「停批100平米以下商品房」的局限性

中國財政科學研究院應用經濟學博士後

近日，省印發《關於嚴格控制小戶型商品住宅審批有關問題的通知》，決定停止批准套型建築面積在100平米以下（含100平米）的商品住宅建設。這引發不小爭議。10月2日，海南省住建廳回應稱，該政策並非「一刀切」，對本地居民可定向供應多種套型面積的住宅。

針對質疑及時回應，是好事。從當地回應可以看出，此舉主要指向是「候鳥型」，而非本地剛需一族——大量小戶型商品住宅投用，確實會被過多島外炒房客盯上。以海南旅遊大省的地位看，打擊「候鳥型」炒房客勢必成為樓市調控的重點。所以其初衷頗具善意。

但從最終結果看，這很可能事實上造成了對當地剛需族的誤傷。雖然當地回應不是「一刀切」，強調了「保障性住房及面對本地居民銷售的自主型商品住房、共有產權」不屬於「一刀切」的範圍，但「切」走哪個部分，恐怕未必是政策設計者能輕易框定的。

按照當前的定義，這三種住房均帶有較強的保障性質，並非每個人都能享受或申請。到頭來，大多數通過市場途徑而非保障渠道購買100平方米以下住房的普通剛需家庭，極易被「切」掉。

或許當地會將「自住型商品住房」的定義進行拓展，在住建部明確的「自住型商品住房」概念基礎上做延伸，比如將自住型與投資型住房對應起來。但即便如此，這也會增加政策切換成本，還會照樣讓當地購房者被「誤傷」。

因為「停批100平以下」傳導到住房價格上，可能出現當地住建部門設想相反的局面，如價格上漲，本地市場需求和候鳥型住房需求都更旺。在「海南省實行開發規模總量調控的情況下」，住房供應減少後，根據價格原理，這必然帶來價格上漲。更何況，供給稀缺性所導致的價格上漲還會導致需求增長。

當地想「降低入住人群規模，緩解基礎設施和公共服務設施壓力」，本挺合乎情理。但提高單套住房面積與控制人群規模，並不是個簡單的算術題。

不同於計劃經濟時期可以完全由政府「算數」，在市場經濟條件下，往往是由價格「指揮」的。新政策給「候鳥型」炒房客發出了「稀缺性增加」的信號，到頭來，他們也會將「炒」的對象對準百平以上的房子，其價格承受力往往也比剛需族更強。

「減少供給——加劇供需失衡——引發價格上漲」，這是價格鐵律，更是市場經濟規律。一旦價格上漲預期形成，擋住本地剛需族的可能就會大於擋住炒房客。

從規制經濟學角度看，對於市場型的管制，當以市場化手段為首選。而市場化手段最重要的，就是從改善供需關係著手，而不是客觀上加重市場供需失衡。

所以建議當地可對「打開方式」欠妥的「停批100平以下商品房」做法調整，回到改善供需關係的思路上，避免不必要的誤傷和副作用。

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