武漢座談會透露六大治理方向 房地產未有之變局已抵近

住建部官網文章

中房報記者 許倩 向軍 北京報道

11月21日，住房城鄉建設部會同國土資源部、中國人民銀行召集部分省市到武漢開了一個房地產工作座談會。

會議開宗明義提出，「學習貫徹黨的十九大精神，部署近期房地產工作，進一步落實地方調控主體責任，堅持分類調控、因城因地施策，堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，保持調控政策的連續性穩定性，切實防範化解房地產風險，促進房地產市場平穩健康發展。」

「2018年樓市或將整體下行，市場防大起大落，房企須護好資金鏈。」住建部住房政策專家委員會副主任委員顧雲昌給出市場預判。有統計數據稱，截至2017年9月底，136家上市房企的平均資產負債率為79.45%，去年則為77.5%，同比增加1.95個百分點。共有16家上市房企負債1000億元以上。「降低負債率」將成為房地產企業明年的重要任務，現金流前所未有的極端重要。

北京師範大學金融研究中心主任鍾偉在一番分析後，也得出了「2018年甚至到2020年都是房地產小年」的結論。

國務院參事夏斌則認為，十九大對房地產的定位，影響會是深刻的，不僅表現在房價會逐步穩下來，而且還會表現為扭轉現在中國經濟被這麼龐大的房地產市場所綁架，所扭曲的局面，表現為會逐步扭轉現在有些宏觀調控政策的變動不能不顧國內資產價格波動的被動局面。也就是說，房市如果調整到位，長效機制建立後，房市波動對宏觀經濟決策時的影響權重會大大減少，經濟運行會更健康，更穩定。當然，這一時期還沒到來。

房地產治理六大方向敲定

中國房地產報記者注意到，這次武漢召開的房地產工作座談會主要提及了六大方向內容：

一是政策的連續性。這是落實十九大報告提出的「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居」最高目標。2018年的全國樓市調控基調將圍繞這個目標進行，不會有轉折性變化。

二是金融管控。根據央行的最新數據，M2增速出現了斷崖式下跌，支撐樓市上行的貨幣基礎已經實質性地由「放」轉「收」。而從強監管、嚴控金融風險的官方態度來看，貨幣回歸大幅寬鬆的空間幾乎不復存在。

這在資金埠對房地產會更加關上了閘門，房地產市場的槓桿會進一步降低，房地產市場上資金的流動量會繼續收窄。

三是在土地供應上，提出在供應端增加供給，防止開發商因為土地饑渴而不計代價搶地，從而致使地價高漲的情況出現。每一次高價地、地王，都快速傳導到房價，拉動著房價向上提漲。

四是優化城市功能。這也是落實十九大提出的「以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局，加快農業轉移人口市民化」、「京津冀協調發展」「高起點規劃、高標準建設雄安新區」和「發展長江經濟帶」的精神。優化城市功能主要是通過進行大城市的人口和功能疏解，以及加強中小城市之間的聯繫構建城市群來緩解大城市的供需矛盾，同時加速中小城市去庫存。

五是規範市場秩序。10月19日，住建部部長王蒙徽表示，始終保持高壓嚴查的態勢，加大對違法違規企業的查處曝光力度。

六是研究建立房地產統計和市場監測預警指標體系。這是一項為房地產未來的精準調控與健康發展，以及研究工作打好四梁八柱的理論基礎。

從中央層面觀察，十九大之後，部委聯合行動參與房地產調控這件大事已經是新常態。10月25日，國家發改委便與住建部聯合宣布，部署在全國範圍內開展商品房銷售價格行為聯合檢查。不明碼標價、虛假價格承諾、捂盤惜售等九項內容是檢查重點。

10月底，國家稅務總局、住建部聯合印發《關於加強信息共享深化業務協作的通知》，要求加強新建商品房和二手房交易信息與涉稅信息共享。

11月3日，住建部聯合央行、銀監會部署規範購房融資和加強反洗錢工作，明確嚴禁「首付貸」，強化對個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等業務的額度和資金流向管理，嚴禁資金挪用於購房。要求房地產公司、房地產中介機構要開展客戶身份識別。

房地產銷售規模 連續4個月下滑

國家統計局數據顯示，今年1~10月，商品房銷售面積130254萬平方米，同比增長8.2%，增速比1~9月份回落2.1個百分點；商品房銷售額102990億元，增長12.6%，增速回落2個百分點。兩項指標的增速均連續4個月下滑。且與去年4月時的高點（銷售面積增長36.5%，銷售額增長55.9%）相比，增速大幅收窄。

