當前位置:
首頁 > 最新 > 金融大鱷進場惠及「深漂」 長租市場運營開啟「貨如輪轉」時代

金融大鱷進場惠及「深漂」 長租市場運營開啟「貨如輪轉」時代

中房報記者 翁曉琳 深圳報道

伴隨著近日建行等金融機構的入駐,深圳住房租賃市場迎來新生力軍。

徐晶晶(化名)是萬科深圳泊寓布吉店的租客,「我住的是一房一衛的『溫暖家』,23平方米,月租2288元。相比城中村來說,長租公寓比較舒適,價格是高了一點,但是和其他人在市區合租商品房也要這麼多錢。」

和徐晶晶一樣的租房客在深圳有很多,作為一個自有住房率剛過3成的城市,租賃市場機會明顯,這也是近期金融機構進入的重要原因。當下的深圳求賢若渴,解決了來深建設者的房子,才能解決城市未來的發展。

銀行收緊信貸 卻保證租房貸

11月3日,中國建設銀行深圳分行與萬科、華潤、碧桂園等11家房地產企業,以及比亞迪等11家企事業單位簽署房屋租賃戰略合作協議,正式宣布進軍深圳市長租房市場。建設銀行此次推出首批5481套長租房源,截至10月,已有70多家科技型企業提出承租意向。

建設銀行還參與投資成立了兩家住房租賃公司:建信住房服務(深圳)有限公司和安居建信租賃服務有限公司,並推出全國首個個人住房租賃貸款產品——按居貸。

建設銀行深圳市分行副行長李忠東表示,雖然現在銀行信貸投放規模緊張,但我們未來會保證供應按居貸款的投放額度。

不僅建設銀行,中國銀行近日宣布與廈門市國土資源與房產管理局簽署協議,宣布未來三年為碧桂園在長租住宅領域提供300億元的保障基金。

易居房地產智庫中心研究總監嚴躍進認為,從金融機構的角度看,這是住房金融產品從售賣到租賃的延伸。過去通過開發貸、個人按揭貸款等方式支持開發商建房、個人買房,如今則通過支持機構房東、發放租房貸等方式大力發展租賃市場。

深圳的租賃市場還是一片藍海。根據深圳鏈家研究院的報告,深圳有80%的租房人群,租金占家庭收入的30%,52.7%的租房人群月租金在2000元以內,近兩成在1000元以內。

深圳鏈家研究院院長肖小平指出:「深圳的住房類型比較豐富,目前在租賃市場佔據主流地位的主要有三類:商品房、城中村及長租公寓。商品房在租賃市場的佔比並不算高,農民房是最重要的供應,這一人群佔比可能高達7成。大量低租金的房屋,為深圳打造高效營商平台,提供了重要保障。」

留住來深建設者 城市更新不是唯一出路

2015年以來,深圳租金一路上揚,一方面是房地產市場火爆,房屋售價上漲給了業主漲租的由頭;二是長租公寓扎堆在市場上收房,不少熱門區域高價競爭,提升了租金水平。2016年深圳租賃房源大量增加,局部供給過剩,不少長租公寓產品也在此時集中入市。

深圳鏈家研究中心數據顯示,品質不同的項目租金存在差異,有些長租公寓原本是城中村、閑置工業宿舍改造,加上分散於關內外,租金躲在2000元至3000元。但是目前長租公寓在整個租賃市場的份額還較低,未來充滿競爭和機會。

房企對於長租公寓熱情充足。近期,深圳福田區南園街道辦宣布與萬科合作,對轄內城中村玉田村進行企業化運營整治。萬科大力進軍租賃市場符合其「城市服務運營商」的角色。截至10月底,泊寓業務已覆蓋全國26個城市,其中20個城市已經實現項目開業。

