這個冬天的濟南樓市什麼樣：一房難求

濟南城面貌煥然一新

中房報記者 唐洪濤 濟南報道

今年，濟南的冬天什麼樣？

很長時間以來，濟南因身為山東省會卻形似「大縣城」、「大農村」而廣受詬病。今年濟南創城動作很大，效果顯著，城市面貌煥然一新。11月，濟南喜獲「全國文明城市」。

濟南又出台了戶籍新政，城市吸引力進一步增強，落戶新政實施一個月就有1.3萬餘人受益，其中大部分是人才落戶。

山東省17市出台的前三季度經濟報表顯示，濟南前三季度實現生產總值5211.9億元，同比增長8.1%，增幅列全省第5位，規模以上工業增加值增長9.9%，增幅位列全省第4位。據了解，這是濟南近10年來的最好水平。

濟南樓市卻是另一番景象。目前，全國性房企TOP20中已有17家已經進入濟南，但是，前三季度，濟南市新建商品房新增供應和成交量同比下滑幅度均在50%左右，房價則從去年的一路高漲到今年從小幅上漲，再到下行。

種種跡象表明，自2016年10月限購令重啟到當年年底調控加碼，再到2017年4月「最嚴限購令」發布，限購、限售，調控收效明顯，房價過快上漲的勢頭受到了抑制，濟南的住宅供應、房價及土地市場已經發生了很大的變化。

與此同時，受土地供應不足以及「12層以上批准預售」等多個因素的影響，濟南市場階段性供應吃緊，以致一房難求。有觀點認為，調控在某種程度上對濟南市場造成了誤殺，而如何解決供地節奏與住宅供應量以及剛需之間的矛盾，成為了濟南房地產市場待解的一道難題。

現狀：房價上漲勢頭被抑制，供需矛盾顯著

2016年，濟南在售樓盤120個左右；目前，已經減少到70個左右，其中數量較少的有槐蔭區：9個，天橋區：6個，高新區最少，只有3個。

2016年，濟南房價漲幅高達19.4%，2017年9月，房價環比下跌0.9%，同比漲幅5.1%。

2017年前三季度，濟南新房住宅供應36395套，同比2016年下降57.2%；住宅網簽成交57660套，同比2016年下降了44.9%。

11月20日，濟南龍湖春江麗城認籌，500多套房子吸引了600多人搶籌，其中全款客戶100人，剩下的為6成和3成首付，其中六成首付佔據比例較大。現場認籌排隊一直持續到當晚22點30分。

對於市場的這種變化，魯能地產的魏一騰先生深有體會，在他看來，目前全國二線城市都存在供應量不足而需求旺盛的情況，濟南同樣如此。「濟南供地不足，各樓盤供應也都不太高。魯能旗下的『公園世家』是去年開盤的，已經沒有房子了。魯能現在只在章丘和東部唐冶片區的兩個項目還有一些貨。」

魯能·公園世家已售罄

山東省房地產業發展研究中心主任、山東財經大學孫大海博士認為這種現象與調控政策有很大關係。「本輪調控政策實施範圍廣、政策力度大，政策效果比較顯著。企業拿地成本增加、信貸及資金壓力大、申請預售量和速度下滑幅度較大，市場已逐步回歸到相對理性和穩定的狀態。」

從2016年3月開始，濟南住宅市場開始升溫，2016年6月，東部唐冶片區地王的出現成為帶動整個濟南房地產市場升溫的導火索。作為房價上漲較快的城市，濟南重啟限購政策，先後於2016年9月底、10月初、12月底三次出台調控措施。2017年4月19日，濟南出台新一輪調控政策，調控力度進一步加大：一是實施精準供地，繼續加大熱點區域住宅土地供應量，防止新地王出現帶動周邊項目價格上漲。二是限制熱點土地出讓，對熱點區域的居住用地出讓設定最高限價，並將土地出讓與預售條件掛鉤。三是進一步擴大限購範圍，將長清、章丘兩個城郊區納入限購範圍，收緊信貸政策，提高公積金貸款條件，本地二套、外地首套首付比例均提高至六成，限制新購房屋上市交易。

