滬深兩市136家上市房企負債超6萬億，綠地負債最多，陽光城、泰禾短期償債壓力大

中房報記者 苗野 北京報道

不斷衝刺的年度銷售目標和節節攀升的負債，是上市房企2017年三季報數據的真實體現。

據Wind資訊統計數據顯示，A股136家上市房企負債合計超過6.04萬億元，同比增加14038億元，同比增長幅度達23.21%。換言之，截至2017年9月底，A股平均每家上市房企負債達445億元。

據《中國房地產報》梳理，在A股136家房企中，有36家房企資產負債率超過80%，佔比接近26.5%。此外，剔除預收賬款後的資產負債率超過70%的有51家，佔比超過37.5%。

業內人士認為，房企正處於猛踩油門擴規模的速度中，房企規模越大，越需要均衡現金流，這樣才有利於對沖市場周期和部分項目失敗的風險，而房企快速壯大規模的途徑主要藉助於高槓桿運營，債務增加是必然。但比債務增加更令人擔憂的是上市融資渠道正呈現被收窄封鎖的跡象，融資渠道收緊和即將到期的還債高峰期不利於未來房地產投資增速提升。

房企負債居高不下，綠地負債最多，陽光城、泰禾短期償債壓力大

房企大手筆擴張拿地的光鮮表象之下，是其槓桿率的飆升及償債壓力的愈發凸顯。在這場過於追求規模與速度的競賽中，即便是千億級房企同樣面臨短期償債壓力。

中房智庫研究員針對今年前10個月銷售額前20名上市房企短期債務償債能力分析發現，15家房企現有貨幣資金能夠覆蓋其短期負債，但仍有5家房企短期償債能力不足，這些房企分別是建發股份、榮盛發展、陽光城、綠地控股、泰禾集團，短期償債能力分別為89.27%、75.32%、64.45%、59.36%、42.94%。

中信建投證券的一份分析報告指出，今年前三季度整體房企的凈負債率達100%，較2016年上升約24個百分點，負債明顯增加；短期負債壓力74%，較2016年提升約12個百分點。大中型房企凈負債率顯著提升，小型和轉型房企則呈下降趨勢。尤其是中型房企前三季度短債壓力和凈負債率分別達93%和143%，分別較去年提升28個百分點和35個百分點，加槓桿程度最大，也體現了當前市場環境下中型房企的憂慮。而小型房企難以獲得市場資源支持，被迫收縮槓桿則更透露著心酸。

某券商表示，房地產是高槓桿行業，外部融資是否順暢不但決定了房企是否能做大規模，也決定了房企的償債能力。但能否把握規模與負債之間的利潤平衡，則成為橫亘在房企面前的一個挑戰。

實際上，房地產行業的有息負債呈現整體攀升的狀況。據Wind資訊統計數據顯示，截至2017年9月底，136家上市房企帶息負債總額為2.7萬億元，而2016年同期則為2萬億元，占當年負債總額的比重均為45%。

具體來看，有息負債總額最高的房企是綠地控股，高達2776.59億元。有息負債增長最快的房企是保利地產，截至三季度末，有息負債總額1952.83億元，在A股房企中僅次於綠地控股，但同比增速達到92.7%。

萬科地產的債務增速也較快。三季度末，萬科地產短期負債合計542.26億元，同比增長75.49%；有息負債合計1584.33億元，同比增長80%。不過，萬科手握943.53億元的貨幣資金，資金流較為充裕。

從資產負債率上看，銷售20強房企的負債率並不好看，有12家房企負債率超過了80%的紅線；而且除了華夏幸福資產負債率較去年同期有所下降外，其餘19家房企的負債率均在上升。

其中資產負債率最高的房企仍然是綠地控股，達到88.85%；其次是新城控股，資產負債率為88.48%；第三名是陽光城，資產負債率為86.3%；泰禾集團、榮盛發展的資產負債率也均超過了85%。

