售樓處房子開盤銷售，開發商不會告訴你的7大套路

套路1沙盤上的貓膩

一、調低樓高、調大樓間距

調低樓高、調大樓間距，其實已經是不成文的基本規矩了，還有小區道路，也比實際圖紙放寬2厘米，由於我們一般人觀看模型是俯瞰的角度，而觀看現場是平視或仰視角度。因此，沙盤上的設計往往比實際社區規劃稀疏很多，同時也會給人高綠化率的感覺。開發商一塊土地能蓋10棟樓，他們會想方設法蓋11棟樓或者更多，都是以犧牲樓與樓之間的間距為代價的，要相信開發商都是唯利是圖的。

二、消失的不利因素

沙盤是要嚴格按照實際圖紙製作的。可有些設備設施，就算圖紙上有，他們也會主動忽視。垃圾房、變電站、高壓電線、地下車庫出入口、水泵室等肯定都不會出現在沙盤上

三、曖昧的距離

配套設施的安放，也是沙盤製作的一個貓膩點。這些區域安放有講究，不能離得太遠，但也不能太近。最好是三個手掌的距離，這樣一眼掃過，這些區域就會有在同一板塊的視覺差。如果樓盤周邊有學校，也一定會被安放在樓盤最近的距離，讓人產生教育配套齊全的錯覺。

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四、寬敞明亮的戶型

還有一些戶型沙盤，也有講究。一般做戶型沙盤，窗戶都會放寬些，顯得窗明几淨。有些戶型差的，就會縮短走廊長度，放寬進深，特別是一些南北通透的套型，雖然實際上窗外是北側房屋的通道，但只要經過一番改造，再弄點綠化上去，就可以解決問題了。

五、不確定的規劃

有些樓盤還沒通過的規劃，或者一期通過，二期還沒有的，都會先做到沙盤上，盡量顯示最完美的樓盤狀態。最後這些規劃設計能不能實現，就要靠購房者自己去和售房人員確定了。

應對措施:交錢之前務必去小區工地上量一下看，量一量間距，路寬，停車位是否充足等等，多諮詢下知情的朋友，或者熟人。

套路2宣傳頁上說的未必都是真實的

在如今的房地產銷售中，為了吸引購房者，鋪天蓋地的地產樓盤廣告可謂是「語不驚人死不休」。有時候，有一家社區診所，就敢宣稱擁有優質醫療資源;小區邊上有條小水溝，就敢自稱「親水住宅」;距離地鐵還隔幾條街，居然敢稱是地鐵盤;小區周邊只有一個小型幼兒園，非得說成是學區房……這一系列或誇大宣傳或與實際不相符的廣告語隨處可見。

除此之外，在售樓處的顯眼位置，往往都打著更為雷人的宣傳標語。例如，「告別鬧市喧囂，獨享靜謐人生」，實際情況則是樓盤地段偏僻。「坐擁城市繁華，感受摩登時代」，實際則是項目周邊嘈雜。而規劃得不好則打出標語「小資情調，折射後現代生活」，戶型很爛則宣傳為「個性化設計，稀缺絕版戶型」。弄了個圓頂就是「巴洛克風情」，搞了個樓尖就稱「哥特式」。

可以說，在一定程度上，樓盤宣傳是購房者獲取房屋信息的重要渠道，其真實性和準確性很多時候直接影響了購房者的最終選擇

應對措施:開盤之前，多打聽走訪下周邊的配套設施，有條件的可以實際測量下。適合自己的才是最重要的。

套路3不要相信人山人海的排隊場面

開盤時，開發商還會製造熱銷場面，最雷人的做法是僱人排隊拿號。據了解，搖號製造熱銷的場面，會抓住客戶資源，有利於後續房源推出，此時開發商就可以大膽提價了。在一些樓盤的銷售中，為了打消購房者的顧慮，銷售人員還會拿出銷控信息表，不過，這表往往也藏有貓膩。

知名房地產評論人表示，目前還出現了以哄抬房價為目的的假按揭。開發商如果資金鏈不緊張，往往以兩至三成的假按揭為整個樓盤價格定位。通過假按揭，房地產商一是可以從銀行套現，二是形成熱銷假象，製造樓市交易的虛假繁榮。其實買房也是一場心理戰，開發商銷售中最核心的機密之一就是利用買賣雙方信息不對稱，營造虛假繁榮，讓觀望的購房者坐不住。人多可能是雇的人，晚上燈亮的多有可能是開發商找人每天晚上去開的燈。