濟南市房地產業協會秘書長李剛介紹說：「限購政策出台以來，市場過熱現象得到一定遏制，開發企業惜售、購房人搶購現象有所減少，銷售價格、銷售面積等主要數據環比下降。通過今年新調控政策出台前後一個月對比看，成交量明顯下降，日均成交量下降約三成左右，市場觀望情緒漸濃。同時，對投資投機性購房的抑制明顯，外地購房佔比由限購出台前的50%左右下降到出台後的30%以下。全市住宅庫存量也由限購前的6個月已經補足到10個月左右，東部區域庫存已經超過8個月，逐漸趁穩；南部庫存基本已經超過12個月，庫存量已經補足；西部區域庫存還是存在一定不足，可以適當補足庫存。但總體來看，百姓購房意願較強，改善型需求旺盛，短期內供需矛盾仍然存在,部分熱點區域個別項目價格上漲壓力仍然較大。」

安居客房產研究院分析師王倩對市場的感覺比較敏感，她說：「從運營的感覺來看，除了歷城區今年在售項目增長較快外，其他幾個區域普遍是減少的。槐蔭西客站片區和高新區去年在售項目還是不少的，今年從下半年開始基本就是無房可售，在售的項目房源存量也都是非常少了。」「從住宅成交對比表可以看到，2017年一季度，濟南住宅成交已經出現下滑，到4月濟南樓市最嚴限購令出台，限購區域擴大，本地二套房、外地首套房首付提高到60%，炒房投機受到嚴重打擊，炒房客被擠壓出市場，濟南住宅成交出現了斷崖式下跌，二、三季度住宅成交同比跌幅不斷擴大，樓市限購調控的影響顯而易見。」

濟南世茂天城掛出「最後一棟」條幅

濟南樓市供應也大幅減少，1-9月份濟南新房住宅供應36395套，同比去年1-9月下降57.2%。王倩認為，其中一個原因是濟南樓市調控加強了商品房預售審批管理，提高商品房預售申請門檻，要求12層以下住宅單體主體結構完工後，12層以上住宅單體主體結構完成一半（不少於12層）後方可辦理商品房預售許可。預售審批新規拉長了樓盤加推入市的周期，直接導致濟南樓市新增供應不足，供需失衡，不少樓盤出現了「無房可賣」，新加推樓盤普遍要求全款或者首付六成，「開盤光」屢見不鮮。

受此影響，濟南房價上漲受到了遏制。2016年，濟南房價漲幅高達19.4%，今年4月最嚴限購令發布之後，在限購限售限價作用下，濟南房價環比漲幅不斷回落，到8月濟南房價結束連漲，出現環比下跌，9月環比跌幅進一步擴大，房價同比漲幅也大幅縮小。

李剛認為，濟南住宅價格上漲的顯著特點是由於土地市場升溫引起的，從土地市場對房價的影響來看，住宅用地的出讓價格整體較高，區域分布不均。由於土地整體供應不足，企業拿地意願較強，土地價格上漲趨勢明顯，從而帶動住宅價格上漲壓力較大。從2017年3月、6月、8月，濟南市幾次比較集中的土地掛牌情況來看，土地競拍採取了競「配套設施」、「自持面積」等約束，但出讓價格還是不斷提升，企業與購房者後市看漲的預期明顯，都對周邊項目銷售產生較大的影響。在限購、限價等調控措施抑制下，土拍價格的提高雖然未對周邊項目價格產生影響，但土地市場持續火熱仍然會導致市場價格預期的走高。與此同時，隨著去年以來高價拿地項目逐漸入市，企業漲價預期較強，部分項目的成本價格已高於周邊在售項目價格，成為目前較為突出的矛盾。

