當1.2萬元的房價遭遇1.3萬的地價，還需要猶豫嗎？探訪唐冶片區

濟南房地產市場最近有些變化，很多小夥伴問我們：現在還適合買房嗎？

實際上，在濟南某些片區，目前的地價和房價呈倒掛之勢。對於這些片區，我們依然鼓勵大家買入。

以最典型的唐冶片區為例：目前該片區內有的樓盤售價1.2萬元/平，而它周邊的土地實際樓面成本已經站到了1.3萬元/平，未來開發商的綜合成本會在2萬+以上。如果你有需求又有條件，還需要猶豫嗎？

相反，我們一直有個擔心：當今年拍賣的那些土地上市之後，到了明年年底，哪裡還會有剛需族的立足之地？

探訪綠地城

還有5棟樓可售

我們最近在唐冶片區的綠地城探盤，它可以說是本輪房地產調控中最典型的一個案例。綠地城的項目很大，看圖：

它的位置在貞觀街以北、唐冶西路和唐冶中路之間，項目北側是高層、小高層產品，南側是洋房產品，西北側配建有學校，簽約歷城二中。

這麼龐大的一個項目，目前的銷售已經接近尾聲了:整個樓盤還有5棟樓可售，分別是一期的A7、A10、A13樓，為18層產品，戶型面積段在96至143平之間；二期的A1、A2號樓，為32層產品，戶型為99平和118平。

整個樓盤無太大痛點。在外部環境方面，機場航道有一定噪音，這是唐冶、雪山等片區普遍存在的問題，影響大小因人而異；項目東南角規劃有變電站和消防站，對未售產品影響不大。

之所以說綠地城是樓市調控中一個很典型的案例，是由於它的價格：自今年下半年以來，這個樓盤已經開盤多次，受制於限價因素，它的32層產品售價為11999元/平米，18層產品為12999元/平。這樣的價格競爭力很強，所以我們看到，今年下半年以來，它保持著開盤即售罄的節奏。

除了綠地城，唐冶片區內還有龍湖春江悅茗、泰山七號有望年內加推；另外還有銀豐唐郡、和潤幸福城有部分產品，開盤時間不定。除了這些產品，唐冶片區內的待開發土地，基本都是今年新拍賣的土地了。這些新拍賣的土地，產品應該在明年下半年入市，到時候的市場會是怎樣？

價格整體倒掛

剛需入手依然要堅決

目前，唐冶片區的房地產市場呈現價格倒掛的局面。

在售的幾個樓盤整體土地成本較低，再加上限價因素影響，它們的售價也都在1.5萬元/平以下。但目前，片區很多土地的成本已經站到了1.3萬元以上。我們來看8月份的那場土拍：

在8月份成交的唐冶土地中，除了綁定了五星級酒店的G068、G069地塊，還有綁定了引入企業總部條件的G063至G065地塊，其他地塊的住宅成本都很高。

其中，最低的是山鋼摘得的G059地塊，土地樓麵價格約1.2萬元/平，且沒有競買安置房；其他住宅地塊均在觸發最高限價後競買安置房，實際樓面成本普遍在1.3萬元以上。

這些高價土地，預計將在明年下半年至明年底陸續投放市場。如果以1.3萬元/平方米的土地樓面成本計算的話，它們未來的產品綜合成本會妥妥地站在2萬+以上。待明年這些產品上市之後，開發商一定會努力讓房價站在成本之上的。

當然，房地產也是一種產業，任何產業都會有賺有賠。明年的開發商就一定能讓價格在成本之上嗎？它們就一定不會賠錢嗎？

當然不是。實際上，我們對明年下半年之後的房地產市場並不樂觀。只是，開發商總不會賠得連褲衩都不剩吧？即使明年下半年的房地產市場不樂觀，開發商會賠多少？我們對1.3萬元的土地成本上蓋出來的房子，價格預期應該是多少？

無論開發商是賠還是賺，明年下半年的房地產市場一定會將更多的人擋在價格壁壘之外的。所以，如果你是一個自住需求者，我們依然建議你堅決入手。

唐冶片區

便民服務中心已開工

我們最近探訪了唐冶片區。

唐冶片區，作為濟南的一個地區性中心，它的綜合配套是比較全面的。而且，它的綜合配套已經正在完成。

比如，備受小夥伴們更關注的歷城區便民服務中心，這裡未來會是歷城區的政務中心。我們在現場看到，目前該項目已經動工。

建成之後，它是這樣的：

在唐冶片區內，還有一個大家關心的商業項目——首創奧特萊斯，目前它已經部分封頂，計劃在明年下半年投用。

建成之後，是這樣的：

另外，片區內還有歷城體育中心、歷城文博中心等公共配套，有銀座奧特萊斯、萬科配建的五星酒店、華皓地塊引入的媒體中心等產業配套，有濟南中學、歷城二中等教育資源。

看一張唐冶片區各項目為位置圖：

濟南的總體城市規劃是一主一副、五個次中心、十二個地區性中心。唐冶屬於「地區性中心」，定位不算多高，但我們對它未來的各方面配套是可以期待的。對於東部很多自住性需求來說，唐冶片區及周邊那些1.5萬元以下的樓盤，很可能是最後的上車機會了。

—全文完——

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