有分析師稱，融資渠道收緊和即將到期的還債高峰期不利於未來房地產投資增速提升，從2018年－2020年房企信用債還款高峰期來臨之際，資金還款壓力將導致房地產企業主動放緩房地產投資，若銷售回款不能及時提升，將導致企業面臨更大的資金壓力，甚至需要甩賣項目才能生存。

融資路徑越來越窄，融資成本越來越高

「缺錢」已成為了房企的「新常態」。

去年10月以來，銀行、證券、保險等領域房地產融資監管政策頻頻出台，房企融資難問題日益凸顯，至今仍籠罩在嚴控房地產金融業務風險的政策氛圍中。

從同策研究院監測的40家典型上市房企境內融資情況來看，今年10月就出現了明顯「收緊」的跡象。40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計531.53億元，環比9月的700.53億元減少了24.14%。

同策諮詢研究中心總監張宏偉表示，自6月融資峰值以來，7月、8月融資總額持續下滑，9月融資額較8月雖有所提高，但仍未超過7月融資額（816.15億元），10月融資額繼續下跌，絕對值比8月融資額少90.55億元。

在去通道、壓非標，銀行、證券、保險等房地產融資監管政策頻頻出台之下，房企的融資成本也在日益攀升。

從10月房企公布的數據來看，只有一項融資利率小於5%，而融資成本最高的一項為中南建設為子公司與平安信託簽署《債權轉讓合同》提供的擔保，轉讓21億元應付款項的權利，年利率達8.7%。

從融資方式來看，股權融資佔總融資金額比重僅為2.3%，債權融資額占房企融資總量的97.7%，環比上月債權融資所佔總融資額百分比（85.73%）增加超10個百分點。

「境內房地產融資情況繼續收緊，尤其是銀行融資渠道，連續四個月融資額持續降低。」張宏偉說。

中原地產首席分析師張大偉認為，從趨勢看，境內房企融資總量在減少，而資金價格上行已經成為趨勢。整體來看，相比2016年平均4%的融資成本，如今資金成本上行非常明顯，2017年來房企境內發行的債券利率均在5%或6%以上，今年6月多宗融資的資金成本已經接近或超過7%。從各地樓市調控來看，預計房企資金還會繼續承壓，發債渠道有可能繼續收緊。

有消息稱，目前有銀行正重啟壓力測試，部分開發商資金壓力將加大。

穆迪的數據顯示，定於明年到期的債券和期權有近一半來自中國前五大開發商。這些債務來自於之前貨幣政策寬鬆且信貸成本較低時候，開發商為支付大筆拿地款而欠下的債務。

而中小型開發商債務負擔更高。根據市場研究公司Granite Peak Advisory的數據，雲南城投置業股份有限公司的凈負債是息稅前利潤的57倍，陽光城逾23倍。

這也是為什麼中國恆大在宣布上半年純利潤增長八倍後，承諾到2020年將凈負債率從270%降至70%，並迅速清理了之前欠下的巨額永續債務。而湖北省某國有資產監督機構則下令國有房地產企業加快建設和銷售，儘快將收入入賬，降低財務槓桿。

面對銷售放緩的市場環境與越來越窄的融資路徑，抓緊一切機會融資成為房企們現在最迫切需要。求助代價更高的海外融資、房地產信託，甚至部分房企重啟永續債，未來這些資金的成本將進一步侵蝕利潤。

現在已經有房企開始止損，走上賣項目回籠資金的道路。繼在8月把北京丰台新著東方項目的49%股權賣給泰禾後，近日華僑城宣布徹底退出，把項目另外51%的股權在北京產權交易所掛牌出讓。

企業已普遍感受到國內資金池的收緊，寒冬已至。

在此波房企的進擊中，多家房企提出千億銷售目標，利用槓桿成為不可缺的手段。但另一方面，快速攀升的負債率、高昂的資金成本成為懸在空中的「達摩克利斯之劍」，隨時可能會在行業下行周期中加大墜落風險。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！

本站內容充實豐富，博大精深，小編精選每日熱門資訊，隨時更新，點擊「搶先收到最新資訊」瀏覽吧！

請您繼續閱讀更多來自 中國房地產報 的精彩文章: