郭廣昌258億「押注」豫園股份 復星地產十年曲線回A究竟為何？

南鋼高位套現故事會重演？

歷經十年，復星集團地產業務終於回歸A股。

在停牌了近11個月後，復星繫上市公司豫園股份在11月8日發布公告稱，擬作價257.68億元收購29家地產公司股權。同時，公司11月9日復牌。

公告顯示，豫園股份擬向浙江復星、復地投資管理等17名對象發行股份，擬作價241.60億元購買其持有的上海星泓、閔祥地產等28家公司的全部或部分股權。

此外，豫園股份還擬作價16.08億元，向黃房公司發行股份，購買黃房公司持有的新元房產100%股權。黃房公司實際控制人為上海市黃浦區國資委。

值得注意的是，浙江復星、復地投資管理等17名對象實際控制人均為郭廣昌，且互為一致行動人。此次交易不會導致豫園股份控制權發生變化，所以並未構成借殼上市。

豫園股份在此次資產重組完成之後，復星的持股比例將由26.45%上升至69.69%。因此，這次重組也被看成復星地產業務曲線回歸到A股。在資產注入完成後，豫園股份將成為復星集團地產業務的A股上市平台。

不過，A股市場對此似乎並不「賣賬」。豫園股份今早以漲停價每股12.45元開盤，隨後逐漸開始回落。截至收盤，豫園股份漲4.24%，報11.80元。

「復地」回A的曲折之路

1993年，復星從諮詢公司轉做房地產代理。一年後，復星正式進入地產領域。經過一連串的資本運作，其在2001年成為上市公司豫園商城（註：後更名為豫園股份）第一大股東。復星通過豫園商城在房產領域開始高度擴張。

2004年，作為復星集團旗下地產平台，復地集團在香港聯交所主板成功上市，成為第二家在港上市的內地房地產企業。當時，復地的銷售額已經衝進全國前十，可謂風光一時。不過世事難料，復地本以為可以藉助資本市場的力量快速發展，結果反而慢於其他一線房地產企業。

業內人士表示，復地在港股上市後，股價被低估。此外，在港交所嚴格管控下，很難將母公司復星國際給予的支持落到實處。

在香港資本市場發展不順心，復地在赴港三年後便開始謀求回A股。2007年初，復地首次表態要回歸A股，當時稱擬將H股每5股合為1股，發行不超過1.26億股A股，並把籌集資金中的42.3億元用於4個開發項目。

但是，復地這種打造A+H平台的計劃始終未能成行。無奈之下，復地只好選擇在2011年退市，成為第一家在港股退市的內地房企。

退市後的復地，6年多來跌跌撞撞，地產之路走得尤其艱難。

2011年至2016年，當其餘房企搭乘行業周期順風大肆擴張時，復地卻表現平平。公開數據顯示，2011年，復地實現銷售金額125億元，在全國房企中排名第32位；2013年，復地憑藉209億元的銷售額排名全國房企第34位；2016年，復地以381億元的銷售額排名第33位。在十餘家一線房企已邁入千億級銷售規模的背景下，這一表現並不搶眼。

從這個方面看，復地即便回歸A股，依然會面臨很多新的問題。而資本市場的反應，也側面證明了這一點。不過，對於復星本身而言，似乎對復地回歸A股的未來信心十足。

值得一提的是，資料顯示，從2011年開始不到6年的時間裡，復地集團已經經歷了5次換帥，這在國內地產企業實屬罕見。不僅如此，復星地產旗下的星豫資本和星浩資本也有高管變動，星豫資本董事長史苗已經離任，其職務由龔平兼任；此外星豫資本和星浩資本的執行總裁也都完成換人。

業內人士表示，復星給人的感覺是在走「資本玩家」的道路，專業的地產領軍人才在復星並不是「嫡系」。對於復星的地產板塊來說，與專註房地產開發為主營業務的品牌房企相比，公司在開發建設、規劃設計、營銷招商等方面都沒有很強的自我控制體系。

復星要做大「快樂」生態？

豫園股份公告稱，為了顯示對此次重組的信心，浙江復星、復地投資管理等17名對象承諾：本次交易所獲上市公司股份自該股份發行結束之日起36個月內不轉讓；本次重大資產重組完成後6個月內，如上市公司股票連續20個交易日的收盤價低於發行價，或者交易完成後6個月期末收盤價低於發行價的，其持有公司股票的鎖定期自動延長6個月。

此外，復星高科、復星產投承諾：本次交易前持有的上市公司股份，自本次重組購買資產之新發行股份發行結束之日起十二個月內不轉讓。

依照復星所提出的「健康、快樂、富足」三大業務邏輯，豫園股份歸屬於「快樂」生態之下。

今年9月初，豫園股份發布了一則更名公告。公告稱，因公司上市初期主營業務聚集於上海豫園地區，主要經營上海豫園商圈的核心商業，故公司簡稱為有一定地域屬性的「豫園商城」。但是，隨著近年來公司不斷擴大的快樂時尚業務布局，上海豫園商圈的經營業務相較公司上市初期有相當幅度的降低，同時為了反映公司當前發展實際及未來發展戰略，豫園商城更名為豫園股份。

公開資料顯示，復星自2015年底開始，頻繁使用健康、快樂、富足三大理念重新梳理自身龐大的業務體系。復星國際港股股價也一路看漲、累計漲幅已逾80%，復星旗下的健康業務大平台復星醫藥受到市場追捧，市值已突破1000億元。

業內人士認為，豫園股份本次重組，應是復星梳理三大業務後，對豫園股份未來發展的一次下注。

據豫園股份相關公告顯示，其旗下除了體量較大的黃金珠寶業務、餐飲食品、商業管理業務，已經在前幾年布局了北海道滑雪度假業務、加拿大太陽馬戲團演藝演出，並在復興中國傳統文化和老字號領域做了相關投資。

此外，豫園股份的重組方案也得到了第二大股東上海市黃浦區國資委的推動。豫園股份除了向浙江復星等發行股份購買股權，獲得復星近年持續打造的「蜂巢城市」業務及資源，上海市黃浦區國資委旗下新元房產也向豫園股份注入了豫園商圈的一處毗鄰的核心資產，用以支持豫園商圈業務整合做強。

有媒體報道稱，在其獲得的一份盈利預計周期列表中，擬注入豫園股份的項目中有11個項目已經開始盈利，有13個項目在未來1-2年之內開始盈利，其中不乏北京、上海這樣的一線城市項目儲備。

不過，復星系一貫以資本運作著稱，運用收購交易將資產注入上市公司，然後在二級市場減持套現是其實現資本增值的重要手段。

以南鋼股份為例。2010年，身為控股股東的復星集團將自身鋼鐵資產注入南鋼股份。到了2015年，隨著中國股市持續走高，復星集團在高位大幅減持南鋼股份。公開資料顯示，2015年2月至5月，復星集團累計套現56億-71億元。

業內人士表示，復星地產業務在A股市場「曲線」上市後，不排除復星系會採取類似的高位套現策略。

推廣

收益率太高，恐高症請慎入！樂視金融雙11大促來襲，高達11.11%的理財產品，還有免費的iPhone 8等著你。快去下載樂視金融App，名額有限，先到先得。

·END·

明天財訊

所見即價值

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！

本站內容充實豐富，博大精深，小編精選每日熱門資訊，隨時更新，點擊「搶先收到最新資訊」瀏覽吧！

請您繼續閱讀更多來自 明天財訊 的精彩文章: