濟南未來房價最貴的地方在這裡！Why？

未來，濟南最貴的房價在哪兒？財經評論家葉檀給出的答案是，濟南CBD！

濟南CBD在未來會是濟南房價最貴的片區嗎？為什麼？

「跟投」政府

這裡的「公攤」最大

我們以前說過一個概念，在我們買房子時，買的不僅僅是一套房子，還有與這套房房子相關的配套，包括道路管網、公園綠化、教育文化等，你可以把這些配套理解為一種廣義的「公攤」。

作為濟南的心頭肉，濟南CBD的「公攤」是非常巨大的，政府投入了巨額的成本進行設計規劃、修建地鐵、綠化美化等。

比如，在地鐵修建方面，CBD片區內規劃有4條地鐵、7個地鐵站點，這些都需要拿真金白銀砸出來的。看圖：

在這4條地鐵線中，R3線正在全面建設，計劃2020年年底投用。另外，作為CBD的重要配套工程，M1線與環線交匯的綢帶公園站（又叫中央車站）也已提前施工。

除了地鐵之外，CBD片區還規劃有龐大的地下空間開發，包括地下停車、地下商業、地下環路、綜合管廊，加上地下軌道交通，重點區域的地下達到了4層之多。看圖：

濟南樓市觀察此前在CBD探盤時，看到那些龐大的地下工程，感覺十分震撼，這些都是錢堆出來的啊。來看兩張圖：

（南北方向中央綢帶公園下的地下空間開發）

（東西景觀走廊的地下空間開發）

政府在CBD砸下了巨額的真金白銀，各大開發商也雲集於此。大家都知道，目前已經有4家世界500強企業在CBD拿地。

這些每個進來的開發商都將引入更多投資，比如區域總部，還有大型商業、高端奢華酒店等，CBD已經成為濟南投資強度最大的區域。

房價地圖

將跟著商務中心變更

長期以來，在濟南的房價地圖中，歷下區是房價最貴的片區。為什麼？

歷下區的教育是濟南最好的， 買房也是買教育；歷下區多在濟南南部，環境不錯；歷下區是行政中心，政治地位比較高；歷下區的經濟基礎好、產業結構高，高端人群更多……

上面幾條是相輔相成的。但在這裡只說一條，那就是經濟重心的轉移。濟南的CBD及其周邊正在成為商務總部，這一趨勢已經非常明確。

一個城市的商務中心，從它的「億元樓」的分布就能看出來。所謂的億元樓，就是納稅超過1億元的樓棟。在2015年年初，濟南有近30座億元樓。當時，只有6棟樓宇在東二環以東。

（圖中紅色字體的樓宇在二環東路以東）

從表中可以看到，在2015年以前，濟南的老城區依然是濟南的「商務中心」。但是，就在兩三年後的今天，濟南CBD及其周邊的商務吸引力正在超過老城區。

我們簡單看幾則信息：

今年8月9日，位於CBD內的歷下金融商務服務中心B棟主體封頂，齊魯銀行總行確定入駐。

在歷下金融中心A棟，濟南時報報道：歷下金融中心就是為金融類企業量身打造，中國銀行山東省分行意向入駐。

在歷下金融商務服務中心以西，是中國人壽山東分公司的辦公大樓，現在已經基本建成。

在經十路以南的奧體金融中心，有4棟高檔寫字樓，其中A、D已經建成，分別入駐了山東省農村信用社聯合社、國家開發銀行山東省分行。B棟、C棟由山東魯信投資控股集團建設，魯信集團將入住B棟。

繼續在周邊看，龍奧大廈西側、銀豐財富廣場北側，中國建設銀行山東分行大樓正在建設之中，即將完工；人民傳媒大廈西側，博鰲山東文化大廈正在建設中，民生銀行山東分行將遷入其中；在漢峪金谷，興業銀行山東分行、中泰證券（原齊魯證券）、中國郵政儲蓄銀行山東分行將遷入其中…………

