樓市傳來重磅消息，共和國迎來最後一波炒房客

國慶假期，為了躲避洶湧的旅遊人群，我再次選擇去煙台海陽這樣的小城市度假。從青島至海陽100多公里，車程1個半小時。一些海陽的樓盤紛紛跑到青島來做廣告，以輕軌通至海陽為幌子。

國慶節當日下午4點鐘來到海陽靠近海邊的新區，空蕩蕩的海岸線除了略帶冷意的海風與幾隻還未歸巢的海鳥外，寥寥幾個遊人，很是冷清。

當夜幕降臨，沿海建設的一幢幢商品房漆黑一片，幾乎看不到有亮燈的房間。這不禁讓我想起「鬼城」。類似的「鬼城」不僅在煙台海陽，在威海乳山、煙台南山、青島高新區、青島鰲山灣區等地可謂是處處皆是。

圖：攝於煙台海陽

然而一路出青島到海陽，映入眼帘的仍然是一座座吊塔，房地產依然是許多地區的經濟支柱。看到此情此景，再聯想起2016年下半年瘋狂的搶房潮，可以用冰火兩重天來形容。

一直以來，磐石之心(公眾號panshizhixin18)的讀者都希望我能解讀當前房地產趨勢，甚至預測房價。但是撰寫本文並不為預測房價，而且我認為在各地限購限售行政政策未退出，「長效機制」未正式出台前預測房價走勢都毫無意義。

2016年搶房客中，60-70%為有房者

2016年下半年開始，中國80個大中城市的房地產陷入瘋狂，多地樓盤出現連夜排隊的搶房人。

而各城市的房價也均在那短短3個月里完成了翻倍。這種瘋狂以決策者一句「房子是用來住的，不是用來炒的」而終結。緊接著，全國各大城市便輪番限購，限貸，為了防止炒房者拋售房屋導致類似股市一樣的踩踏式暴跌，幾乎所有的限購城市又補上了「限售政策」，限售時間2-8年不等。

圖：攝於煙台海陽

我從青島某銀行信貸部了解到，這一波瘋狂購房人中有60-70%為有房者，而且許多都是外地投資客。

相信這並不是青島的特有現象，這應該是幾乎所有二三線城市這波購房人相同的特徵。

借勢漲價完成去庫存和保匯率

眾所周知，2015-2016年上半年全國各地房地產庫存高達20個月，許多地區ZF債台高企，這都是因為地方ZF瘋狂進行基礎設施建設投資欠下的。由於這個階段，實體經濟衰退，地方ZF為了裝點門面，償還銀行債務，不得不瘋狂賣地。

這導致了開發商巨大的庫存，而開發商也依靠銀行貸款活著，和地方ZF是拴在一條繩上的螞蚱，所以必須將債務轉移給有錢的民眾。

在中國，房地產就是「買漲不買跌」，所以在二胎政策放開，3月份決策大會提出「房產稅暫時不開徵」等政策信號之下，各地中介、開發商、房產媒體通過某些不可告人手段在輿論上叫囂房價大漲論，於是一波浩浩蕩蕩的房地產漲價大潮來臨。

圖：攝於煙台海陽

這場瘋狂的漲價潮，是新中國成立以來房地產市場最瘋狂的時期，創下了3個月翻倍的驚人紀錄。犄角旮旯的房子也都成為香餑餑，那些「鬼城」有了買主。

據上海易居研究院提供報告，截止2017年7月底，全國80個大中城市新建商品房住宅存銷比即「去化周期」降至10.5個月，庫存水平相當於2013年9月的水平。與此同時，地方債的評級也從垃圾級變為中等風險，甚至優級。

而在這個過程中，還有一個小插曲。2015年股災結束後，人民幣兌美元持續貶值，導致的大量資金外流。一些房地產巨頭、財團紛紛以海外購置資產的方式轉移資金。普通民眾則紛紛開設境外賬戶，外匯儲備頻頻告急。

這對已經萎靡不振的經濟來說無疑是傷口上撒鹽，決策者面臨著「保外匯還是保人民幣」的抉擇中，當發現保外匯的政策失效，並加速資產外流後，立即進行了逆周期調節，嚴格外匯管制。

同時，在房價大幅上漲一段時間，房地產庫存消化的差不多的時候，立即出台限買和限賣政策，將大量準備出國的資金鎖死在樓市裡，很好的遏制了人民幣貶值。

多管齊下之下，自2017年3月開始，人民幣連續數月瘋狂升值，至今已經升值5%。這也拖慢了美元縮表的步伐，這中國經濟改革贏得了時間。

「房子是住的，不是炒的」重新定義房地產

自從90年代房改至今，沒有一屆決策者去認真定義房地產。當20年前萬科將房地產從居住屬性變為金融屬性後，一直持續至今。大規模的城市化進程為房地產只漲不跌神話提供了極強的證據支撐。