深圳萬科泊寓租賃服務有限公司總經理、深圳市房屋租賃委員會主任袁軍表示:「聽說萬科要進城中村搞業務,連我們自己都猶豫,城中村中存在這樣那樣的安全隱患。深圳市要保證城市的持續競爭力,按照原來的設想進行城市更新,後來發現如果城市全部更新掉,住在城中村的60萬人口要住到哪裡去,深圳的未來在哪裡?所以我們現在不再把更新作為唯一選擇,相反是把改善城中村的居住氛圍、居住品質作為工作目標,也是為了提高來深建設者的居住品質、歸屬感。」

另一家大房企龍湖地產進入深圳的首個項目就是長租公寓,短短几個月時間,冠寓深圳以破竹之勢斬獲6店共計4746間房量。

不過,深圳是龍湖最晚進入的一線城市。對此,龍湖集團深圳公司總經理張智聰解釋稱:「我們在其他城市建立了非常好的優勢,比如在重慶大本營、還有北京、上海、成都、杭州等城市,都有比較完善的體系和團隊。龍湖的模式是會先在某一個地區公司打版,比如冠寓先在重慶、成都打版,等產品的定位、設計、客戶、服務,整套體系做得比較成熟後再向全國推廣。」

長租市場有如零售業 須有資金實力

目前長租公寓最大的缺點就是租金太高,不少長租公寓租金比普通租房的市場價高30%至50%,而運營管理上問題也不少,租客體驗不佳。

數據顯示,長租公寓的「批零租金差」一般不超過10%,溢價部分主要來自於衍生服務收入,其盈利來源可分為四部分:批零租金差,裝修投資回報為通過裝修提升的溢價,未來租金增長收益,衍生服務收入提供保潔、維修等增值服務實現的收益。

萬科高級副總裁譚華傑曾透露,「目前這個行業的運營費用率很高,一般為40%左右,因此可分配給投資者的收益率只有3%至5%。」

袁軍表示:「這個行業是房地產裡面的零售業,是薄利多銷的行業,資金回籠時間很長,沒有一定的資金實力不要趟這個渾水,這個行業要真金白銀投入進去,拿布吉店來說,光精裝修改造就要投入一個多億。」

袁軍也談到了他遇到的難題,「深圳市有50%甚至60%的人住在髒亂差的環境里,開發企業有義務肩負城中村綜合整治解決方案的責任。如果我們在城中村大幅漲租,政府肯定不同意,但我們投入的綜合整治同時也要盈利。這是一個全方位的概念,包括前期的投入、整治方面、金融方面需要支持,目前各大銀行是做不到的,如果銀行能通過資金渠道把低成本的資金給到企業,自然而然企業不會把租金成本嫁接於租客或城市建設者身上。」

龍湖顯然想法類似,韓石指出:「我們拿到項目之後,有自己的產品規劃,要求將拿項目到開業控制在130天之內,儘可能地發揮時間優勢。我們會根據不同租住人群的需求來匹配產品,實際上是根據租金的多元化和細分,更多在增值服務上產生價值。」

在目前深圳租住大環境下,企業不僅考慮自身盈利,也希望能為來深建設者提供良好的居住氛圍。未來長租公寓是否能成為房企新的利潤增長點,將由市場說話。


喜歡這篇文章嗎?立刻分享出去讓更多人知道吧!

本站內容充實豐富,博大精深,小編精選每日熱門資訊,隨時更新,點擊「搶先收到最新資訊」瀏覽吧!


請您繼續閱讀更多來自 中國房地產報 的精彩文章:

樂視陰雲下酷派造血危機:百億舊改開發求援開發商
國土資源部原副部長鬍存智:地價不是簡單降減讓,應建立長期賒收機制
「房改課題組組長」孟曉蘇博士:房地產仍是拉動國民經濟的主導產業
北京樓市銀十成色不足:全靠老項目撐場 後市仍不樂觀
獨家數據:天津土地市場瘋狂過後深陷開盤難

TAG:中國房地產報 |