任大炮談房價，北京頂部在……

任大炮研判實錄

R志強11月29日在「財經年會2018：預測與戰略」上表示， 「我沒太搞懂，為什麼你們老說房價高啊？我覺得還早著呢。」

這個時間點，任又發聲，引起輿論高度關注。

整合下任的原聲，九哥點評下大炮的主要觀點。

首先，城市化任重道遠

R志強：SJ大兩個沒改的是什麼呢？第一個是社會主義初級階段沒改，第二個是發展中國家地位沒改。這兩個沒改就說明什麼呢？說明中國還得回到原來的建立市場經濟框架、高速發展的過程。中國的城鎮化這個路還有一段時間，SJ大說每年1.2個點，要完成小康，2035年的目標最少每年得有1.3個點才能完成，不蓋房子住哪兒啊，這是一個大的問題。

（九哥：社會主義初級階段、發展中國家本質沒變，市場經濟發展路途遙遠。）

其次，除了老齡化，年輕人獨居比例在上升

R志強：談到了我們的老齡化問題，老齡化問題非常嚴重，但更嚴重的是年輕人的獨居問題。在歐洲，像北歐很多國家，年輕人的獨居達到40%。……家庭的人口比例數在大幅度下降，我們從1984年的三點九幾，現在下降到二點八幾，但是北京、上海已經降到了2.3、2.4，換句話說就是兩個人一個家庭，或者兩個人多一點點，而不是過去說的三個人、四個人一個家庭了。

僅僅滿足獨居人口的家庭需求，大概要再干25年，別的還不算，結婚的、生孩子的還不算，為什麼？從1990年開始到現在為止，一共建了多少房子？一億五千萬套。

（九哥：中國家庭由大家族、大家庭，逐漸分解為小家庭、微家庭，需要更多的住房。）

第三．房價不高，還差得遠，北京面對全國有錢人

你們以為商品房有多少嗎？商品房只佔住房總量的40%，或者還不到，像大城市，北京、上海都不到40%。……到今年為止十月份的統計數字，全國的平均房價，平均房價也就是七千塊錢，我沒太搞懂，為什麼你們老說房價高啊？我覺得還早著呢。因此我們真正超過兩萬塊錢平均房價的只有九個城市，所以這二十個城市決定了全國的平均房價大幅度上漲，全國平均普遍下來，我們的房價離合理水平還差的很遠。

（九哥：一線，強一線，仍有較大潛力。）

第四，高房價源於高地價

房價扣除地價以後的房價收入比是什麼？非常低，大概全國平均起來扣除地價以後的房價收入比不到6，大概只有五點幾。……我們計算一個扣除地價以後的房價收入比，非常非常合理，而且比國際上還低，比大多數國家低。……自從2004年813以後，土地價格急劇上漲，所以到2007年開始出現大量的地王，隨後開始出現我們所說的天價地，麵粉高過麵包等等，於是才開始出台了我們一系列的調控政策。

（九哥：如何調控房價？各有各的理兒，但高地價這個因素，應該算進去。）

最後，調控政策師出無門

調控政策最大一個是無法。我們1995年開始實現《房地產管理法》，你們查查《房地產管理法》有地方政府允許批准價格嗎？沒有。

第二個，沒有契約，完全沒有契約精神，因為土地合同中寫了我可以蓋這個房子，蓋那個房子，沒寫著我必須限價，但是我蓋完房子以後你說這契約不算數。

第三個，我們有市場價格信號嗎？沒有。所有的價格信號都是假的，……沒有價格信號了，那麼所有的市場做出來的，任何人做出來的判斷就一定是錯誤的。

（九哥：真敢講。說得有道理。）

看完任的言論，結合實際，九哥有以下幾個感受、判斷：

其一，北京房價不高，仍處於底部。

什麼時候到頂？沒頂。

北京，未來，作為世界級的超級首都，或者作為世界中心、全球核心，趨勢向好，沒有頂部。除非中國不發展了，除非全球不發展了。可能嗎，不可能。

其二，像京滬深等一線城市，一家多房、一人多房，功能各異，已成定局。

家庭戶數越來越多，家庭分支、分叉，分家出來「單幹」、「單過」的房東越來越多。

同時，獨居家庭，大勢所趨；丁克家庭增多。

從剛需上講，老人的養老房、上學的學區房、年輕人結婚的婚房、二胎房、度假房……功能不同，多為剛需。

一家多房、一人多房，成為定局。

其三，商品房，硬通貨，值得家族作戰。

公共產權房、租賃住房、政策房……普及，各住各的，各租各的，各玩各的。

但歸根結底，自己完全產權的商品房，是金融上硬通貨，保增值上的硬通貨，搞定丈母娘的硬通貨，養老的硬通貨……是長期的、主流的、核心的、不唬人的硬通貨。

其四，北京及環京熱點區域，未來20年的最佳投資地。

買房往北京靠，往環京熱點區域靠，往環京靠，中長期，沒錯的。

戰略：熱點驅動，外部圍獵，由外及內，由表及裡，層層遞進。

實戰：由近京進軍到環京，由環京佔據環京熱點，有環京熱點進入北京，由京郊置換到主城，由主城收藏「央區」，大勢所趨。

20年踩盤經驗，九哥誠意原創。

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