這也是許多民眾十分相信任志強「房價永遠上漲論」的原因所在，事實上也的確如此。當鋼筋混凝土的房子變成金融資產後，其漲跌便不再只由其供需所決定，還有資產保值等心理上的因素。所以任志強的言論甚至勝過了決策者，讓他獲得一眾信徒。

2016年的房地產暴漲事件是中介、開發商、媒體合謀的，決策者則順勢而為，藉此機會大幅實現去庫存，保匯率，收拾20餘年來留下的爛攤子。

當20年來房地產布下的「地雷」，被安全拆除後，必須要對房地產長期規劃做一個全新的設計，於是就有了「房子是住的，不是炒的」定位。同時，要求國土資源部、住建部、稅務、央行等多部委聯合制定「房地產長效機制」，通過全新的土地政策、財稅政策、金融手段全面讓房地產回歸「居住屬性」。

接著，各地紛紛出台政策支持「租售同權」；上海、廣州、深圳等地紛紛為公租房低價供給土地；住建部出台政策，支持集體用地入市建設租賃房；限制資金進入樓市，嚴查開發商違規貸款……

圖：攝於煙台海陽

2017年9月28日，國土資源部網站發布要聞，該部在武漢召開利用集體用地建設租賃住房試點工作啟動會，以租售並舉的方式構建嶄新的住房體系，構建城鄉統一的建設用地市場，堅決牢牢把握「房子是用來住的，不是用來炒的」定位。

這意味著將有大量集體用地進入市場，通過規範、低價的租賃房屋解決大學生等年輕人在城市裡生活的需求。同時，通過低價集體土地入市，租賃房屋供給緩慢化解當前的高房價。

這就是「房地產長效機制」中的「土地政策」，而當房地產實名登記政策繼續推進，摸清居民房產狀況後，房產稅很可能就會出台。接下來，「土地財政」這個持續20餘年的政策也將會發生根本性改變。

再來看一組人口數據，2016年中國常住人口城鎮化率達到57.4%。按2015年末市轄區戶籍人口統計，500萬以上人口的城市達13個，數量趨於穩定，只比2012年增加1個。100萬-300萬人口規模的城市數量增長最迅速，同期增加了15個，現已有121個。

這說明500萬人口以上大城市因高房價已經很難吸引外來人口長期定居，同時當城鎮化到達60%以上後，城鎮人口增速就會放緩。現在一些大中城市周邊新區的房價已經被炒上天，這些地區本來是作為城市吸引新市民的緩衝區，現在卻因這些城市無法提供大規模就業機會，極差的基礎設施、醫療教育等成為「鬼城」。

與此同時，這一波瘋狂搶房的「炒房客」已經被「限售政策」卡住脖子，必須在拿到房產證2年-8年才能出售，新房的建設周期一般在2-3年，這意味出售的時間將延長至4-11年。

2017年3月至今，央行數據顯示房貸餘額增量大幅下滑，這證明當前全國房地產均處於「有價無交易」狀態。為了防止高槓桿炒房引發金融風險，決策者又不斷提高房貸利率，嚴查次貸購房，這都意味著這一波炒房客被牢牢套穩。

房地產被重新定位後，未來六大新趨勢

自從「房子是住的，不是炒的」定位出現，就釋放出一個20餘年來全新的房地產信號，意味著風向的徹底轉變。同時，官方口徑中第一次將房地產列為「虛擬經濟」，甚至《人民日報》不惜用「吸血鬼」來形容。

但是很多人的認知還停留在2016年之前，認為決策者的這一新定位仍然只是「口號」，看不到當前政策、人口、金融、土地等出現的嶄新動向，仍然瘋狂的為資產增值去炒房，其結果不言自明。

接下來，對當前房地產市場做幾個方面的預測和總結：

首先，政府正在逐步放棄房地產為支柱的畸形經濟。因為瘋狂的房價已經開始成為阻礙經濟發展，影響社會穩定的罪魁禍首。如果繼續依賴房地產推動GDP增長，將讓中國錯失科技創新爆發的大風口，影響的是未來10年，20年的經濟發展。

其次，依靠炒房獲得的回報將低於其他金融投資，共和國迎來最後一波炒房客。20年來不斷瘋漲的房價，讓許多炒房人，拆遷戶賺瘋了。所以炒房賺錢是建立在房價不斷高漲，真實購房需求高漲的基礎之上的。