另外，在CBD核心區內，前述4大開發商也將引入不同的金融區域總部。

留意上面表格中濟南億元樓的產業性質：大部分都是金融業。現如今，這些金融業正在迅速向CBD及周邊聚集。

除了金融企業，山東能源集團、山東重工集團、山東高速集團、山東鋼鐵集團、山東黃金集團、浪潮集團、山東煙草局等大型企業也已經落戶濟南泛CBD片區。

現如今，你走在CBD南部的經十路上，兩側林立的高樓和各企業總部會告訴你，這裡的「中央」商務區已經不僅僅概念，而是正在發生的現實。

這種全市甚至是全省辦公企業向濟南CBD聚集的勢頭，它們帶來的不僅是財富，還有工作機會、高端人才，並對周邊的樓市格局產生深遠的影響。

被忽略的細節

商業將超過泉城路商圈？

濟南CBD的規劃太宏大，以至於它的很多細節都會被忽略。

我們之前說過，濟南CBD不僅是個商務中心，還是一個活力都市中心。未來，它的繁華程度可能會超過泉城路商圈。

比如，綠地將打造一片低密度的商業區，包括其全新的商業品牌綠地·大館，它被稱為城市級的商業產品；另外還有以麗思卡爾頓酒店為代表的國際標準商務酒店集群。

另外，華潤在CBD有靠近經十路的華潤萬象新天、靠近工業南路有華潤萬象天地；平安CBD項目中有萬科大都會.萬公館，龍湖天街。復星所拿土地會引入何種商業還不確定，但也一定不會缺席。

待這些商業項目建成之後，濟南CBD將會有一個24小時全天候生活配套，它的商業規模和商業層級都有可能超過泉城路商圈。

除了商業密集外，我們還會很容易忽略CBD的景觀規劃。CBD的景觀規劃是非常用心的，看一張圖片：

關心CBD的小夥伴都知道，圖中南北向綠色走廊是中央綢帶公園，從工業南路一直到經十路；東西向也是一條景觀走廊，從馬山坡到茂嶺山。這兩條走廊每一段，又細分了各具特色的景觀帶。而在CBD東西南北四角中，又各設置了一個較大的公園。這樣一來，濟南CBD內的綠化、景觀會是全市最好的片區之一。

另外，濟南CBD還有一個亮點：比較注意人性化設計。它的設計中有著「五小」：小馬路、小轉角、小地塊、小退界、小綠地，這樣更加親民、宜居。

所以說，未來的CBD不僅僅是一個冰冷冷的「商務區」，它還是一個很有活力的都市商業中心，又是綠化、景觀設計都很人性化的居住區。

歷下區均價2.4萬以上

CBD競爭力較強

看到上面的內容，我們可以做出這麼一個結論：

也許，與濟南個別稀缺的絕版地段（比如老城泉群周邊、千佛山腳下）相比，濟南CBD未來的房價並不會更高。但整體而言，未來濟南CBD的房價會是濟南最高的片區之一。

目前，濟南CBD內的房價並不算太高。我們來看綠地在CBD的項目：

圖中的B區即為住宅產品，即綠地IFC中央公館。近期，綠地IFC中央公館將加推14-15層小高層，這部分產品更高端一些，面積在125-145平米之間，一梯一戶，產品設計類似於電梯入戶，私密性較強。

本次開盤價格尚未確定。此前，綠地IFC中央公館小高層的售價為2.6萬元/平。這個價格是什麼水平？也就比歷下區二手房均價稍高些。來看一張中國房價行情平台（中國房協下屬）的統計數據：

在10月份，歷下區的二手房單價為24354元/平。我們在自己身邊也能感受到，歷下區很多老舊學區房的價格都在2.5萬元/平以上了。目前，濟南CBD片區的配套學校還沒有最終確定，但同為歷下區、而且是「舉全市之力打造」的區域，長期來看我們可以對CBD的學區抱以樂觀的態度。

總體而言，目前CBD內的房價還是有很強競爭力滴。

——全文完——

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