選房避坑哪招強？總平圖裡見真章
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本文關鍵詞：
選房、總平圖
寫在前面
TJDICHANQUAN
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但，光選對地段就能選對房嗎？
我再呵呵呵呵呵。
少年，哥提醒你，選錯房就像上錯床，自己約的炮，可要含淚打完哦。
想買房，別衝動，再來聽聽我「地產小諸葛」的第二講，這次叫：《選房避坑哪招強？總平圖裡見真章》。
總平圖，規避風險的神器
TJDICHANQUAN
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買錯房原因可能是選錯地段，升值無望；可能是選錯開發商，質量不行；可能是選錯戶型，住著彆扭。
但，地段能看控規，開發商能看口碑，戶型能學動線...你要是還買錯，那隻能是因為，信了沙盤的邪。
看沙盤選房的少年們，選房時八成被銷售妹子忽悠了，要聽她們吹，內褲都得飛！
銷售妹子帶你看的沙盤，其實只是總平圖的「美圖秀秀」版。它都「秀」了哪些呢：
1、該放大的放大：哇樓間距好寬呀，哇水系好大呀！
2、該磨皮的磨皮：堆土成山，挖溝成河，完美無缺！
3、該遮擋的遮擋：不給你看的，一律透明水晶解決！
售樓處里金燦燦閃瞎眼的沙盤
如果只按這樣的沙盤來買房，擎等著進坑吧！「美顏」的都是虛幻，過日子，「素顏」才是王道。
想扒項目的「真·素顏」，總平圖才是神器。
總平圖是什麼？就是小區建設的總平面圖，表示新建房屋的位置、朝向和周圍環境。
一張正規的總平圖上，結合日照、戶型圖，你至少能獲得項目60%以上的真實信息和風險點。
以塘沽灣的中建城為例，可以看到總平圖主要有五個部分：圖例、用地平衡表、技術經濟指標表、配套公建一覽表、實際規劃圖，這五部分基本把項目所有重要信息幾乎一網打盡。
塘沽灣中建城總平圖
而想看項目品質好不好，重點要關注的，是技術經濟指標表、配套公建一覽表。
首先來說技術經濟指標表，它的位置一般都在總平圖的右側或下方。
作為買家的你，想住得舒服，就要睜大眼，在這張表裡盯住幾個重要數據，他們是：
1、建築密度和容積率：
這倆數據都有固定標準，不用死記硬背，下面的表裡直接告訴你，看總平圖時翻出這篇文，一查就妥。
該表中所示數值為最低標準
2、綠地率：
這個更簡單，只要記住，新建居住區綠地率不低於35%，就算達標。
3、車位數和規劃人口數：
車位數和規劃人口數沒固定標準，只要記住這兩點：規劃的人口數越少，住得越舒服；車位數和戶數比越接近1：1，停車越不用搶，項目品質也就越高。
然後，我們說說配套公建一覽表，它在總平圖裡的位置，一般緊鄰技術經濟指標表。
注意，這裡面的信息就不那麼美妙了，其中一些很可能成為你選房的風險點，要小心、小心、再小心！
比較正規的配套公建一覽表裡，通常都會詳細標註門衛、居委會、文化活動室、社區服務用房、商業服務網點、變電站、垃圾分類堆放點等等配建，通過表裡註明的面積，就能估計出配建的大小。
還有，每處配建都有編號，可以憑號在總平圖中找到位置，房子周邊有啥，一目了然。
按圖索驥，找到塘沽灣中建城的垃圾分類堆放點
這些配建按對居住品質的影響，可分為：無害、有風險，有害三類。
其中基本無害的包括門衛、物業管理用房，有風險的重點是文化活動室、社區服務用房，一旦管不好，就成了大爺大媽們的主場，排個廣場舞，打個小麻將，天天「熱熱鬧鬧」，讓你欲罷不能。
有害配建主要包含幾大不利因素：氣味、噪音和輻射，這裡重點提示較嚴重的幾種配建：
1、氣味：垃圾分類堆放點，商業網點中的餐飲店面；
2、噪音：地面停車位和地下車庫入口，人流量大的其他商業網點；
3、輻射：變電站類設施。
在這裡，每類配建不做具體說明，有興趣可以自行百度危害。對這些有害居住品質的配建，用一句老話總結態度，就是：「惹不起，躲得起」。
有幾條建議：
1、首先，盡量不要選下面有商鋪類配建的高層；
2、如果必須選高層，儘可能離商鋪遠，能選高樓層別選低樓層；
3、千萬別選臨近配建的二樓或三樓，選了你就會發現，配件樓頂架的都是各種空調室外機、鼓風機、油煙凈化器，你將永遠在機器轟鳴聲中生活。
對於這些配建，特別是上面提到的，一定要問開發商，有沒有、在哪裡、多大面積和規模，有沒有預防措施。
如果你不問，銷售們永遠不會跟你主動提，等你交房後，就等著面對這些配建無奈和無窮盡的維權吧。
藏在總平圖裡的陽光
TJDICHANQUAN
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總平圖除了能提供大量銷售們避而不談的信息，還能分析出樓體之間的間距，更能以此來分析出房子的日照採光。
