巴曙松：土地財政模式已走到尾聲 房產稅必然出台

巴曙松 中國銀行業協會首席經濟學家、國家「十三五」發展規劃專家委員會委員。受訪者供圖

巴曙松認為，房屋租賃體系的搭建不再主要依靠增量新房，而是要設法通過便捷的二手房交易來盤活存量。此外，在他看來，目前支持房地產稅出台的內部和外部條件越來越充分，房產稅出台是必然趨勢。

房地產市場正告別增量房主導時代

新京報：十九大提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，未來如何實現多層次住房供給，租與售如何協同發展？

巴曙松：與發達經濟體的房地產市場相比，中國依靠租房來解決居住需求的市場比重明顯較低。未來可以通過信息的採集、提供、交易的撮合、稅收的鼓勵、商業模式的培育等多渠道的措施，讓市民租房更加方便的同時利益得到保障。

但更重要的是，房屋租賃體系的搭建不再主要依靠增量新房，而是設法通過便捷的二手房交易來盤活存量。因為目前中國的房地產市場正在告別增量房主導的時代、進入存量房時代，這一趨勢從北上廣深這些一線城市拓展到了二線城市，接下來會拓展到三線城市。

從全國範圍內的總量看，房地產總量保持大致平衡狀態，不存在總量上的明顯缺口，主要還是區域等的不平衡問題。房地產市場也正在告別增量房主導時代，轉入存量房和增量房共同推動而且存量房在二手房的佔比中越來越大。

新京報：雄安新區的房地產市場備受關注，怎樣才能使得房地產既避免淪為投資和投機的工具，也能夠為地方財政提供長期的一個財源？

巴曙松：在中國的城鎮化快速推進的階段，地方政府面臨基礎設施建設等的重要任務，其收支結構相應地具有土地財政特徵，也就是低價征地、在市場高價賣地，這中間的差價支撐著地方政府財政的運轉和城市建成區面積的擴張。

但現在拆遷成本越來越高，政府在市場拍賣土地中獲得的中間差價越來越小，許多城市可供出售的土地也在大幅減少，政府通過土地財政維持這種城鎮化路徑的難度在加大，土地財政模式可以說已走到尾聲。

那怎麼辦呢？第一，可能要探索多種土地供應模式，使得土地供應多樣化。此外，在土地財政上，如果難以有新的收益，必然就需要尋找其他可持續性的資金渠道。比如，租賃房有著穩定的租金，以租賃房為依託，發行投資工具吸引社會金融資源的參與。

第二，房地產市場進入存量房時代後，徵收房產稅實現財政收入的可持續可能需要重點考慮。

第三，設立雄安新區，不僅僅為了增加土地供應，客觀上期待它有更多的制度創新，特別是探索新的發展階段一個更可持續的城鎮化路徑。

房產稅出台關鍵在具體徵收方案設計

新京報：房產稅已經提了很多年，為何遲遲沒有出台？

巴曙松：目前支持房地產稅出台的內部和外部條件越來越充分，例如全國房產系統的聯網；存量房市場的到來使得房地產市場的流通更為充分，價格更為合理；源於土地拍賣的地方政府收入在降低，需要找到新的支持城市運營的收入來源；在房地產市場正在轉向存量房時代，房產稅有條件在適當的時候為地方政府找到收入的新增長點。

房地產稅出台的基礎條件之一，是房地產市場充分的流通、充分的交易，這樣才能使得房地產的產權、價格更清晰準確，這樣徵收房產稅的時候，才更容易找到可靠的依據。歷史地看，中國房源渠道非常多元化，既有市場開發的房子，也有聯合開發、政府共建等多種形式的房子，以市場化價格入手房子的購房者只佔其中的一部分。對於每個有房者來說，其入手房子的價格成本差異很大。因此，房產稅出台是必然趨勢，關鍵是具體的徵收方案設計。

稿件來源：新京報

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