金融大鱷進場惠及「深漂」 長租市場運營開啟「貨如輪轉」時代

中房報記者 翁曉琳 深圳報道

伴隨著近日建行等金融機構的入駐，深圳住房租賃市場迎來新生力軍。

徐晶晶（化名）是萬科深圳泊寓布吉店的租客，「我住的是一房一衛的『溫暖家』，23平方米，月租2288元。相比城中村來說，長租公寓比較舒適，價格是高了一點，但是和其他人在市區合租商品房也要這麼多錢。」

和徐晶晶一樣的租房客在深圳有很多，作為一個自有住房率剛過3成的城市，租賃市場機會明顯，這也是近期金融機構進入的重要原因。當下的深圳求賢若渴，解決了來深建設者的房子，才能解決城市未來的發展。

銀行收緊信貸 卻保證租房貸

11月3日，中國建設銀行深圳分行與萬科、華潤、碧桂園等11家房地產企業，以及比亞迪等11家企事業單位簽署房屋租賃戰略合作協議，正式宣布進軍深圳市長租房市場。建設銀行此次推出首批5481套長租房源，截至10月，已有70多家科技型企業提出承租意向。

建設銀行還參與投資成立了兩家住房租賃公司：建信住房服務（深圳）有限公司和安居建信租賃服務有限公司，並推出全國首個個人住房租賃貸款產品——按居貸。

建設銀行深圳市分行副行長李忠東表示，雖然現在銀行信貸投放規模緊張，但我們未來會保證供應按居貸款的投放額度。

不僅建設銀行，中國銀行近日宣布與廈門市國土資源與房產管理局簽署協議，宣布未來三年為碧桂園在長租住宅領域提供300億元的保障基金。

易居房地產智庫中心研究總監嚴躍進認為，從金融機構的角度看，這是住房金融產品從售賣到租賃的延伸。過去通過開發貸、個人按揭貸款等方式支持開發商建房、個人買房，如今則通過支持機構房東、發放租房貸等方式大力發展租賃市場。

深圳的租賃市場還是一片藍海。根據深圳鏈家研究院的報告，深圳有80%的租房人群，租金占家庭收入的30%，52.7%的租房人群月租金在2000元以內，近兩成在1000元以內。

深圳鏈家研究院院長肖小平指出：「深圳的住房類型比較豐富，目前在租賃市場佔據主流地位的主要有三類：商品房、城中村及長租公寓。商品房在租賃市場的佔比並不算高，農民房是最重要的供應，這一人群佔比可能高達7成。大量低租金的房屋，為深圳打造高效營商平台，提供了重要保障。」

留住來深建設者 城市更新不是唯一出路

2015年以來，深圳租金一路上揚，一方面是房地產市場火爆，房屋售價上漲給了業主漲租的由頭；二是長租公寓扎堆在市場上收房，不少熱門區域高價競爭，提升了租金水平。2016年深圳租賃房源大量增加，局部供給過剩，不少長租公寓產品也在此時集中入市。

深圳鏈家研究中心數據顯示，品質不同的項目租金存在差異，有些長租公寓原本是城中村、閑置工業宿舍改造，加上分散於關內外，租金躲在2000元至3000元。但是目前長租公寓在整個租賃市場的份額還較低，未來充滿競爭和機會。

房企對於長租公寓熱情充足。近期，深圳福田區南園街道辦宣布與萬科合作，對轄內城中村玉田村進行企業化運營整治。萬科大力進軍租賃市場符合其「城市服務運營商」的角色。截至10月底，泊寓業務已覆蓋全國26個城市，其中20個城市已經實現項目開業。

深圳萬科泊寓租賃服務有限公司總經理、深圳市房屋租賃委員會主任袁軍表示：「聽說萬科要進城中村搞業務，連我們自己都猶豫，城中村中存在這樣那樣的安全隱患。深圳市要保證城市的持續競爭力，按照原來的設想進行城市更新，後來發現如果城市全部更新掉，住在城中村的60萬人口要住到哪裡去，深圳的未來在哪裡？所以我們現在不再把更新作為唯一選擇，相反是把改善城中村的居住氛圍、居住品質作為工作目標，也是為了提高來深建設者的居住品質、歸屬感。」

另一家大房企龍湖地產進入深圳的首個項目就是長租公寓，短短几個月時間，冠寓深圳以破竹之勢斬獲6店共計4746間房量。

不過，深圳是龍湖最晚進入的一線城市。對此，龍湖集團深圳公司總經理張智聰解釋稱：「我們在其他城市建立了非常好的優勢，比如在重慶大本營、還有北京、上海、成都、杭州等城市，都有比較完善的體系和團隊。龍湖的模式是會先在某一個地區公司打版，比如冠寓先在重慶、成都打版，等產品的定位、設計、客戶、服務，整套體系做得比較成熟後再向全國推廣。」

長租市場有如零售業 須有資金實力

目前長租公寓最大的缺點就是租金太高，不少長租公寓租金比普通租房的市場價高30%至50%，而運營管理上問題也不少，租客體驗不佳。

數據顯示，長租公寓的「批零租金差」一般不超過10%，溢價部分主要來自於衍生服務收入，其盈利來源可分為四部分：批零租金差，裝修投資回報為通過裝修提升的溢價，未來租金增長收益，衍生服務收入提供保潔、維修等增值服務實現的收益。

萬科高級副總裁譚華傑曾透露，「目前這個行業的運營費用率很高，一般為40%左右，因此可分配給投資者的收益率只有3%至5%。」

袁軍表示：「這個行業是房地產裡面的零售業，是薄利多銷的行業，資金回籠時間很長，沒有一定的資金實力不要趟這個渾水，這個行業要真金白銀投入進去，拿布吉店來說，光精裝修改造就要投入一個多億。」

袁軍也談到了他遇到的難題，「深圳市有50%甚至60%的人住在髒亂差的環境里，開發企業有義務肩負城中村綜合整治解決方案的責任。如果我們在城中村大幅漲租，政府肯定不同意，但我們投入的綜合整治同時也要盈利。這是一個全方位的概念，包括前期的投入、整治方面、金融方面需要支持，目前各大銀行是做不到的，如果銀行能通過資金渠道把低成本的資金給到企業，自然而然企業不會把租金成本嫁接於租客或城市建設者身上。」

龍湖顯然想法類似，韓石指出：「我們拿到項目之後，有自己的產品規劃，要求將拿項目到開業控制在130天之內，儘可能地發揮時間優勢。我們會根據不同租住人群的需求來匹配產品，實際上是根據租金的多元化和細分，更多在增值服務上產生價值。」

在目前深圳租住大環境下，企業不僅考慮自身盈利，也希望能為來深建設者提供良好的居住氛圍。未來長租公寓是否能成為房企新的利潤增長點，將由市場說話。

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