中國房地產報記者在調查中還聽到了一種聲音：調控對市場形成了某種誤殺。有業內人士指出：「本輪調控與以往最明顯的區別是控價，正是因此，新建商品房的價格被壓下去了。但是，住建部給濟南定的控價是8900元/平方米，這個價格所依據的是去年10月份濟南房地產市場銷售情況。而當時濟南房地產系統沒有調試好，簽的都是下線的數據。實際上，濟南新建商品房的價格在12000元-13000元/平方米，尤其是東部地區熱銷樓盤達到了15000元/平方米。這說明老百姓能接受這個價格。由於上次限購沒有限價，有的企業就漲價了，一部分客戶已經流失了，此次控價壓住了新房價格，但是對二手房價格沒法控制，就形成了一種倒掛，加上土地拍賣價格上揚，給老百姓就造成了一種錯覺：只要不控制，房價還會上漲的。這就與調控初衷不符了。」「土地問題依舊讓人頭疼，現在濟南每出一塊土地，均會遭到瘋搶。這是由於土地放得少，還放得不均勻。理性的情況應該是每個月有節奏的放地，如非在幾個月內集中放一次地，必然會造成瘋搶。同時，濟南正處於起速發展期，需要大量稅收，需要大量土地出讓，才能滿足城市建設，城市在發展當中用大的規模能夠稀釋房價上漲所需的資金。但是，濟南並沒有出台限房價競土地的政策，只是限地價，這樣設的頂就比較高。周邊價格與土地出讓價格不匹配，企業怎麼開盤？」

競爭：房企T20逐鹿濟南

所謂「手中有糧，心中不慌。」在與中國房地產報記者談到魯能的土地儲備情況時，魏一騰的口氣尚顯輕鬆：「南邊還有一部分待征地，目前還沒有拆出來，拆出來之後，可能會推一些出來。」

不過，像魯能這樣輕鬆的濟南本土房企並不多。

2016年，濟南住宅市場大熱刺激了各大房企。於是，2017年前三季度，一幅不同尋常的場景在濟南上演——中駿、旭輝、和昌、招商蛇口、將軍、復星、仁恆等紛紛通過拿地、合作開發的方式進駐濟南，全國性房企TOP20中已有17家已經進入濟南，其中，恆大、萬科、碧桂園、綠地、保利、中海、萬達、融創稱得上是濟南人熟悉的老面孔。濟南商品房銷售金額前十名的房企基本被恆大、魯能、中海、萬科、融創、綠地等外來央企佔據，銷售前十名的房企銷售額佔全市成交近四成，前五十房企的銷售額則佔到了八成。

與外地房企搶駐濟南的熱鬧場面形成鮮明對比的是，濟南本土小開發商越來越難以立足。統計顯示，前三季度濟南主城區共出讓81幅地，出讓土地面積大約327.6萬平方米，而競得企業包括萬達、龍湖、萬科、綠地、華潤等均是國內一線知名房企，本地小房企難覓蹤影，甚至濟南周邊章丘、長清地區，拿地企業也是碧桂園、招商蛇口、中駿這樣的大房企，小開發商拿地越來越難。

這一現象的出現，除了大房企搶駐市場競爭加劇外，還要歸結於在樓市調控背景下，濟南土地市場監管進一步加強，土拍門檻提高，本地小房企不管是資金還是運營能力，都很難與大型房企競爭，從拿地開始就淡出了濟南市場，轉而向郊縣濟陽、平陰或省內其他小城市尋求市場。

不過，濟南本土大房企與一線品牌房企還是有一爭的。外地開發企業最初進入濟南時，濟南本土企業經歷了較大的衝擊，但近幾年，部分本土企業在市場競爭中成長起來，保持了穩定的市場份額。魯能地產、銀豐地產、祥泰實業等依然是本土民營企業的領頭羊。今年前三季度濟南房企銷售額TOP10當中，魯能、銀豐分別以24.7億和16.7億位列第7位、第8位。同時，品牌房企之間的競爭與合作都達到了前所未有的高度，聯合開發，合作開發增多，對於本土大房企來說，生存空間也越來越有限。

未來：濟南發展紅利將逐步釋放

11月15日，山東省委副書記、濟南市委書記王文濤和濟南市委副書記、市長王忠林會見了上海建工集團股份有限公司黨委書記、董事長徐征一行。

王文濤說，當前，濟南正處在「打造四個中心、建設現代泉城」的重要時期，新舊動能轉換先行區、中央商務區加快建設，城市的高度和寬度正在不斷拓展，濟南正從「大明湖時代」邁向「黃河時代」。從經濟增長來看，經濟發展進入了近年來最好的發展時期。從城市發展來看，拆違拆臨、建綠透綠成效明顯，城市建設管理水平不斷提高。