你要知道，不是樓層高採光就一定有保證，萬一你選的房正好被對面的樓給擋了，大晴天也有可能一片黑哦！幾乎每個小區都有光線最好和光線最差的位置，就看你會不會選了。
說採光之前，先看看怎麼用總平圖來分析樓間距。
跟表格中列出的信息不同，總平圖不會明確告訴你，樓間距的數據是多少，完全要靠你自己算。
當然，如果你懶得算，也有最簡單的辦法，那就是手動GET樓間距。這裡的GET，就是量圖上兩棟樓間的距離，大致就能比較出哪兩棟樓的樓間距最合適。
一般來說，因為開發商打樁的位置輕易不變，所以總平圖上的樓間距基本就能代表小區建成後的情況。
簡單測量樓間距示意圖（海昌天瀾一、二期）
特別提醒下，這個辦法完全是速成，只適合在選房搖號現場，臨時做決定使用。
如果你想精挑細選，那就趕緊掏出小本坐好，下面要說的公式計演算法，才是最專業最標準的姿勢。
通常，朝向為正南正北、且平行布置的多層建築，樓間距可根據標準公式得出，即：樓間距=南側建築高度×標準倍數。
南側建築高度很好理解，在總平圖裡都會標註具體數值，能直接查到。
標準倍數是固定值，在各地的《城市規劃管理技術規定》中能查到，例如天津的規定中，新建居住區為1.61倍，改造居住區為1.58倍，且均不得小於6米。
如果建築不是正南正北，這裡就要再考慮建築的方向角，在公式里乘上折減係數。《天津市城市規劃管理技術規定》中，折減係數具體數值如下：
概念清楚了，再來看具體實例。
以中建城總平圖中21號樓和24號樓的樓間距為例，首先圈出需要用到的關鍵數據：
塘沽灣中建城總平圖中的樓間距計算關鍵數據和公式
第一步，確定南側建築高度，在圖中能直接看到，高度是24米。
第二步，分析建築朝向，圖中可見，示例的兩棟樓都存在15.5°的方向角，由上表可知，這裡計算時要用到0.9的折減係數。
以上兩步確定，就可以推出，此處的樓間距=1.61×24×0.9，與圖中所標註的公式「1.61H*0.9」完全吻合。
所有條件具備，最終可得出，這兩棟樓的樓間距=1.61×24×0.9=34.776米。
怎麼樣？這個精確到小數點後三位的數值，是不是更加準確清晰？拿著這個數去和銷售妹子盤道，絕對能震懾一片，想要忽悠你，可要好好掂量掂量嘍！
同時，由於樓間距會對日照採光產生重要影響，它也被叫作日照間距。
日照間距聽著陌生，實際上是項目規劃最重要的指標。規劃部門會以日照為基本要求，嚴格審查開發商的規劃，不達標的話，就拿不到「五證」之一的「建設工程規劃許可證」哦！
所以，充足的樓間距，是合格房子的必須品。開發商為多出房，樓就要建得很高，當然樓間距就要加大，這是滿足日照的前提條件。
一定記住，千萬別被什麼超大樓間距忽悠，這只不過是你應得的東西而已！
分析完間距，我們再提一下日照採光。
由於日照採光涉及的專業知識超出了總平圖的範圍，這裡不多說細節，只給大家舉個選房的實踐經驗，可以自行參考。
選房實例：板樓盡量選靠邊戶型，邊戶日照優於中間戶
從日出到日落，板樓兩邊的戶型會受到更多時間的日照，因此板樓兩邊的戶型日照時間要多於中間戶。
北方地區大寒日日照分析示意圖
上圖中，有顏色的數字代表該處的日照小時數，如：
淺藍色的3代表此處能滿足滿窗日照3小時；
紅色的0代表此處完全陰影沒有日照。
由圖可見，北側樓一層滿窗日照3至4小時，而京津等北方城市，大寒日最低日照標準是：每戶至少一居室的滿窗日照達2小時，因此完全達標。
同時，北側樓邊戶平均4小時的日照時間大於中間戶的3小時，邊戶日照優勢更大。
以上分析基於標準樣本，如果邊戶旁還有遮光的建築，就需要具體問題具體分析了，此處不再展開說。
那麼，總平圖在哪能搞到呢？
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前前後後說了這麼多總平圖的高大上，那麼最後有人要問了，到底哪裡才能搞到如此詳細的總規圖呢？別著急，下面就再為你詳細的介紹一下。
首先，售樓處的妹子們手裡會有這張圖，但很可能也是被P過了的。最好的渠道是天津市規劃局官網或濱海新區規國局網站的公示。
濱海新區規國局網站公示大廳
不過有個細節一定注意，新區的項目只在新區規國局網站進行公示，公示期一過就再也找不到了。通常情況下，公示期是在項目宣傳前近一年，如果你對某個項目相當關注，可以定期看看網站公示，盡量不要錯過。
當然，如果上面這些渠道都沒有，你也可以多跑跑項目工地周邊，開發商通常會在那裡放置公示展板，也可以看到較為清晰的總平圖哦。
本講到這裡基本就結束了，內容不多，對新手來說，旨在「開蒙」，對老手來說，旨在提高。
選房是個艱難的過程，只有多學多看，才不會選錯。
希望你能選到滿意好房。
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