北京樓市銀十成色不足:全靠老項目撐場 後市仍不樂觀

中房智庫研究員 徐妍

正值「金九銀十」的傳統樓市銷售旺季，但全國各地卻掀起了新一輪「調控潮」。本來調控雖然尚未波及北京等一線城市，但從各大機構的統計數據來看，今年北京樓市的「銀十」並未迎來更多新項目入市。截至9月20日，北京市的住宅庫存量也僅餘4.7萬套。

取證難影響純新盤入市

2017年10月，北京住宅市場預計將有11個項目入市。不過，其中包括國銳金嵿公館、西宸原著、領秀慧谷等8個項目均為老項目後期，僅和光塵樾、通州萬國城MOMA、京投發展?璟悅府3個項目屬於純新盤。

亞豪機構的數據顯示，進入2017年以來，北京住宅市場月度開盤量基本都在10個左右，即便是以往銷售旺季的「金九銀十」也未有改觀。供應的減少也使得住宅庫存快速下滑，截至9月20日，北京住宅存量僅餘4.7萬套，相比去年同期減少1.8萬套。

相比庫存下滑，近期北京商品住宅的成交下滑顯得更為嚴重，截至9月20日，北京商品住宅（不含保障房、自住房以及商辦）僅實現成交1234套，相比去年同期減少59%。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，今年北京住宅市場的供需均進入了「冰凍期」。從入市項目特徵來看，8個老項目當中現房或准現房多達7個。推遲入市已成為今年北京許多項目的普遍選擇。一方面是由於信貸收緊帶來的需求受限，成交低迷使得項目入市積極性下滑；另外去年延續至今年取證難的情況也未有緩解。

「調控政策當中對於獲取預售證的限制，除去價格封頂之外，『不高於前期銷售價格、不高於周邊產品價格』也是限制條件之一，這使得一些業績壓力不大的老項目選擇蟄伏。而對業績有要求的項目則開始尋求在提升產品配置的前提下突破價格限制，加精裝、加科技等硬體的升級也導致了上市項目量的減少以及供應周期的延後。」郭毅表示，從純新盤方面來看，「高價地項目」取證難的問題依然存在，其中和光塵樾項目為2015年拿地，樓面地價在每平方米5萬元左右，項目所在區域房價基本在10萬元/平方米左右，該項目也一直在積極取證當中。

不過隨著租售並舉的房地產長效機制開始建立，房地產市場的調控方向也逐漸發生變化，北京樓市對於預售的管控也有逐漸放開的跡象，繼8月5個「8萬元+」項目取證之後，9月截至18日已取證的6個住宅項目當中，中信墅、觀承別墅、景粼原著三個項目均有樓棟取證價格超過8萬元/平方米，而地處五六環之間的棠頌別墅的取證價格也接近8萬元/平方米。

後市供應放量仍不樂觀

相對於新房市場的進退維谷，北京二手房市場的情況也並不樂觀。截至9月底，北京二手房網簽量已降至三年最低，交易均價也出現了三年以來的首次下滑。

偉業我愛我家集團市場研究院統計，截至9月23日，2017年第三季度北京全市二手住宅共網簽20626套，環比2017年第二季度下降43.7%，同比2016年第三季度下降73.7%，創下了2015年以來的季度最低交易量。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，首付比例的變化、銀行貸款利率的變化對房地產市場的影響十分巨大。從今年二、三季度的支付結構可以看出，北京開始加大對住房貸款的調控力度後，使用商業貸款的二手房交易佔比已經降至三年最低，全款反而成為佔比最高的支付方式。

「在政策並無鬆動可能的環境下，市場的回溫比較有限。由於前期漲幅較大，目前依然還有下降空間，如果政策繼續維持現有力度甚至加碼，房價繼續下跌的可能性很大。」

在新房市場的後市預期方面，郭毅分析認為，隨著9、10月份陸續有新項目的成功「過線取證」，大量高價項目也將進入排隊獲取預售證的通道。不過基於整體市場價格的控制，雖然取證價格的「天花板」已有所鬆動，但是總體放量仍將受到限制，預計到2017年底整體市場供應總量都難現起色。

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