係。
在門戶網站時代，人們獲取信息的邏輯是「給什麼看什麼」，在公眾號與今日頭條的時代，這個邏輯轉變為「我想看什麼你就給什麼」。
前者是假定所有人的需求和口味一樣，然後提供一個統一的流量入口就夠了，後者是假定每個人的需求不同，然後提供無限個精細化與個性化的流量入口。
很明顯，在移動互聯網時代，人們已經不需要一個統一的超級流量入口，需要的是那些個性化、精細化、獨特化的像毛細血管一樣的流量入口，甚至每個人都可以掌握一條專註於自己的流量入口。
流量入口，變得不那麼值錢，或者說正在去中心化，乃至碎片化，這是互聯網行業正在發生的變化。
城市的道理也一樣，CBD之所以出現，是因為城市需要一個超級的流量入口，這樣可以最大化地提升品牌展示、信息獲取、商務交流的效率。
超級的流量入口一定是壟斷而稀缺的，一定會帶來超高的營商成本，只有利潤足夠高的企業才能夠在CBD生存。所以，CBD也常常被認為是一座城市先進生產力的代表。
然而，我們又看到這樣一些有趣的現象：
北京的互聯網巨頭們去後廠村路了，阿里巴巴去西溪濕地了，微信總部要去琶洲了，騰訊總部要去後海了，華為終端部門去松山湖了——這些企業都是各自城市先進生產力的代表，但是他們都不在CBD！
在北京、深圳、杭州這樣的城市，CBD區域早已不能獨領風騷了，中關村、望京、後廠村路等「外圍區」在人才吸引力、工資收入、房價等多個指標上已經完全不輸朝陽CBD。
深圳南山科技園 圖源：昵圖網
在深圳，南山科技園是一個比福田CBD更有存在感的地方，現在連坪山、沙井這樣的偏遠郊區在房價上已經直追中心區的羅湖了。
在杭州，阿里巴巴入駐的未來科技城，擁有比CBD區域更強的人才吸引力。
我有個做地產的朋友，他的觀點更為激進，他認為CBD這種地方，未來就是給皮包公司入駐的。
第一等牛逼的企業，政府一般會給他們批地，蓋自己的樓辦公，比如阿里、微信、思科、華為，以及北京的那些互聯網巨頭，都享受到了這個待遇。
第二等牛逼的企業，也基本上具備較好的品牌知名度和信息展示渠道，沒有必要花那麼高的溢價去CBD辦公。
這個道理其實也很好理解，想想看，阿里巴巴、微信、華為為什麼不需要到CBD辦公，因為在移動互聯網時代，真正牛逼的企業可以自建流量，就是去城中村辦公，各方人才與資本也會趨之若鶩，不需要靠CBD來展示自我。
反而是那些皮包公司，實在沒有實力自建流量，只能到CBD蹭流量。
當CBD不再代表先進生產力的時候，它就會從巔峰迴到平地，從虛榮回歸平淡。現在，CBD的房子還是非常好的消費品，但作為投資品，它的價值是被高估的。
這是高力國際統計的上海購物中心商鋪租金變動情況，最近幾年是原地踏步，沒漲！
商辦物業雖不能直接等同於住宅，但皮之不存毛將焉附？
商辦物業比住宅更能反映一個片區真實的區域價值，當一個區域的商辦物業已經升至乏力時，表面這個區域的發展潛力已經見頂，其住宅的價值是不可能持續上漲的。
對了，李嘉誠、潘石屹、羅康瑞等大佬已經在拋售上海市中心的寫字樓，其他城市還會遠嗎？
地段、地段、地段，不再重要？
來源：城市戰爭 作者：孫不熟
未來城市，值錢的不是地段，而是房屋本身。
這句話聽上去有點胡說八道吧？小學生都知道，房屋不是空中樓閣，而是依附在土地上的不動產，真正值錢的是地段、地段、地段，不是房屋本身，不是那個水泥盒子。
人們相信，在陸家嘴、珠江新城這樣的地段，就是蓋個雞窩，它也能賣出天價。
但是我想告訴你，這些基於歷史經驗的認知，在未來城市很可能全是錯的。
最近半年，我接觸到的購房者，有好幾個正準備賣掉老城區黃金地段的樓梯房，去廣鋼、廣紙、牛奶廠這樣的次中心置換一套新房。