以往，濟南給許多人留下了「大縣城」「大農村」的印象：土氣、破爛、交通擁堵，論GDP排名，長期被省內兄弟青島、煙台壓制；論發展速度，遠遠不及鄰居鄭州、合肥。不過，今日的濟南知恥後勇，近日山東省17市出台的前三季度經濟報表顯示，濟南前三季度實現生產總值5211.9億元，同比增長8.1%，增幅列全省第5位，規模以上工業增加值增長9.9%，增幅位列全省第4位。據了解，這是濟南近10年來的最好水平。

從2014年開始，濟南發展加速，各項指標增幅較快。濟南確立「打造四個中心、建設現代泉城」發展戰略以來，以CBD文博片區為代表的區域發展帶動了整個東部發展步伐，城市更新全面提速，高鐵、高速公路網、軌道交通、市內高架路網、CBD、商業綜合體、學區教育配套等城市公共服務和基礎設施建設逐漸完善，帶動了濟南區域首位度不斷提升，綜合實力、競爭力不斷提高，拉動了城市升值、房屋增值。外來人口不斷流入、融入濟南，又給房地產市場帶來了新的需求。5月18日，為滿足來濟就業、大學生落地、外地人才引進等群體等非本地剛需購房者購房的問題，濟南適時出台實施細則，規定「本科及以上學歷的購房者，與用人單位簽定正式用工合同，且連續繳納社保滿半年以上，可享有本地常住戶口居民同等購房政策」，這意味著本科及以上的剛需人群僅首付三成即可在濟南購房，不受外地戶籍六成首付的限制，購房門檻大大降低，大學生留在濟南的機會更大。8月，濟南出台了新的落戶政策，分區域實施優化落戶政策、鼓勵落戶政策和放開落戶政策，同時拓寬各類人才、普通藍領以及外來務工人員落戶通道，在以最大誠意吸引人才、留住人才的同時，積極解決符合條件的外來務工人員的落戶問題，有序放開租賃住房落戶。落戶新政實施一個月就有1.3萬餘人受益，其中大部分是人才落戶。

王倩對此評價說：「人口人才的大量流入是城市發展的後續動力，放開的人才政策刺激了濟南的樓市，前三季度在調控的高壓下，濟南樓市熱度依然較高，除了供應略緩慢之外，另一個原因就是在人才、戶籍政策的利好下，樓市需求端增長較旺盛。不僅僅是過去三個季度，這種增長同樣也會繼續支撐濟南樓市未來的發展。」

在談到濟南市房地產市場未來走勢時，李剛預計，短期來看，年底前至明年，濟南土地供應量依然不足，企業拿地意願仍然較強，短期內住宅供應短缺現象難以緩解，住宅價格上漲的市場預期較強。今年年底前，企業為完成年度銷售任務，加強促銷宣傳，或將引起市場小幅升溫。為了貫徹落實十九大報告中房地產業「加強社會保障體系建設」的要求，建立長效機制，濟南出台新的調控政策可能性較大，且隨著「租購同權」等政策的落地，預計2018年房地產市場在整體應保持平穩，但市場觀望氣氛將逐漸加重，將有效緩解住宅庫存不足的壓力。長期來看，未來五年隨著「多主體供給、多渠道保障、租購併舉」等住房制度逐漸完善，租購同權、共有產權等房地產市場長效機制將逐漸建立，濟南將形成保障房、商品房相結合的住房供應結構。隨著濟南「四個中心」建設和城鎮化發展的持續推進，南北貫通等城市規劃格局的拓展，市場需求將依然強勁。「未來粗放型的地產發展模式將面臨轉型升級，探索旅遊、養老、工業地產等產業地產發展模式，將引領濟南市步入房地產市場新時代，進入成熟發展階段，房地產市場將實現規模的突破。」

王倩則認為，濟南樓市已經進入了一個較穩定的發展階段，從長遠來看，濟南城市發展紅利不斷釋放，人口大規模流入，市場還有上漲的空間，但這種上漲是一種緩慢的，平穩的增長，尤其是在調控政策、貨幣政策的雙重壓力下，甚至短期內會有小幅的下行，但就近來看，明年濟南樓市面臨著今年土拍的高價地塊入市，這些地塊樓麵價普遍超過12000元/平方米，這對開發商和購房者而言，都將是一個挑戰。

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