當北京房價超過東京，愛買房的中國人出手了

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每到中國的假期，日本的街頭便擠滿了中國遊客。

有的日本媒體甚至預測：洶湧而來的中國人不光是遊客，還可能用人民幣「佔領」日本。因為大批中國人正在搶購東京、大阪、北海道甚至沖繩的房子。去年10月媒體曾報道，中國買房團為提前布局2020年東京奧運，已陸續買走2%的日本國土。

中國人目前已經成為日本房地產中介行業的主要客戶

中國人來了！

原本，趙婷（化名）是想在北京買房的。

去年5月，她賣掉了40平方米的老宅，打算換一套大房子。彼時，北京房價看漲，房產交易一片焦灼。四個月里，趙婷看中並付了定金的房子總價漲了70萬，看到這個數字，房東反悔了，拉黑了她的微信，定金也沒有退還。

趙婷只好租了房子住著，開始和房東打官司。結果，折騰間又趕上了今年北京房產調控的「317新政」，首付比例提高至60%。這就意味著，就算打贏了官司，她也難以在北京買到合意的房子了。

趙婷不懂股市，也懶得研究基金，手握200多萬元現金的狀況讓她被一種巨大的不安定感攫住了。這時，她的一位在日本做房產中介的朋友出現了，提議她可以考慮去日本買套房，「中國人去日本買房不需要什麼資質」、「從選房到簽約都由中介溝通負責」、「購房流程往往兩個星期就能完成」，再一看價格，位於大阪的20平米左右的小公寓，只要40萬人民幣左右，趙婷心動了。

日本大阪

不久後，趙婷在日本買了房——在大阪，一套19平方米的小公寓，包括手續費在內總計40萬，這間建於80年代的公寓和日本大多數房子一樣，都是精裝修。

據一位在日本從事不動產行業7年的華人置業顧問介紹，中國大陸居民大批赴日本買房，是從近兩三年「北京房價超過了東京」標誌性開始的，據相關數據顯示，2014年8月，相當於一線城市郊區的日本大阪彩都西，每平方米售價約2.3萬元。同年，北京市漲幅最低的通州區，均價已接近3.1萬元/平方米。

東京大阪房產租金回報率是北上廣深的3倍

日本房產的便宜實惠，對大陸來的購房客來說具有極大的誘惑力。

在東京一個2LDK（約40平米，相當於國內的小二室一廳）的高層公寓，建造20年左右，由於日本泡沫經濟後房價一直走跌，那麼現在的價值也就是2000萬日元（125萬人民幣）左右，甚至有些地方1000萬（62萬人民幣）日元就足夠了。

日本「一戶建」內部裝修圖

有一篇分析世界各國房地產投資回報比例的文章，文章中有一個全球房產租金回報率排行榜，美國德克薩斯州達拉斯的回報率最高，為7.35%。排在第二位的是日本的大阪為5.91%。第三為洛杉磯，為5.80%。第四為東京為5.76%。

也就是說按這個統計表來看全球租金回報率最高的前四位里，日本就佔了兩位。

再來看我們國內最牛的的北上廣的租金回報率排在哪裡呢？

北京倒數第一，為1.41%。

深圳倒數第二，為1.44%。

上海倒數第三，為1.50%。

廣州倒數第四，為1.74%。

我們不僅排在倒數第一到第四，而且數值也都差不多，平均1.5%。按國際公認的適合投資的房地產回報率為高於5%，也就是說，我們四個一線大城市沒有一個地區符合這個國際共識。

而據日本自己的統計數字表明，日本新建公寓的租金回報率為5%到6%之間。中古公寓因房屋價值低反導致回報率偏高，有的甚至能達到10%以上的回報率。

按這個方法粗略計算一下，也就是說，在日本投資房地產出租，平均20年左右可以收回成本，而在北上廣卻需要100年左右。

日本的「一戶建」深受國內購房者喜愛

日本買房就像網購白菜

從決定在日本買房到買到房子，趙婷一次日本也沒有去。

去年決定在北京買房時，她經歷的是「過戶一個環節排號就得一個半月，都有黃牛號了，一個號十幾萬」，而在日本買房的整個過程乾脆利落，從選房到辦手續，包括往返郵寄文書在內，只用了一個月，不需要和房東打交道，全由日本購房置業顧問代辦。

一位在日本的華人中介說，在日本，平均一套房的成交時間是半個月，一些位置好的房源放出來，常常5分鐘就被中國人搶走：大部分中國投資客壓根兒不來看房，通過谷歌地圖看看位置，中介發圖或視頻看看房子外觀，就果斷下單購房了，「就像買白菜似的，還是網購白菜」。

但無論購房的流程多簡潔、便利，也還是有一些需要提防的地方。

日本房子賺大錢很難

與國內買房看重漲價不同，衡量在日本買房是否划算，最重要的一個概念是租售比——就是房屋租金與房屋價格的比值。日本低房價高租金，扣掉管理、修繕、繳稅等各項費用，租售比能達到5%左右，買房出租，20年回本。與之相比，北京房子的租售比只有2%左右，回本年限更是可能翻倍。

趙婷購買的大阪公寓就是自帶租約的，當國內的房子撕扯了一年多還沒有拿到賠償時，她在日本的公寓已經開始收租了。通常，中國購房者的租金收入會由房屋管理公司負責包租、收租、交稅，再按月份或季度給中國客戶匯款。

我們也測算過日本購房收益——大約等同於購買一個年化收益率6%左右的理財產品。這種房型最易出租，面積在20平方米左右——日本房子沒有公攤面積，贈送陽台，這種大小的公寓能滿足獨居需要，全套價格在人民幣50到60萬元之間。日本買房與國內買房對比，可以當做投資品，是家庭資產配置的一個選擇，對比的就是國內理財產品。