活色生香的黃金地段住著不好嗎，為什麼要搬到連早茶都沒得喝的荒郊野外？
讓他們做出決定的原因有兩個，一是樓梯房升值慢，現在廣州很多片區的老破小只有同地段電梯房的1/2，升值幅度遠遠跟不上後者，他們擔心這個差距會越來越大。
要知道就在兩三年前，這些樓梯房還能賣到同地段電梯房價格的70%到80%，時間越久，對老房子越不利。
第二個原因是住著不舒服，他們嚮往入戶花園、飄窗、大陽台、園林、健身房、游泳池、人車分流、南北對流、低密度等現代化的居住元素，但這些東西，黃金地段的老房子一個都滿足不了。
你看，為了飄窗、大陽台和低密度，人們開始對地段做出一點妥協了。
這個「妥協」當然不是隨隨便便就出現的，背後是一場正在發生但又悄無聲息的革命，那就是我經常講的「城市空間的平權運動」。
傳統城市是有著嚴格的有空間秩序的，從宏觀層面看，分為中心區、次中心區、外圍區，從微觀層面看，分為十字路口、沿街旺地、內街小巷。
現在，這個經典的空間秩序正面臨兩個東西的劇烈衝擊，我這個觀點我們其實講了很多次，這篇文章再講一次。
第一個東西是快速交通工具。
馬車時代，城市的半徑一般不超過5公里，再大一點，城市就很難正常運轉了。
到汽車時代，城市的半徑可以拉伸到30公里，像番禺和龍崗這樣的近郊區域就具備了城市化的條件。
到地鐵時代，這個半徑即便延長到50公里也不影響城市正常的運轉，這為南沙、增城、坪山、花橋、密雲等遠郊地區的跨越式發展創造了可能。
你看，城市的空間尺度是一個動態的東西，隨著交通工具的升級，這個尺度也會不斷地被拉伸，職住分離的極限距離也不斷地創出新高。
今天，你住在新塘、坪山、沙井、花橋仍然能享用到核心區的就業資源，這在遙遠的馬車時代，是不可想像的。
這就是一種空間平權的趨勢，未來住在新塘的人不見得就比住在海珠的人差了。
第二個東西是移動互聯網。
相比汽車與地鐵，移動互聯網對城市的改造會更深刻，只不過它還沒有完全顯現出來。
在移動互聯網出現之前，你想辦個企業、開個鋪面，必須得服從一個城市、一個片區等級森嚴的空間秩序，否則你的店面就沒有生意可做。
移動互聯網出現之後，一下子打亂了這個經典的空間秩序，犄角旮旯的內街小巷裡也可能會冒出一個生意爆棚的店鋪，核心區裝修豪華的沿街旺鋪可能無人問津。
這就是」內容為王「，一個鋪面的生意好不好，跟地段好不好沒有關係，只跟你的產品好不好有關係。
在這個過程中，移動互聯網解決了信息的組織與搜索功能——而這正是傳統城市賴以生存的功能。在移動互聯網的改造之下，未來城市很可能是多中心的，甚至是碎片式的，那將是城市空間的一次偉大平權。
李嘉誠說「地段、地段、地段」的時代，還沒有密如織網的軌道交通系統，也沒有奇幻的移動互聯網。
在地段為王的舊時代，房地產只有地段市場，沒有房屋市場，二者的邏輯完全不同，地段為王的時代，流量掌控在少數人的手裡，所以哪怕是個雞窩，也能賣出天價，因為產品根本不重要。
移動互聯網普及之後，流量權徹底地去中心化了，人人都是信息分發的中心，真正值錢的不再是地段、平台，而是內容，是產品，是房屋本身。
在未來城市，開發商蓋房子，需要像畫家繪畫、朗朗演奏、喬布斯設計iphone那樣精雕細琢。在未來城市，核心區的雞窩是不值錢的，而且很可能都不會有核心區。
所以，未來城市，真正值錢的很可能不再是地段，而是房屋本身，是面積、飄窗、大陽台、美感、容積率……
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