其中，10月單月房地產銷售面積為14248萬平方米，銷售額為11086億元。環比分別下滑18%和20%。且銷售面積是繼9月之後，又一次出現同比下降。

10月又有一批城市陸續加入限售行列，以二線省會城市和大城市圈周邊城市居多。限售解禁時間多為2~3年，對投資投機需求的打擊更為直接。

交通銀行高級分析師夏丹預計，年末商品房銷售增速將會進一步走弱。

M2增速30年歷史新低

央行11月13日公布數據顯示，10月末，廣義信貸（M2）餘額為165.34萬億元，同比增長8.8%。當月新增人民幣信貸6632億元，社會融資規模增量為1.04萬億元，比9月減少7800億元。

自有數據統計以來，我國M2增速長期保持在10%~30%兩位數的增速區間，今年10月末8.8%的增速刷新了30年以來(央行從1986年開始才系統地對外公布M2數據)的歷史新低。

招商銀行資產管理部分析師劉東亮分析表示，2016年後，貨幣政策已經明顯出現轉向，最明顯的是央行擴表的速度變慢，央行事實上執行了中性偏緊的貨幣政策，貨幣投放轉為謹慎，M2增速出現斷崖式下跌，貨幣供給總量既受到外匯占款的影響，也受到央行主動縮減供給的影響。

「十九大強調健全貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱調控框架，意味著未來除非經濟出現嚴重惡化，否則貨幣政策回歸大幅寬鬆的空間幾乎不存在，貨幣政策逐步由放到收，這也是全球主要央行未來幾年的一致方向。」劉東亮預計。

劉東亮預計，始於2016年的金融強監管政策，未來數年可能常態化，特別是十九大及近期重要會議均特彆強調了「守住不發生系統性風險底線」的原則，未來金融監管環境甚至可能會進一步收緊。

對於個人按揭貸款首現負增長的原因，新城控股高級副總裁歐陽捷認為，銷售面積下降自然導致了按揭貸款增速的下降，而且由於央行在控制整個貸款的額度，所以銀行現在也沒錢，到年底的後兩個月，基本上銀行也不太會放款，所以按揭貸款增速還會繼續下降。

調控歷史怪圈將被改寫

國家統計局數據顯示，10月份，70個大中城市中15個熱點城市的房價同比和環比漲幅都出現了回落。北京、上海、無錫、鄭州、合肥、杭州、南京、福州、成都、深圳10個城市新建商品住宅價格同比下降；北京、廣州、深圳、南京、鄭州、武漢、廈門等14個城市新建商品住宅價格環比下降。

作為樓市風向標的一線城市，深圳10月新建商品住宅價格同比下降3.3%，環比下降0.1%；北京新建商品住宅價格同比下降0.2%，環比下降0.2%；廣州新建商品住宅價格環比下降0.2%。

從二手房價格來看，北京依舊是四個一線城市中降幅最大的（二手房價格環比下降0.5%），也是連續數月運行在下行通道的城市。四個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續13個月回落。

行業龍頭萬科在不久前的一次電話會議上對2018年做了展望：明年的房地產市場很可能迎來雙降，即銷售面積和銷售金額均出現下滑；一二線城市房價趨穩，上漲的可能性不大，但是也不會大幅回落；三四線小城因缺乏人口支持，房價會下跌。

11月22日，萬科董事會主席、首席執行官郁亮接受新華社記者採訪時說，「高速擴張期過後，中國房地產行業已經到了危急關頭。提出房地產行業屬性的回歸，不僅是中國經濟穩健成長的需要，也是房地產行業自身發展的需要。」

夏斌分析稱，過去的10年中確實房地產政策是在不停地變，有些政策是短期的，有些「碎片化」，缺乏非常明確的房地產市場的定位和調控的方向。「這次中央對房地產市場的定位，方向非常清晰，態度非常堅決，兩年來，就是咬住「消費品」不放。這是一個非常大的變化。我認為這是觀察、預期未來房市的關鍵因素。就這一點而言，我相信，只要堅持住，堅持下去，真正確立『長效機制』，肯定會打破有些人的『經驗』之談」。

對於當前房地產市場的局面，那些業績壓力大的開發商來說，只有一條路可以走，那就是隨行就市，積極走量，在接下來的時間裡，企業安全的護城河比什麼都金貴。

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