而當80%的新房全被炒房者購買，當國家加大公租房建設，當年輕人不再對房子孜孜以求，當政府不再為房價上漲提供政策支持的時候，炒房獲取的回報將低於理財、炒股，更無法與股權投資相提並論。

目前有幾十萬億的獲利盤在房地產這種固定資產之上，想要輕易的集體賣出兌現是絕對不可能的，因為會導致崩盤，踩踏式暴跌。這也是「限售」政策出台的真實原因。

但是2016年下半年開始的這波炒房客確實為穩定人民幣匯率，拆除庫存地雷，為決策者重新制定房地產規則提供了巨大幫助。這波炒房客可能是共和國最後一波炒房客，也是共和國最偉大的「炒房客」，因為他們用生命在為國接盤！

再次，大城市周邊100公里的小城將湧現大量鬼城。30公里是城市經濟圈，100公里則是鬼城。大城市因為擁有更多就業機會，更好的教育醫療條件，所以吸引著越來越多的年輕人就業和生活。

隨著輕軌、高鐵等通向100公里外的小城，這並不會帶動大城市內的人去小城生活，而是將小城的人源源不斷的送到大城市，這就是大城市的馬太效應。而那些打著某某大城市周邊100公里有輕軌的房子都會變成鬼城，就如同青島100公里外的海陽。

再次，農村和三五線小城將逐漸消失。雖然城鎮居民有57%，但實際上農村已經沒有青年勞動力。年輕人回歸田園生活，甚至回歸四五線小城鎮都不現實。因為農村、四五線城市落後的經濟，除了政府機關、醫院、學校外，幾乎沒有一家像樣的企業。

再加上落後的管理制度，腐敗官僚主義，不開化，不文明，不守規則的生活方式。目前50%的人口超過37歲，當那些留守在農村和小城的老人去世之後，農村和小城市將逐漸消失。

第五，住在公租房裡在大城市生活成為普遍現象。當「房子是用來住的」定位出台後，跟著便是租房者與購房者享有同樣的教育、社會保障權利。再加上大量集體土地入市建設公租房，並規定租房價格和費用，這意味著政府將成為最大的包租婆。

那些從小城和農村來到城市裡生活的年輕人，可以不用再去考慮購買房子，而是租用公租房居住，生活。這便可以實現，居者有其屋。

此前那些所謂的「剛需」，在動則200萬，300萬，500萬一套的普通住宅面前已經不再是「剛需」。因此，對於房子的態度要做轉變，而不能繼續用以前的思維去定義現在和將來的房子。把握住「房子是住的」這個定位，調整好心態，這是每個人都應該轉變的思維。

最後，「階層固化」的時代，農村娃更該發奮讀書。70年代、80年代、90年代甚至是2000年，上大學都能夠改變命運。而到了如今，全國都在高喊「階層固化」，農民們則高喊「讀書無用」。

有研究發現，80年代中期，3成以上北大學子出身寒門。這很好理解，中國人倒退3輩幾乎都是農民。90年代中期，農家子弟上北大的開始下滑；2000年後，考上北大的農村人只有1成。這是城市化進程的結果，同時也是「階層固化」的標誌。

寒門難再出貴子，所以農民的兒子很可能以後還是農民。因為教育資源越來越向城市傾斜。農村人說的最多的是「城市房價高，讀書也無用」。我也親眼見識了農村小學、中學的破敗，農村父母對孩子教育的忽視。

而這就是「認知缺陷」導致的後果。所以對於當今的農村父母，要徹底放棄「讀書無用」的觀點，要比城市父母在孩子教育上投入更多的關心。雖然教育條件比城市差一些，但是如果你對孩子教育不管不問，任由發展，最後更沒有機會踏入城市。

只要能夠讀到大學，即使是二類本科，這些農村孩子也算有了在城市裡生活的資本。國家也在通過公租房制度，讓年輕人可以留在城市裡生活。那麼，這些年輕人的下一代則可以享受比農村更好的教育。

不積跬步無以至千里，從農村到城市，就像是爬山。可能在90年代，2000年，通過上大學變成城市人，這就像是坐著纜車上山。而到現在則需要一個台階，一個台階的爬，你如果不爬，那就只能永遠留在山腳下。

我2000年讀大學，從農村出來，能深刻體會到農村父母的艱辛。我並不認同「階級固化」時代讀書無用論，農民的兒子永遠是農民的論調。讀書，仍然是寒門子弟改變命運的唯一手段！（完）

磐石之心(公眾號panshizhixin18)，互聯網魯迅，獨立評論人，專欄作家，著作有《解密小米》《互聯網黑洞》等。專註於解讀互聯網的未來，10年撰寫1000萬字深度評論。

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