應對措施:不要相信表面上的東西，要根據自己的實際需要選擇，不要盲目。

套路4銷售人員的話要「過濾」的聽

別看售樓處的銷售人員都年紀輕輕，可人家張嘴閉嘴談的都是幾百萬元的生意。不過，售樓人員僅僅是房地產銷售中一個普通的中間環節而已，千萬別以為他們啥都懂，有些事他們知道了不告訴你，有些則根本不是他們這個層面能知道到的。但是，他們最大的優勢就是把他們不太懂的東西說得跟真的似的，這就是銷售的功底，其最高境界就是口吐蓮花。

據悉，售樓人員都會有一個叫做「統一說辭」的東西，這個東西涵蓋了房地產行業的方方面面以及樓盤項目的所有信息，而且不僅是羅列信息，而是對所有客戶可能提出的問題進行統一對外口徑解答要求。而它最大的作用就是不管客戶提出有關項目的什麼希奇古怪的問題，都能給你解釋得自然流暢，讓你滿心歡喜。

當然，當售樓人員以各種方法逼你買房時，你即使感到緊張、衝動也要保持冷靜。買房可不是兒戲，一定要仔細分析，在與家人商定後再做決定。

套路5戶型模里的貓膩

除了區點陣圖和沙盤，售樓處還有一個重要的道具，那就是用於展示戶型的模型。這些模型一般都是整個項目中數量佔比比較大的戶型或者開發商自認為比較好的戶型。但是，為了掩飾戶型上的一些劣勢，戶型模型上肯定也會有一些貓膩:比如在進深或者面寬上做出微調，使得整體戶型更加方正;又比如減少牆體、增加落地玻璃，試圖營造一個採光好的假象。

破解方法就是直接要求置業顧問給你看工程圖和尺寸，如果感覺不出戶型是不是方正，你要是有功夫，或者有水平，就自己按比例畫一個出來，一下子就能看出模型有沒有坑你了。還有一個最簡單的辦法，那就是去看現房了。

另外，需要值得一提的是，不要相信建築設計是什麼美國或加拿大的公司，這也是假的，國家規定外資設計單位不能單獨參與一個樓盤的建築設計，而必須是是外加一個國內設計公司來共同設計，但是真正做出房型的就是國內公司，弄個外國名字只是滿足你們的崇洋媚外的心理。

套路6售樓處的欲情故縱

」特價房過了本月，優惠就收回啦!「以優惠轉瞬即逝來吸引搖擺不定的顧客，這也是樓姐們常用的「殺客」方法之一，當一個優惠政策出來，售姐前期一定是給客戶打電話，故作驚喜把優惠講一遍，*再加一句「哎呀*阿姨，我們每個人只有兩個名額，你那麼好，我專門給你留一個!」，把客戶吸引到案場後，如果客戶還在猶豫，那麼樓姐一定是一副痛心疾首的樣子「*阿姨，你咋不抓緊機會喃?我都替你著急啊!月底一過，優惠就收回了，你要多遭好幾萬!」樓姐，你入錯行了，其實你是影后。

「這是我們*幾套黃金位置房源了，採光好，戶型好，前幾天都賣出去了幾套，我給你定一套吧，三天內有效，超過三天就被別人買了!」這是樓姐常對客戶說的話。黃金位置的房子還賣不出去，這是什麼原因?難道說現在黃金貶值了，就不值錢了嘛，再說都*幾套了換句話說就是賣不脫的嘛!其實應該算是清場大處理的，非要糊弄消費者，你以為消費者都是傻白甜嗎?

好點的樓層售樓處的套路一般就是賣一半，留一半。開盤後明明顯示賣完了，他可能過幾天給你打電話，有1個極好樓層，機會難得，價格適當高些，或者說給您推銷實際上一套也沒賣的頂層或一層，就是不好賣的樓層，引人上鉤。大家擦亮眼睛就可。

套路7買房排號的貓膩

一以排號為名拉高房價

問了好久的一業內人說，其實這種情況其實許多樓盤都存在。排號時間長了，如果市場反映熱烈，排號的人越越來越多，開發商就可以乘機拉高房價。在目前火熱的房產大背景之下，購房者往往都不是理性購房而是跟風或者發燒，即使開發商提高房價，購房者也會因為擔心房價會上漲而接受。為調起購房者胃口，有些開發商甚至在取得預售房屋的資格之後還故意延長開盤時間，這大多是為提高房價做鋪墊準備。

二以排號為名變相集資

排號時一定看清問清交錢排號後，沒訂購房，訂購款什麼時間退。具體幾號開盤。訂購款及協議規定的內容一定要看仔細。所以建議大家買房前較好先了解開發商的誠信度，或者簽定一份詳盡的排號合同以確保自己利益不致於受損。

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