去年50宗「地王」項目43宗未入市國土部大檢查或打破觀望心態

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去年50宗「地王」項目43宗未入市國土部大檢查或打破觀望心態

主持人左永剛：今年9月初，國土資源部部署開展住宅用地出讓合同執行情況檢查，各省級國土資源主管部門將於今年11月30日前完成檢查、提交報告。專家認為，這將督促房企加快開發此前囤積的土地，增加住房供應量，改善供需結構，穩定市場預期。

本報記者杜雨萌

今年作為樓市調控政策頻出的一年，即便已到年尾，調控政策仍在繼續深入推進。記者了解到，由國土資源部牽頭的住宅用地出讓合同執行情況檢查已接近尾聲。按照工作部署，各省級國土資源主管部門將於今年11月30日前完成檢查、提交報告。

據了解，此次檢查範圍包括70個大中城市和熱點城市蘇州市。省級國土資源主管部門可以將2016年以來房價、地價上漲較快的其他城市納入檢查範圍。檢查內容是2013年1月1日以來住宅用地出讓合同執行情況，重點是按時開工、竣工情況和出讓價款繳納情況。

上海易居研究院研究員賴勤在接受《證券日報》記者採訪時表示，對於熱點一線、二線城市來說，此前樓市過於火爆，供需關係緊張，市場出現了非理性行為。此次檢查是在樓市調控政策的基礎上，進一步引導這類城市的樓市回歸理性，並在供給端發力，讓房地產業平穩健康地發展，以達到改善此前被囤地扭曲的供需關係，進而穩定市場預期。

雖然國土資源部最初劃定的檢查範圍為70個大中城市和熱點城市蘇州市，但很多地方政府在執行中，還將檢查範圍擴大至省內的非熱點城市。

「地方政府將檢查範圍擴大至省內熱點城市，說明各地很好的落實了中央『房子是用來住的不是用來炒的』指導思想，並且具有較強的執行力，對省內熱點城市的樓市健康發展起到了積極作用。」賴勤認為，目前全國一線、二線城市房價已逐漸平穩，可仍有部分三線、四線城市處在房價板塊輪動中，具體表現仍為房價過熱，而此次地方政府擴大檢查範圍也正是針對這部分城市的。

雖然此次檢查主要是針對開發商的開工、竣工以及出讓價款繳納情況，但業內人士認為，此次檢查的重點將是開發商高價拿地又惡意囤地的情況。一般來講，開發商囤地的根本目的是為了獲取更高的利潤。但這對於樓市來說，意味著即便有大量的土地供應，卻不能在市場上形成及時有效的房源供應，導致按時入市的商品住宅項目減少，加劇了熱點城市供不應求的狀態，進而致使房價居高不下。

在克而瑞地產研究中心研究員楊科偉看來，從土地出讓到房源供應存有時間差，而今年的新增房源則主要倚仗去年和前年獲取的地塊能否順利入市。

克而瑞地產研究中心在調查2016年50個典型「地王」後發現，目前僅有7個項目已經入市，29宗土地已開工但未開盤，另有14宗尚未開工，這意味著有43宗土地項目未入市。究其原因，楊科偉認為，一是當前樓市整體下行趨勢較為明顯，尤其是政府區域限價政策的出台，對房企即將入市的「地王」項目衝擊不小；二是在「地王」成交樓麵價與周邊競品項目成交均價無異的背景下，高端產品入市也很難有較高的溢價空間；三是由於「地王」項目開發無疑需要高成本投入，但今年融資門檻提升、限購限貸等一系列調控政策的出台，使得房企資金回籠速度受到影響，資金不到位所造成的工期拖延，也在一定程度上延緩了「地王」項目的入市。

在賴勤看來，此次大檢查也將加速這類欲通過延時入市以博弈市場的「地王」項目加快入市腳步。

龍頭房企拿地規模持續擴大正向二三線城市下沉

本報記者蘇詩鈺

今年9月下旬，國土資源部部署開展住宅用地出讓合同執行情況檢查。國土資源部相關負責人明確表示，住宅用地不能拿來炒作囤積。

中原地產有關數據顯示，今年以來，一線城市住宅土地成交額達3715億元，溢價率跌至18%，二線城市溢價率為34%，住宅土地成交逐漸出現了持續降溫的趨勢，多城市住宅土地溢價率明顯下滑。

11月26日，易居研究院智庫研究中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，此次對住宅用地進行檢查實際上是，從供給端促進房企加快投資，無論是閑置待開發的土地還是半開工狀態的土地，都需要進行整改，這樣也是為了增加住房供應規模。此次督查應該會對各類住宅用地的出讓以及中間的開發流程進行嚴查。

中信建投證券一位分析師指出，近年來，龍頭房企拿地規模持續上升，今年前三季度龍頭房企拿地支出占銷售金額比重達到77.5%，僅次於中型房企，可見規模房企積極補庫存的態度明顯。前三季度房企板塊存貨佔總資產比重下降至54.2%，較去年全年進一步下降0.9個百分點，維持2013年以來的下降趨勢。在經歷了兩年市場回暖期之後，房企加速去庫存，優質庫存告急，大部分房企紛紛面臨補庫存壓力，同時這也是在今年市場調控影響之下，銷售增速持續下行，房企反而投資力度得以保持的原因所在，短期內在土地供給側結構性改革，市場仍以去庫存為主基調的情況下，房企庫存的總體水平仍將保持低位徘徊。

相關數據顯示，龍頭房企、中型房企和小型房企存貨佔總資產比重均維持在50%以上，分別為54.5%、54.8%和59.6%，只有龍頭房企還保持上升趨勢。而轉型房企存貨佔總資產比例較去年年底下降5.9個百分點至46.6%，其加速退出行業的態勢越發明顯。

中信建投證券該分析師表示，房企整體補庫存的力度在持續上升，前三季度房企拿地金額占銷售金額比重達到82.6%，較2016年全年提高11.9個百分點，經過2016年市場回暖的銷售去庫存之後，大部分房企均面臨補庫存壓力，為了減輕資金壓力和分散風險，房企拿地模式越發多元化以應對日益上升的取地成本，同時在戰略布局方面，為了應對日漸趨緊的政策調控，房企布局區域也在向二線城市和三線城市下沉。

嚴躍進表示，從拿地角度看，土地儲備是房企業績的最基礎來源，所以實際上積極拿地本身問題不大，是房企業績成長的必要條件。當然從避免房價反彈的角度看，關鍵是要防範高槓桿拿地的現象出現，同時對於各類住宅用地，要加大住宅產業化的投資，進而降低開發成本。

熱點城市住宅土地供應提速今年下半年44宗土地流標

本報見習記者孟珂

由國土資源部牽頭的住宅用地出讓合同執行情況檢查已經進行了近三個月，從房地產市場的實際表現來看，一線和二線熱點城市大多屬於要增加供地的範圍。據中原地產的最新統計數據，截至11月23日，一線城市住宅土地供應明顯加速，年內供應的住宅用地已經達到226宗，合計供應住宅土地規劃建築面積達到2815.8萬平方米，與2016年全年比較上漲62%。

對此，中原地產首席分析師張大偉昨日對《證券日報》表示，一線、二線城市已經基本完成了去庫存任務。在這種情況下，很多一線、二線城市為了抑制房價過快上漲，開啟了增加土地供應的政策。增加供應後，樓市價格將有望在一定程度下滑。

據偉業我愛我家市場研究院發布的最新統計數據，今年以來，北京累計推出72宗住宅用地，供應量較2016全年增長380%；其次是上海，114宗的供應量較2016年增長25.3%；廣州40宗的供應量與2016年持平，深圳則繼續保持著個位數的供應量。

方正證券地產首席分析師夏磊對《證券日報》記者表示，熱點城市增加土地供應主要有兩方面影響：一方面可以緩解供需矛盾，降低房價上漲預期。另一方面可以優化土地結構，深化長效調控機制。上海、北京等地明確住宅用地供應結構、增加自持比例，重點保障各類保障性住房及租賃住房土地供應，有利於推進租售並舉的住房體系建立，滿足中低收入人群住房需求。

張大偉還指出，由於熱點城市調控繼續深入推進，宅地供應量不斷增加，導致土地溢價率普遍下降，甚至開始出現了土地流標現象。根據中原地產研究中心統計數據，截至日前，2017年下半年一線和二線城市住宅土地流標已經達到44宗，其中一線城市北京出現1宗，廣州出現2宗。合計數據相比2016年同期上漲四成。

張大偉認為，出現溢價率下滑，土地流標的主要原因有以下幾點：一是因為土地配建複雜，地塊是非熱門區域地塊。二是從2016年的「9·30新政」開始，全國一線、二線城市嚴格調控，這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處於高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低。三是對未來房地產市場走勢出現分化。四是部分地塊掛牌價格過高。

「雖然從目前看土地流標依然不是主流，流標土地佔比依然非常低，但隨著樓市的繼續降溫，預計2018年土地流標情況可能繼續增加。」張大偉強調。

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